Обманутые дольщики смогут получить новые квартиры, несмотря на банкротство Urban Group. Правительство Московской области выделило 3 миллиарда рублей Фонду защиты дольщиков на достройку объектов разорившейся компании. Участникам долевого строительства необходимо подать заявление на включение в реестр требований о передаче жилых помещений до 21 октября.
Алена Макарова точно знает, чего не сделала этим летом: не въехала в свою новую квартиру, за которую отдала около 4,5 миллиона рублей. Теперь она, ее муж, дети, родители и бабушка-ветеран войны ютятся в съемной однушке. В жилье в комплексе «Опалиха О3» они вложили все, что имели. Сейчас, после того как сообщили, что стройка приостановлена минимум на год, семья едва сводит концы с концами.
«Два ипотечных кредита и съемное жилье обходятся в сумму около 100 тысяч в месяц. Мой муж работает 12 часов в сутки, в том числе по субботам. Очень тяжело», - признается Алена.
Елизавета Лутцева купила в этом же недострое двухкомнатную квартиру. Мысленно она начала ее уже обживать, а потом случилось банкротство Urban Group. «Отходили мы, наверное, недели две. Вся семья была в шоке. Все планировали, как будем праздновать новоселье, как будем обставлять квартиру, все ждали», - рассказывает Елизавета.
То, что повергло семью Лизы в шок, заставило сокрушаться еще около 14 тысяч дольщиков: «Урбан Групп» был одним из крупнейших застройщиков Подмосковья. Компания строила шесть огромных комплексов, похожих на «Опалиху О3». После банкротства недоделанными остаются 68 жилых домов плюс инфраструктура.
В правительстве Московской области утвердили дорожную карту по восстановлению прав людей. Ответственным назначили Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Дольщикам там рекомендуют срочно подать заявление на включении себя в реестр требований о передаче жилых помещений. Вот только спешат не все.
«На сегодняшний день подано 13 тысяч заявлений, именно подано. И 8,7 тысячи мы уже поставили в реестр. То есть если примерно озвучить процент, это 67%», - говорит конкурсный управляющий Светлана Аглинишкене.
Вступать в этот реестр - это мнение специалистов - нужно. Иначе возникают серьезные риски, главный из которых - лишиться вообще всего, ведь после банкротства застройщика и вне реестра дольщики лишаются каких-либо прав. А значит - ни денег, ни квартиры.
«К сожалению, если они не подадут заявления в сроки, то они вынуждены восстанавливать это через суд. Для этого нужно будет собрать пакет документов, пойти в суд и объяснить, по какой причине они не смогли подать в эти сроки заявление. То есть это у них оттянется на еще какой-то промежуток времени», - объясняет Светлана Аглинишкене.
Источник фото: телеканал «360»
Сегодня конкурсный управляющий поделилась позитивной новостью: при инвентаризации на одном из объектов нашли акты приема-передачи по уже построенным и сданным домам. Только с ними фактические владельцы квартир наконец смогут получить право собственности на давно оплаченное жилье.
«Получив эти акты и взяв комплект документов, они могут пойти в Росреестр и получить право собственности. Если по какой-то причине актов нет, там будет юрист, он их проконсультирует, какие действия у них должны быть», - добавляет Светлана Аглинишкене.
Алена Макарова, насмотревшись на свой дом, которого еще нет, тоже решила не рисковать и подать заявление на включение в реестр. Сроки, кстати, поджимают: дольщики должны подать документы до 21 октября.
Сегодня же стало известно, что правительство Московской области выделило Фонду защиты дольщиков три миллиарда рублей на достройку объектов Urban Group.
В целях реализации положений статей 26 1 , 29 и 201 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2009, N 1, ст. 4; N 29, ст. 3632; 2011, N 29, ст. 4301) и пункта 5.3.1(1) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст. 2867; 2009, N 19, ст. 2344; 2011, N 17, ст. 2424), приказываю:
Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений".
Министр Э. Набиуллина
1. Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в Реестр требований о передаче жилых помещений (далее - реестр), и порядок предоставления информации из реестра разработаны в соответствии со статьей 201 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2011, N 29, ст. 4301) (далее - Закон о несостоятельности).
2. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах - участниках строительства (далее - кредиторы) и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:
а) фамилию, имя, отчество (при наличии), вид и реквизиты документа, удостоверяющие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес - для физического лица;
б) наименование, местонахождение, основной государственный регистрационный номер - для юридического лица;
в) банковские реквизиты кредитора (при их наличии);
г) сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
д) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);
е) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
ж) основания возникновения требования кредитора;
з) дату внесения требования кредитора в реестр;
и) информацию о погашении требования кредитора;
к) дату погашения требования кредитора;
л) основания и дату исключения требования кредитора из реестра;
м) основания и дату внесения изменений в требование кредитора.
