В соответствии с законодательством России, граждане, владеющие земельными участками на правах собственности вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению — продавать, обменивать, сдавать в аренду и так далее. Однако есть случаи, когда должностные лица уполномоченных органов власти вправе изъять земельные участки. Все отношения, касающиеся владения землей закреплены в Федеральном Законе № 136. По каким основаниям допустимо наступление такой ситуации, будет рассмотрено дальше в статье.
136 Федеральный Закон «Земельный кодекс Российской Федерации» был принят депутатами Государственной Думы 28 сентября 2001 года. 10 октября того же года члены Совета Федерации одобрили законопроект. Официальная дата вступления в действие закона приходится на 25 октября 2001 года.
Закон о земельных участках регулирует процесс использования земель. Сохранение земель необходимо для ведения хозяйства и быта населения, проживающих на них.
Условия владения землями регламентируется настоящим 136 ФЗ и Гражданским Кодексом России. В соответствии с рассматриваемым земельным законом, выделяются несколько категорий земель в зависимости от целевого назначения. Земли:
В законе о земельных участках содержится информация об изъятии земель — основания, условия и процедура.
Статья 49 ФЗ № 136
В статье 49 перечислены причины, которые могут стать основанием для изъятия земель:
Изъятие земельных участков возможно по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами России. По закону, изъятие земель осуществляется для государственных и муниципальных нужд.
Статья 50 136 закона
Данная статья гласит об условиях конфискации земельного участка. Изъятию подлежит земля по решению суда. Конфискуется земельная собственность на безвозмездной основе в качестве санкций за совершенное преступление.
Статья 51 Федерального Закона «Земельный Кодекс Российской Федерации»
Положения 51 статьи обуславливают правила реквизиции земельных участков. По закону, реквизиция земель возможна в случаях стихийных бедствий, эпидемий, аварий. В общем при всех ситуациях, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок подлежит изъятию уполномоченными органами власти на определенный промежуток времени. Необходимы данные действия для осуществления защиты жизненно важных интересов населения и государства в целом.
Если по возникшим уважительным причинам, уполномоченные исполнительные органы власти не могут вернуть собственнику реквизированный земельный участок, то они обязаны возместить рыночную стоимость изъятого имущественного объекта. Если на протяжении какого-либо времени собственнику не возвращается изъятый участок земли, то он вправе обратиться с жалобой в судебную инстанцию. В случае, если по мнению владельца земли, ему возвращают низкую стоимость за объект владения, он вправе обратиться в судебную инстанцию для установления верной стоимости.
Ознакомьтесь 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ»
В 136 законе описана процедура изъятия земельного имущества (глава 7.1). Этапы изъятия участка:
В случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, принятое решение должно быть обосновано. Обоснования в соответствии со статьей 56.3:
Учреждения, осуществляющие процедуру изъятия по закону:
По закону, вышеуказанные органы вправе принимать решения по изъятию земельного имущества самостоятельно и по ходатайству других учреждений. Среди этих учреждений выступают:
Определяет перечень, организаций, уполномоченных осуществлять данную процедуру Правительство России.
Чтобы оставаться владельцем земельного участка необходимо не нарушать законы Российской Федерации, касающиеся пользования земельным имуществом. В случае изъятия земли без оснований или при не согласии с расчетом ее рыночной стоимости, собственник вправе общатиться в судебную инстанцию. Суд принимает во внимание все обстоятельства дела и выносит справедливое решение.
В суд нужно подавать пакет документов и исковое заявление. Перечень документов:
В заявлении следует указать:
Перед подачей искового заявления в судебную инстанцию рекомендуется ознакомиться с полной версией Федерального Закона № 136. Ознакомиться с текстом закона об изъятии земли можно здесь.
Законодательство постоянно совершенствуется и необходимо опираться только на самые последние версии законов на. Все изменения и дополнения проверяйте на сайтах СОБРАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ или РОССИЙСКОЙ ГАЗЕТЫ. Поделитесь ссылкой и ваши друзья узнают, что вы разбираетесь в законах. Спасибо ツ
Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 503785-7, который значительно упрощает процедуру изъятия земельных участков муниципальными властями. FORUMHOUSE разбирается, что это означает для собственников загородного малоэтажного жилья, есть ли у нас поводы для беспокойства, и можно ли обезопасить свою собственность.
