Организация бизнеса: грамотное построение своего дела Рыбаков Сергей Анатольевич
8.1 Как правильно оформить предварительные договоренности
В переговорах не редкость, что сначала стороны выходят на какие-то предварительные рамочные договоренности и только потом переходят к оформлению своих отношений в договоре через какое-то время. Если сделка принципиально важна для вас, то как правильно до подписания основного договора закрепить эти предварительные согласования? Как гарантировать, что ваш партнер не откажется в последний момент от подписания основной сделки на оговоренных условиях?
В мировой практике спектр таких предварительных документов весьма широк – по литературе и кино нам хорошо знакомы такие понятия, как «инвестиционный регламент», «протокол о намерениях», «меморандум о намерениях», «понятийное соглашение» и т. д. Огорчим: в российском законодательстве эти предварительные договорные формы не присутствуют, хотя ориентированные на западный опыт бизнесмены все чаще пытаются их использовать в своей контрактной практике. Если возникнет спор, то такой документ не подлежит правовой защите, и принудить другую сторону к исполнению принятых обязательств по нему невозможно. Так что для создания моральных обязательств сторон друг перед другом такие формы подходят, но для надежного решения вопроса в юридической плоскости – нет.
В российской практике единственно надежная и легальная форма для этих целей – предварительный договор. Именно эта правовая конструкция заложена в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. То есть предварительный договор выполняет две основные задачи: во-первых, обязывает стороны подписать основной договор в определенный срок и, во-вторых, заранее оговаривает существенные условия этой будущей основной сделки.
Смысл заключения предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение. Как правило, необходимость заключать именно предварительный договор связана с тем, что одна из сторон не отвечает сейчас всем условиям, необходимым для заключения основного договора, но сможет выполнить их в обозримом будущем.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Например, в случае заключения предварительного договора купли-продажи акций или предварительного внешнеэкономического контракта договор заключается в простой письменной форме. Если же предметом предварительного договора выступают объекты недвижимого имущества, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации, хотя переход права собственности по основному договору необходимо будет регистрировать.
Если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение, то и предварительный договор необходимо удостоверить у нотариуса. Также нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
Главное, на что стоит обратить внимание при подготовке проекта предварительного договора, – он должен содержать все существенные условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Например, в практике часто можно встретить подписание предварительного рамочного договора поставки на год с тем, чтобы конкретные параметры поставки определялись договорами на каждую партию или календарный период. Чтобы такой договор имел юридическую силу, в нем необходимо как минимум оговорить следующие условия:
Предмет договора (то есть детальное наименование товаров, планируемых к поставке, а также их количество или способ определения количества);
Сроки будущих поставок (или механизм их согласования в будущем);
Стоимость товаров или способ ее определения.
Если предварительный договор не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным и не имеет юридической силы. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор, и даже арбитраж не сможет защитить ваши интересы.
Итак, существенные условия основного договора учтены и прописаны. Далее – в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Срок можно определить указанием на конкретную дату или путем указания периода времени, в течение которого основной договор должен быть подписан. В частности, в договоре можно указать условие, что основной договор стороны обязуются заключить в течение одного года, но не ранее чем через 3 месяца со дня подписания предварительного договора.
При отсутствии такого срока он равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Принципиально важно, что по предварительному договору нельзя передавать денежные средства или иное имущество – в этом случае он автоматически становится основным договором.
Подписанием предварительного договора подготовка к основной сделке не завершена – обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне письменное предложение заключить этот договор. Так что у контрагента возникает обязательство подписать договор только с того момента, когда вы направите ему официальное письменное уведомление с требованием заключить основной договор в установленные сроки. Если опоздать с таким требованием – поезд ушел, и предварительный договор утрачивает силу.
Мы искренне надеемся, что ваши контрагенты проверены в суровых боях на фронтах отечественного бизнеса и всегда ведут себя адекватно. Но как поступить, если сделка важна, уведомление направлено и получено, а партнер никак не горит желанием подписывать основной договор? Ответ содержит п. 5 ст. 429 ГК РФ – в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, возможна подача искового заявления в суд о понуждении заключить основной договор. В такой ситуации основной договор заключается на основании решения арбитражного суда, а вы дополнительно вправе потребовать от контрагента возмещения убытков или неустойки, если она была прописана в предварительном договоре.
