Долгое время в практике происходило следующее: сторона, которой договор аренды становился неинтересен, предъявляла иск о признании договора незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд зачастую по чисто формальным признакам признавал договор незаключенным, не принимая во внимание то обстоятельство, что договор исполнялся сторонами длительный период.
25.02.2014 ВАС издал информационное письмо №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор).
Основная цель документа направлена на борьбу с необоснованным признанием договоров незаключенными . Речь в Обзоре идет о различных договорах, но в данной статье мы коснемся только здания (или помещения).
Ранее в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) (далее- Постановление №73) ВАС уже высказывался по вопросу заключенности договора аренды в отсутствие государственной регистрации последнего. В пункте 14 Постановления №73 рассмотрена ситуация, когда долгосрочный договор аренды здания или сооружения не зарегистрирован, но стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем его существенным условиям и начали его исполнять. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них исходя из ст. 310 ГК РФ.
В Обзоре это положение развивается, в нем прямо указано: «Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность». К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила о договоре аренды.
В Обзоре прослеживается идея о том, что государственная регистрация договора аренды недвижимости осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Такая регистрация имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, и создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Договор не прошедший государственную регистрацию, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Например, арендатор по незарегистрированному договору аренды не сможет ссылаться на ст.617 ГК РФ при смене арендодателя (собственника), и требовать сохранения договора от нового собственника, так как новый собственник, не мог знать об обременении помещения договором аренды, поскольку последний не был зарегистрирован. При этом речь идет о добросовестных третьих лицах, которые не знали о наличии сделки. Такое незнание презюмируется, если договор аренды не был зарегистрирован . Но если другая сторона спора докажет, что, приобретая право на недвижимую вещь, третье лицо знало о наличии незарегистрированного договора, то его заявление об отсутствии государственной регистрации будет считаться злоупотреблением правом.
Кодекса определяется, что стороны могут самостоятельно определить время, в течение которого будет действовать соглашение. Если такой срок вовсе не указан, считается, что аренда действует бессрочно.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Нужно ли регистрировать бессрочный договор, а также соглашение со сроком действия более 1 года? Далее рассмотрим эти и многие другие нюансы.
Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.
По основному правилу, установленному Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.
Более того, договор можно даже заключить в устной форме, но только, если:
К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.
В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.
Таким образом, к долгосрочным договорам аренды так или иначе можно отнести:В зависимости от того, определенный или неопределенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.
Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.
Пример:
Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочного арендного договора осуществляется в стандартном порядке.
Процедура госрегистрации недвижимости регулируется от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости” (далее – 218-ФЗ, ФЗ № 218, Закон).
Порядок действий заявителя при необходимости зарегистрировать долгосрочный договор аренды и внести соответствующую запись в ЕГРН.
1-й этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.
Госрегистрация осуществляется:
Согласно Закона, подать документы можно:
Здесь же сказано о действующих способах передачи:
2-й этап. Составление долгосрочного арендного договора.
Договор примут на госрегистрацию, если в нем будет указан конкретный срок, превышающий 12 месяцев.
Если срок не будет указан, считается, что аренда бессрочная, что повлечет за собой отказ в госрегистрации сделки (договоры аренды на неопределенный срок не подлежат госрегистрации).
Помимо срока, для осуществления государственного учета недвижимости нужно правильно составить договор согласно требованиям Главы 34 Кодекса.
При отсутствии даже хотя бы одного существенного условия госрегистрация будет приостановлена/прекращена до устранения нарушений.
Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости.
В силу указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно.
4-й этап. Оплата государственной пошлины.
За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.
5-й этап. Получение результата оказания госуслуги.
По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.
По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.
Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:
К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:
Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:
Сроки осуществления госрегистрации содержатся в Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его управомоченного представителя:
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.
Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.
НК РФ гласит о размере пошлины за регистрацию прав или обременений на недвижимое имущество.
Размеры пошлины:
С 1.01.2017 вступил в законную силу 218-ФЗ. от 21 июля 1997 года утрачивает свою юридическую значимость с 1.01.2020 года. Теперь порядок государственного учета недвижимости регламентируется новым законом.
В связи с объединением Государственного Кадастра недвижимости (ГКН) и ЕГРП, кадастровый паспорт для процедуры госрегистрации больше предоставлять не требуется. Теперь будет достаточно, чтобы информация об обременяемом объекте содержалась в ЕГРН.
Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.
Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).
Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды. Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).
Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации , независимо от срока действия. То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий. В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.
В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.
Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года .
Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:
В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п. 31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.
Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.
Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет. В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.
Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались. Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?
В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.
Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.
В определенных случаях договоры аренды недвижимости подлежат государственной регистрации. В письме от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6 специалисты Минфина России высказали мнение, что арендную плату по таким договорам можно учесть при налогообложении прибыли и до момента их госрегистрации, но при соблюдении некоторых условий.
Буква закона
В комментируемом письме финансисты напомнили: договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Такой вывод следует из ст. 609 и 651 ГК РФ и подтверждается п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
При налогообложении прибыли затраты на аренду имущества, используемого в предпринимательской деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством или реализацией, на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Но при соблюдении требований ст. 252 НК РФ такие расходы должны быть:
Если долгосрочный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, то налоговый учет арендных платежей не вызывает вопросов. Однако на практике между передачей объекта в пользование арендатору и госрегистрацией договора аренды может проходить довольно продолжительное время. Может ли арендатор включить арендную плату в состав налоговых расходов, не дожидаясь регистрации договора?