Как будет работать закон об изъятии земельных участков.
- Какие участки местные власти смогут изъять.
- Как можно защитить свою собственность от изъятия.
По новому законопроекту местные власти могут принять адресную муниципальную программу, по которой можно будет изъять участок и снести дом, мешающий правильному, с точки зрения местных чиновников, развитию территории. То есть, муниципалитет выбирает землю, решает, как будет ее развивать и заключает договор с компанией-застройщиком. Мнение собственников жилья при этом не учитывается, никаких общественных слушаний и голосований законопроектом не предусматривается.
Из пояснительной записки к законопроекту следует, что местные власти смогут изъять:
Территория может быть включена в проект комплексного развития, если 50% ее площади и более занимают участки, не соответствующие ПЗЗ.
В этом пункте эксперты, анализировавшие законопроект, и видят главную опасность для собственников участков.
ПЗЗ определяет этажность, процент застройки территории, отступы и т.п. Любой объект при желании можно сделать несоответствующим правилам.
Fisun Участник FORUMHOUSE
Манипулируя с ПЗЗ, можно превратить любой объект в не соответствующий предельным параметрам: для территории, где находится 3-х этажный дом, можно написать минимальную этажность 30 этажей. Если закон будет принят, чиновники получат право законно такие постройки снести, чтобы построить на их месте 30-х этажный дом, не спрашивая мнения жителей. И нет даже попыток упомянуть аварийность или ветхость старых строений.
Адвокат Станислав Станкевич читает, что новый законопроект несет значительные коррупционные риски и дает широкий простор для неформальных договоренностей между застройщиками и представителями муниципальных органов власти о самых лучших участках земли. Он говорит, что законопроект № 503785-7 может стать механизмом по принятию решений в пользу застройщиков.
То есть, все будет зависеть от составителей ППЗ – будут это честные, добросовестные чиновники, или чиновники, заинтересованные в обогащении застройщика.
По новому законопроекту, муниципалитет не может требовать незамедлительного исполнения решения, поэтому, теоретически, время для обращения в суд остается. Но сейчас в законодательстве нет полной ясности, что можно обжаловать: соответствующая статья Земельного кодекса говорит, что оспорить можно только размер компенсации. Эксперты ожидают, что после внесения поправок, к третьем чтению эти неясности будут устранены.
Все, что могут сделать собственники жилья – обратиться в суд.
Но статистика показывает, что в таких вопросах суды крайне редко принимают сторону собственников жилья.
Эксперты считают, что наибольшие риски несут собственники, которые не оформили свои земельные участки, не поставили их на кадастровый учет. Как говорит Станислав Станкевич, если муниципалитет решит построить что-то на застроенной территории, постановка земли на учет в кадастре сможет стать значительным препятствием для этого. Особенно, если они были зарегистрированы как ранее учтенные (право собственности или специальных форм пользования на которые было оформлено до 1.03.2008 года).
Такие участки были сформированы раньше, чем те, которые создаются сейчас – из-за первенства оспорить их границы будет сложно.
Юристы рекомендуют на всякий запастись архивными документами, которые помогут доказать, что дом – не самовольная постройка. По слухам, в подмосковных дачных поселках случались такие истории, когда сначала исчезали документы, а потом постройки объявлялись незаконными.
Новый законопроект заставил некоторых участников нашего портала задуматься о рисках строительства частного дома на участках, расположенных близко к городу.
Так, fisun, построивший дом близко к городу, сейчас принял бы совсем другое решение:
Fisun Участник FORUMHOUSE
Конфискация земельного участка – кошмарный сон любого землевладельца. По закону все собственники земли имеют право распоряжения своим имуществом в целях продажи, обмена или аренды. Однако никто не хочет, чтобы соответствующие распоряжения выносились посторонними лицами, даже если в их роли выступают федеральные власти или другие структуры. Процедура изъятия земель описывается в законе № 136 . Давайте уточним, какими обстоятельствами она может сопровождаться.