К слову, весьма полезно в предварительном соглашении прописывать конкретные финансовые санкции за просрочку заключения основного договора или отказ от его заключения для виновной стороны – если партнер в процессе переговоров отказывается от включения таких условий, следовательно, у него есть причины сомневаться в реальности основного договора в будущем и следует быть настороже.
Действие предварительного договора прекращается подписанием основного договора, и в дальнейшем все отношения сторон регулируются только им. Иногда в целях налогового учета, чтобы отнести на расходы затраты, произведенные в связи с исполнением предварительного договора, в тексте основного договора указывают, что он имеет обратную силу и распространяет свои действия на отношения сторон, возникшие до его заключения.
Альтернатива предварительному договору – заключить сделку с отлагательным условием.
Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Рассмотрим конкретную ситуацию. Нанятый генеральный директор договаривается с владельцами бизнеса о продаже ему части акций в случае экономического роста компании за определенный период. Переводя договоренности в плоскость договора, генеральный директор заключает договор с акционерами общества о покупке определенного процента акций общества с отлагательным условием. Примером отлагательного условия может быть то, что прибыль компании увеличится до определенного размера или она достигнет иных оговоренных экономических показателей.
Но не каждый юридический факт может выступать в качестве отлагательного условия.
События и действия, относимые к условиям, должны обладать определенными признаками.
1. В момент совершения сделки ее участниками не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.
2. Такое обстоятельство должно быть возможным как юридически, так и по объективным естественным законам.
3. Установление условия должно быть произвольным. Поэтому не будет условием такое обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки.
4. Обстоятельство не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности.
Если отлагательное условие не соответствует этим признакам, такой договор не будет иметь юридической силы.
Из книги Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги автора Арт Ян АлександровичНе платите налоги. Как оформить и получить налоговый вычет при ипотеке? Покупая жилье, вы можете компенсировать часть своих расходов за счет имущественного налогового вычета. А покупая жилье в кредит - вернуть себе еще и часть процентов.Не слишком вразумительное
Из книги Турфирма: с чего начать, как преуспеть автора Мохов Георгий АвтондиловичКак оформить трудовые отношения Официальное оформление трудовых отношений должно быть обязательно. Для туристического бизнеса это особенно важно в связи с высокой степенью личной ответственности сотрудников.Правила регулирования трудовых отношений между
Из книги Салон цветов: с чего начать, как преуспеть автора Крутов Дмитрий ВалерьевичКак привлекательно оформить фасад Какой процент проходящих мимо людей захочет зайти в ваш салон, зависит и от того, насколько грамотно оформлены фасад магазина или витрина, которая выходит на улицу. Если в помещении, которое вы арендуете, есть большое окно, можно
Из книги Думай как миллионер автора Белов Николай ВладимировичКак правильно оформить передачу денег в долг? Большинство людей искренне собираются вернуть долг в ближайшем будущем. Но обстоятельства бывают сильнее нас, и получается, что лучшие друзья ссорятся, а родственники становятся врагами. Как можно этого избежать? Совсем не
Из книги Управляя рисками. Клиринг с участием центральных контрагентов на глобальных финансовых рынках автора Норман Питер18.7. Питтсбургские договоренности В течение лета 2009 года удалось прийти к тому, что комиссар Маккриви назвал «трансатлантическими договоренностями» по вопросам внебиржевых деривативов. Выступая в сентябре на слушаниях в Еврокомиссии, он назвал три
Из книги Качество, эффективность, нравственность автора Гличев Александр Владимирович12.1. Некоторые предварительные суждения В последние десятилетия мы имеем дело с тревожной тенденцией в деятельности по качеству продукции, товаров и услуг. С приходом рыночных отношений в нашу страну в обществе в определенной степени снизился уровень нравственности и