Минфин: «можно, но с оговоркой!»
Финансисты отвечают на этот вопрос положительно, но при этом выдвигают ряд условий. Так, в комментируемом письме чиновники отметили, что в общем случае расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть приняты для целей налогообложения. То есть незарегистрированный долгосрочный договор аренды считается незаключенным. Следовательно, затраты по нему нельзя включить в состав расходов при расчете налога на прибыль.
Но стороны договора вправе установить, что условия сделки применяются к отношениям, возникшим до ее заключения. Поступить так позволяет п. 2 ст. 425 ГК РФ. Значит, делают вывод финансисты, если договором аренды определено, что арендатор получил объект в пользование до государственной регистрации данного контракта, то арендные платежи по такому договору можно учесть при налогообложении прибыли с момента начала фактического использования имущества.
Надо сказать, что, по сравнению с более ранними разъяснениями, чиновники несколько смягчили свою позицию. Например, в письме Минфина России от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18 отражена аналогичная точка зрения, но с дополнительной оговоркой. Здесь специалисты финансового ведомства также указывали, что арендную плату по незарегистрированному долгосрочному договору организация вправе учесть при налогообложении, если он предусматривает, что объект получен в пользование до заключения договора. Сделать это можно, начиная с момента получения имущества в пользование. Но при условии, что документы поданы на государственную регистрацию.
Суды менее требовательны
Как показывает арбитражная практика, в большинстве случаев суды единодушны — арендные платежи по незарегистрированному договору аренды можно учесть при расчете налога на прибыль без всяких оговорок. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 02.02.2011 по делу № КА-А40/15635-10 речь шла о госрегистрации дополнительного соглашения к долгосрочному договору аренды. Арбитры констатировали, что отнесение на затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договоров аренды.
ВАС РФ в Определении от 15.10.2007 № 12342/07 также пришел к выводу, что налоговое законодательство не связывает отнесение на расходы арендных платежей с наличием или отсутствием государственной регистрации договора аренды, поскольку подобного условия в Налоговом кодексе нет. Аналогичная точка зрения отражена в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 по делу № А05-12472/2006-1, от 11.12.2008 по делу № А56-55188/2007, Уральского округа от 17.11.2009 по делу № Ф09-8972/09-С3.
Следуя логике судей, арендатор вправе учесть арендные платежи при налогообложении прибыли, не дожидаясь государственной регистрации договора аренды. Причем независимо от того, содержит этот договор положение о том, что его условия распространяются на отношения, возникшие до заключения (госрегистрации) договора, или нет. Факт подачи документов на госрегистрацию также не важен. Но такой подход не безопасен — если указанные условия не выполняются, налоговики при проверке могут не принять арендные расходы.
Ищем безопасные варианты
Чтобы полностью обезопасить себя от претензий контролеров, арендатору, по нашему мнению, лучше придерживаться следующего порядка действий.
Во-первых, предусмотреть в договоре с арендодателем, что объект передается в пользование до государственной регистрации договора аренды и его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения (то есть госрегистрации) сделки.
Во-вторых, начать включать арендные платежи в состав налоговых расходов только после того, как документы будут переданы на госрегистрацию. При этом при налогообложении прибыли можно учесть затраты на аренду, произведенные с момента получения имущества в пользование — как до подачи документов, так и после нее.
Также отметим, что на практике существует еще один безопасный вариант оформления долгосрочной аренды, позволяющий и вовсе избежать налоговых проблем. А именно: заключить договор на срок менее года, а затем возобновить его на неопределенный срок. Такие сделки государственной регистрации не подлежат, поскольку в обязательном порядке нужно регистрировать лишь контракты со сроком от года и выше (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Соответственно, арендные платежи можно учесть при налогообложении прибыли без госрегистрации договора, поскольку она в данном случае не требуется. Аналогичная позиция отражена в
Есть ли ответственность у арендатора, если он не регистрирует договор аренды помещения в регпалате расскажет эта статья.
Вопрос: Договор аренды помещения заключен на период с 1 сент 2016 по 30 сент 2017. В Регпалате не зарегистрирован. Какова ответственность для арендатора?
Ответ: Законодательством не предусмотрена ответственность за отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее одного года.
Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.
п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий. А это может нарушить интересы арендатора. О правовых последствиях подробно описано в Обосновании.
Обоснование
В отдельных случаях договор требует государственной регистрации. Он будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.
В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а поэтому он не существует и не порождает правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договорбудет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью его регистрации и исполнения ряда его условий, которые не затрагивают интересы третьих лиц.
В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация:
Договоры с недвижимым имуществом
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.
1. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
2. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ).
3. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
4. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий.
Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.
Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.
1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.
2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.
Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.
Такие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.
В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.
Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.
Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.
Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.
Пример из практики: суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не обращались за его регистрацией
Суд отметил, что договор аренды не зарегистрирован и ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его регистрацией. Поэтому договор следует считать незаключенным. А значит, права и обязанности, вытекающие из данного договора, у его сторон не возникли (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3