ФЗ, имеющий номер 136, депутаты Госдумы приняли в 2001 году, 28.09. В октябре он получил одобрение Совфеда (10.10.2001). Вступление документа в силу приходится на 25.10.2001. Регламент закона контролирует процесс землепользования и консервации земель, отданных под сельское хозяйство и бытовые нужды населения.
Классификация земель по закону в соответствии с их назначением:
Также читайте ФЗ 220 в новой редакции
Рассматриваемый в данной статье ФЗ предполагает, что легитимные основания для изъятия земельного участка должны быть четко прописаны и понятны гражданскому обществу во избежание появления разногласий с решением вышестоящих инстанций. Дан перечень причин и законных оснований для изъятия земельных участков в соответствии с правом.
Ст. 49
Приводит перечень разных мотивов для конфискации земель, а именно:
Объектами государственного значения признаются:
Земельная реквизиция может проводиться также в соответствии с другими нуждами государства или муниципий, если это не противоречит федеральному законодательству РФ.
Порядок экспроприации земельных участков зафиксирован в ст. 50 ФЗ номер 136 . Согласно ей, конфискация на земли накладывается в соответствии с судебным решением. Процесс реквизиции земли происходит на безвозмездных условиях в качестве санкционных мер за противоправные действия.
Ст. 51
Перечисляет ряд правил, по которым осуществляется конфискация участков земли. Среди возможных обоснований упомянуты стихийные бедствия или любые ситуации чрезвычайного характера. В данном случае изъятие производится на временной основе, в качестве мотивов приводится необходимость координированных действий властей и населения для защиты общественных интересов. Если возврат земли собственнику по какой-либо причине невозможен, тот имеет право получить выплату в размере ее рыночной стоимости. Если землевладелец не получил возмещения, он может направить жалобу в суд.
Обоснованный и легитимный процесс земельного изъятия ФЗ № 136 представляет в деталях, регистрируя каждый его этап в гл. 7.1 . Сама процедура включает:
Какие ведомства занимаются легитимной процедурой изъятия?
Запрос на изъятие земельных наделов в перечисленные органы могут подать другие учреждения, включая:
Состав данного перечня утверждается правительством РФ.
Полезно знать: ФЗ №161 с последними изменениями. Больше
Обоснованием для земельного изъятия, в соответствии со ст. 56.3, может служить:
Ни один землевладелец не хочет, чтобы его собственность перешла в другие руки. Закон об изъятии земель устанавливает ряд правил, по которым такая перспектива вполне возможна, однако в нем прописаны и обратные варианты. Гарантированное сохранение прав на земельный участок за собственником будет непреложным, если последний соблюдает все положения, определенные актуальным законодательством. Если процесс изъятия был реализован при отсутствии веских оснований, либо собственник не согласен с калькуляцией ее действительной стоимости и считает ее заниженной, у него есть шанс подать апелляцию в судебном порядке. Судебные инстанции обязаны принять дело в рассмотрение и вынести по нему окончательный вердикт.
Помимо искового заявления, нужно предоставить следующую документацию:
При составлении заявления следует обратить внимание, чтобы в нем были отражен перечень приведенных ниже пунктов:
В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.
1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу ().
Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.
Основания изъятия земельного участка
ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ
Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте , затем на панели инструментов выберите "Изменения в документе", а в нем – "Обзор изменений".
Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы "Тимофеев/Черепнов/Калашников" Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым ().
Выявление правообладателей изымаемого земельного участка
Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (). Партнер юридической фирмы "АВЕЛАН" Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. "Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии", – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена ().
Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках ().
Юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " ". – Ред. ], могут возникнуть проблемы. "Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника", – рассуждает Василий Шарапов.
Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) ( , ). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе ( , Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ).
Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.
Решение об изъятии земельного участка
После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе "электронки" – то со дня опубликования решения об изъятии).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд ().
Цена изъятого земельного участка
На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения ().
Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.
Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.
Соглашение об изъятии недвижимости
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества ().
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости ().
Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании "Найдем Адвоката" Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней ().
В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.
Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. "Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже", – предостерегает Сергей Казинец.
***
В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.