Из книги Восстановление бухгалтерского учета, или Как «реанимировать» фирму автора Уткина Светлана Анатольевна6.1. Как оформить бухгалтерские записи при обнаружении ошибок в налоговых регистрах Исправительные проводки в бухгалтерском учете необходимо делать в том периоде, когда обнаружена ошибка в налоговых расчетах. Согласно Плану счетов и Инструкции по его применению суммы
Из книги Сознательный капитализм. Компании, которые приносят пользу клиентам, сотрудникам и обществу автора Сисодиа РаджендраДелать то, что правильно, потому что это правильно Сознательный бизнес придерживается простого, но эффективного правила: верные действия во имя правильных целей обычно со временем приводят к хорошим результатам. Если мы слишком «лелеем результат», как говорил Будда,
Из книги Управление проектами от А до Я автора Ньютон РичардПредварительные замечания Стоит обратиться к любому специалисту – автомеханику, врачу или юристу – и вы услышите множество незнакомых слов, а некоторые известные слова он станет употреблять в совершенно ином значении. Это так называемый профессиональный жаргон.В
Из книги Как организовать дистанционный бизнес? автора Шестакова Екатерина ВладимировнаПредварительные замечания Представьте, что ваша супруга желает, чтобы вы сами сделали ремонт. Когда она попросит вас отремонтировать какую-то часть дома, вы первым делом захотите узнать у нее какую. Предположим, что вы задали ей этот вопрос и услышали в ответ: «Гостиную».
Из книги Управление бизнес-процессами. Практическое руководство по успешной реализации проектов автора Джестон ДжонПредварительные замечания Представьте, что вы собираетесь подписать контракт с подрядчиком, который должен выполнить для вашей компании крупный заказ: например, разработать новую компьютерную систему для офиса или переоборудовать сеть магазинов. Или вы
Из книги автораПредварительные замечания Забудем на время о переезде офиса и воспользуемся другим примером. Это позволит мне ввести вас в новую тему и продемонстрировать разные подходы к проекту.Представьте, что вас попросили провести серию конференций продолжительностью три дня с
Из книги автораПредварительные замечания Предположим, вы должны написать небольшую компьютерную программу для предприятия. Команда в составе пяти человек работала над программой полтора месяца и только что закончила ее. Завершен ли ваш проект?Нет. Во-первых, само по себе создание
Из книги автора6.3. Как оформить дистанционного работника Дистанционной работой является выполнение определенной трудовым договором трудовой функции вне места нахождения работодателя, его филиала, представительства, иного обособленного структурного подразделения (включая
Из книги автора6.4. Как оформить надомного работника Надомниками считаются лица, заключившие трудовой договор о выполнении работы на дому из материалов и с использованием инструментов и механизмов, выделяемых работодателем либо приобретаемых надомником за свой счет. Надомник может
Из книги автораПредварительные условия аутсорсинга В идеале в организации должны быть выполнены следующие предварительные условия аутсорсинга бизнес-процессов: должны быть определены и поняты метрики процессов; эти метрики должны быть реалистичны; процессы должны быть уже
Предварительный договор в российской системе права является одним из наиболее востребованных инструментов обеспечения. Механизм позволяет гарантировать заключение сделки в будущем, защищает участников от непредвиденного изменения условий сотрудничества и потери времени. Широкое применение юридических норм в коммерческой среде выявило множество пробелов и противоречий. В результате потребовались многочисленные поправки. С июня 2015 года применению подлежит усовершенствованный правовой алгоритм.
Четкое определение рассматриваемому типу соглашений дает статья 429 ГК РФ Предварительный договор.
Согласно ее положениям, под предварительным договором понимают обязательство двух или нескольких сторон по заключению сделки на оговоренных условиях. Отказ от исполнения влечет финансовые санкции: несостоявшийся контрагент получает полную компенсацию убытков от виновного участника. При этом, обязательства сторон по предварительному договору могут обеспечиваться задатком, о чем прямо сказано с ст. 380 ГК РФ.
На практике предварительные договоренности часто достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе строительства или права, на которую еще не приобретены. Таким образом, составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения. Но потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях.
Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом квартиры, что позволит связать обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.
Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов. Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не всегда.
Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом если основная сделка подлежит государственной регистрации, предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора требованием по оформлению сделки не является.
Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:
С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на необходимость их определения.
После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному решению. Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной договор через суд. По новым правилам сделать это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.
В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового соглашения.
Новая модель позволила:
В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового мира и является более эффективной.
Предварительный договор является организационным договором, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). В случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной договор, применяются правила п. 4 ст. 445 ГК, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.
Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, - права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
Предназначение института предварительного договора выражается в первую очередь в обеспечении гарантированности контрагента путем связывания его обязательством заключить основной договор. В этом смысле конструкция предварительного договора, направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского оборота от заключения ими основного договора.
Особенности предмета и срока.
Из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Так, решением Кузнецкого городского суда Пензенской области от 07.09.2011 г., оставленным без изменения кассационной инстанцией Пензенского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Г.А. к П.А.Ю., В.Н.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома – отказано. Судом принято во внимание, что стороны договорились между собой заключить основной договор купли-продажи в определённый договором срок, однако до истечения указанного срока предложение о заключении этого договора ни одна из сторон не сделала. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору прекратились.
Важно помнить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуг. Даже в тех случаях, когда предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе он не является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение.
В сегодняшней практике авансовые, либо 100% платежи по различным предварительным договорам (как купли-продажи, так и аренды) стали обычным явлением. Между тем, предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества, условие об оплате в рамках предварительного договора неправомерно, поскольку он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера.
Перечисление денежных средств в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора. На практике чаще всего уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение. Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации, так как договор не должен содержать неправомерных условий.
Решением Саратовского районного суда Саратовской области удовлетворены исковые требования С.Т.А. к Ш.Н.П. в части взыскания аванса в размере 100000 руб. по предварительному договору купли-продажи квартиры, долга в сумме 2000 руб., задолженности за электроэнергию и газ, расходы по оплате госпошлины удовлетворены, в остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и принимая новое решение в этой части, в кассационном определении указала, что на момент получения аванса в счет стоимости дома Ш.Н.П. не была его собственником и не могла в силу закона брать на себя обязательство по его продаже. До окончания действия предварительного договора она так и не оформила прав на продаваемую недвижимость, в связи с этим к сложившимся правоотношениям применимы положения ст. 1102, 1107 (п. 2) ГК РФ, то есть полученный аванс является неосновательным обогащением, на сумму которого подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, с момента получения аванса.
Недобросовестный контрагент.
Поскольку предметом предварительного договора является не конкретное имущество, а будущий договор по поводу этого имущества, недобросовестный собственник (одна из сторон предварительного договора) не ограничена в реализации права продать указанное в предварительном соглашении имущество третьему лицу. Оспорить состоявшуюся сделку на практике крайне сложно.
В данном случае, имущество, описываемое в предварительном договоре купли-продажи, не является его предметом, это имущество - предмет будущего приобретения по другому (основному) договору. Будущий покупатель не обладает правом истребования имущества из чужого незаконного владения. Невозможно оспорить состоявшуюся сделку по мотиву ее недействительности как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ. Действительно, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, однако предварительный договор обременения на имущество не накладывает. К обязательствам, обременяющим имущество, относятся такие договоры, как купля-продажа, мена, дарение. К сожалению, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Несостоявшийся покупатель не может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с третьим лицом. Единственным способом защиты прав от неисполнения условий предварительного договора для пострадавшей стороны является обращение в суд с иском о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения этого договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Важно учитывать, что суд может понудить к заключению договора купли-продажи лишь тогда, когда у продавца имеется в наличии данное имущество. Если же это имущество выбыло из владения продавца и на момент рассмотрения спора является собственностью иного лица, выступающего добросовестным приобретателем, то понуждать к заключению основного договора нельзя. Заключение основного договора на день подачи иска невозможно виду отсутствия его предмета. Остается заявить лишь требование о возмещении убытков, которые истцу необходимо документально подтвердить.
Таким образом, хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при недобросовестном поведении одного из контрагентов, связанном с отчуждением имущества третьему лицу, восстановить в полном объёме нарушенные права и интересы потерпевшей стороны практически невозможно.
Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательства.
Для защиты от недобросовестного поведения контрагента целесообразно предусмотреть в предварительном договоре неустойку за отказ контрагента от заключения основного договора.
Следует обратить внимание, что применение штрафных санкций за нарушение условий предварительного договора не регламентировано российским законодательством, которое не предусматривает подобных санкций за незаключение договора. С другой стороны, предварительный договор является самостоятельным гражданско-правовым обязательством, и следовательно, неисполнение или надлежащее исполнение его условий может повлечь взыскание неустойки (ст. 330 ГК РФ). Нужно учитывать также, что неустойка является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его надлежащего исполнения. Перечень обеспечительных сделок в п. 1 ст. 329 ГК РФ является открытым, поэтому допускается включение в договор условий о способах обеспечения исполнения обязательств, не только предусмотренных законом, но и выработанных самими сторонами.
В судебно-арбитражной практике вопрос о правомерности включения в предварительный договор условия о неустойке разрешается в большинстве случаев положительно. Практика судов общей юрисдикции показывает, что в случае просрочки исполнения обязательств, установленных предварительным договором, просрочившая сторона должна уплатить неустойку (штраф, пеню), если такой вид обеспечения обязательства предусмотрен законом или договором.
К.Л.В. обратилась в суд с иском к В.Т.В. о взыскании штрафа (неустойки) в размере 905000 руб. за несвоевременное исполнение обязательств по предварительному договору. В обоснование требований указала, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества она и В.Т.В. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи не завершенного строительством жилого помещения и зарегистрировать его в Управлении ФРС по Саратовской области в определенный срок. Данное обязательство было обеспечено штрафом в размере 5000 рублей за каждый день просрочки. При этом ответчик гарантировала, что продаваемое имущество никому не продано, не подарено, под запретом и арестом не состоит. После заключения сторонами основного договора выяснилось, что продаваемое имущество было обременено ипотекой, в связи с чем государственная регистрация договора купли-продажи произведена с нарушением установленных предварительным договором сроков. Договор купли-продажи зарегистрирован не в установленный срок, а с просрочкой исполнения обязательства на 5 месяцев.
Решением Кировского районного суда г. Саратова исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены частично с применением ст. 333. ГК РФ, поскольку при разбирательстве настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что ответчик В.Т.В. допустила просрочку исполнения обязательства в части государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в установленный срок, а именно не предприняла достаточных и своевременных мер по представлению сведений о прекращении ипотеки на продаваемое ею недвижимое имущество, то она согласно условиям договора должна уплатить штраф за нарушение обязательств по договору.
Задаток и аванс в предварительном договоре.
Во многие предварительные договоры включаются условия о задатке, применяемом в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора. Теоретически в рамках предварительного договора не может быть реализована функция задатка, так как это договор организационный, во исполнение него не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороны другой стороне. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновение обязательства по уплате платежа, в связи с чем полученную в качестве задатка денежную суммы по предварительному договору в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.
М.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В. с требованием о взыскании суммы задатка в двойном размере. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен устный договор о покупке квартиры в г. Ноябрьске. Ответчиком написана расписка о том, что в качестве задатка она получила от истца 150000 руб. Поскольку сделка купли-продажи до настоящего времени не оформлена по вине ответчика, истец просит взыскать сумму задатка в двойном размере.
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования М.А.А. удовлетворены в части, взыскана сумма аванса в размере 150000 рублей. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сумма, переданная М.А.А. в счет платежей по возможной будущей сделке, является авансом, а не задатком.
П. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" определено, «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
В судебной практике редко, но все же встречаются противоположные решения, когда за отказ от заключения основного договора на основании ранее подписанного сторонами предварительного договора суд взыскивает двойную сумму задатка.
Так, отменяя решение Первомайского районного суда г. Пензы от 17.10.2011 г., судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда указала следующее: судом установлено, что 04.08.2011 между Г.Л.В. (продавец) и К.А.И. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно данному договору недвижимое имущество продается за (...) руб., из которых первоначальный платеж в размере (...) руб. покупатель оплачивает в срок до 04.08.2011 в качестве задатка, а оставшиеся деньги в сумме (...) руб. - в момент подписания основного договора купли-продажи. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества до 10.08.2011 включительно. Из условий предварительного договора следует, что в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней после 10.08.2011 уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца. Задатком в рассматриваемом случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
К подписанию предварительного договора стороны нередко прибегают при отсутствии возможности заключить в настоящее время основной договор. В таких случаях предварительный договор служит важной ступенью к заключению основного договора. Не смотря на то, что предварительный договор не порождает перехода прав на имущество, он, как и любая другая двусторонняя и многосторонняя гражданско-правовая сделка, влечёт возникновение у сторон юридических прав и обязанностей.
Стороны заключили предварительный договор. Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным.
В договорной работе нередко применяют предварительный договор (ст. 429 ). Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку. В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время. Стороны могут установить условие о задатке по предварительному договору .
Недобросовестный контрагент может попытаться обогатиться за счет второй стороны при заключении предварительного договора. В своей практике с делами такого рода сталкивался ВАС РФ. Пленум ВАС РФ в 2011 году издал постановление, в котором подчеркнул: если покупатель внес предоплату по предварительному договору, это делает договор основным (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров…»). Позиция, которую высказал ВАС, лишила недобросовестных контрагентов возможности взимать платежи под видом штрафов.
Рассмотрим, как это работает на практике. В одном деле контрагенты подписали предварительный договор. Сначала покупатель перечислил оплату, но затем отказался от соглашения и вернул выплаченные средства. Спустя некоторое время покупатель потребовал от продавца проценты по ст. 395 ГК РФ. Но поскольку покупатель перечислял оплату, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ договор можно признать основным. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращаются обязательства сторон. Также теряют силу основания для предъявления санкций. Согласно закону нельзя извлекать преимущество из недобросовестного поведения. В споре между покупателем и продавцом суд принял сторону продавца и отказал покупателю в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами ().
Разъяснения, которые сделал ВАС РФ, имеют большое значение, особенно если речь идет о сделке с объектами недвижимости. Стоимость зданий или земельных участков очень высокая, проценты за нарушение договорных обязательство могут быть огромными. Разъяснение ВАС РФ не позволяет недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать выгоду из расторжения предварительного договора.
Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи. Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при банкротстве продавца. Например, стороны заключили предварительный договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов. А вот в неустойке откажет ().
Позиция ВАС РФ имеет большое значение для защиты интересов физических лиц, которые расторгают договоры покупки недвижимости. Например, в одном деле человек заключил предварительный договор о покупке и заплатил часть денег. Но у него изменились обстоятельства, поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог. По условию предварительного договора продавец недвижимости в такой ситуации мог оставить первый платеж себе. Это было штрафной мерой за отказ физического лица от заключения основного договора. Продавец сослался на это условие и отказался вернуть аванс покупателю. Покупатель обратился в суд, который принял сторону истца и удовлетворил иск. Суд указал, что договор считается заключенным, поскольку покупатель внес аванс. Покупатель взыскал неосновательное обогащение с продавца ().
При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые только должны появиться. Суды будут ссылаться на нее, если спорный объект уже существует (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33-3094/2015).
Также позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности. Закон дает право требовать задаток в двойном размере, если его получатель не исполнил договор (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Но такое правило не действует в предварительном договоре, в котором закрепили обязательство заключить соглашение о продаже недвижимости в будущем. Задаток как способ обеспечения обязательства теряет свою функцию. Он становится оплатой, поскольку стоимость будущей вещи уменьшается на его сумму. В случае расторжения договора покупатель вправе вернуть платеж, а не уплаченную сумму в двойном размере ().
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (
п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (
ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