Для целей вышеуказанных правил под записью понимается внесение в реестр сведений об одном требовании одного кредитора по состоянию на дату внесения в реестр.
3. Реестр ведет арбитражный управляющий в соответствии с требованиями Закона о несостоятельности и настоящего Федерального стандарта.
4. Реестр состоит из разделов, каждый из которых содержит сведения о требованиях кредиторов о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта строительства. Реестр ведется на русском языке на бумажном носителе и в электронном виде.
5. В случае представления реестра по месту требования на бумажном носителе реестр представляется в виде сброшюрованных и пронумерованных листов, каждый из которых подписан арбитражным управляющим.
6. Записи в реестр вносятся в хронологическом порядке по мере поступления к арбитражному управляющему определений арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.
Запись в реестр вносится арбитражным управляющим в день поступления определения арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.
7. Изменения в записи вносятся на основании судебного акта, за исключением изменений сведений о каждом кредиторе. В случае изменения сведений о кредиторе, предусмотренных подпунктами "а" - "в" пункта 2 настоящего Федерального стандарта, делается отметка в соответствующей записи реестра на основании уведомления кредитора.
Каждое изменение в записи должно содержать дату внесения изменения, основание для внесения изменения и подпись арбитражного управляющего.
8. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования кредиторов исключаются арбитражным управляющим из реестра; оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра для ее последующего включения в реестр требований кредиторов, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.
На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре, о чем в соответствующей записи реестра делается отметка об исключении требования кредитора с указанием даты и основания для исключения.
9. Арбитражный управляющий хранит до окончания производства по делу реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения указанных требований в реестр.
10. При передаче реестра иному арбитражному управляющему арбитражный управляющий:
а) формирует итоговые записи на дату передачи реестра;
б) делает отметку о передаче реестра в каждом разделе реестра;
в) составляет акт приема-передачи и передает в соответствии с ним реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения указанных требований в реестр.
Прием и передача реестра осуществляются на основании акта приема-передачи, который подписывается арбитражным управляющим, передающим реестр, и арбитражным управляющим, принимающим реестр. Реестр и прилагаемые к нему документы подлежат передаче при подписании акта приема-передачи. Со дня подписания такого акта арбитражный управляющий, принявший реестр, исполняет обязанности по ведению реестра.
Судебные акты и требования кредиторов о включении в реестр, поступившие передавшему реестр арбитражному управляющему после подписания акта приема-передачи, передаются принявшему реестр арбитражному управляющему по отдельному акту приема-передачи.
11. О закрытии реестра делается соответствующая отметка с указанием даты закрытия реестра.
12. Копии реестра на бумажном и электронном носителях хранятся в местах, исключающих их одновременную утрату.
В случае утраты реестра он подлежит восстановлению на основании материалов дела о банкротстве не позднее трех дней со дня обнаружения утраты.
13. По требованию кредитора (его уполномоченного представителя) арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с даты получения требования направляет выписку из реестра (в электронном виде или на бумажном носителе) кредитору (его уполномоченному представителю). При отсутствии сведений о требованиях о передаче жилого помещения указанного кредитора в реестре арбитражный управляющий в течение трех рабочих дней с даты получения требования направляет кредитору или его уполномоченному представителю сообщение об этом.
Выписка из реестра подписывается арбитражным управляющим, а в случае направления в электронном виде - электронной подписью.
Расходы арбитражного управляющего на подготовку и направление выписки из реестра на бумажном носителе подлежат возмещению кредитором.
Со своей стороны, предъявление притязаний о включении в реестр кредиторов, Соответственно статье 71 Закона о банкротстве вероятно на протяжении 30 суток с момента публикации сведений о вводе в отношении должника процедуры наблюдения.
Так, до даты публикации сведений о вводе в отношении должника процедуры наблюдения участники строительства не могут заявлять ходатайства о употреблении параграфа 7. А после даты публикации заявлять такое ходатайство сможет лишь тот участник строительства, который подал прошение о включении его в реестр кредиторов и тем самым прибрел статус лица, участвующего в деле о банкротстве.
Иными словами, чтобы купить статус лица, участвующего в деле участник строительства обязан владеть финансовыми притязаниям к должнику. Но участники строительства постоянно обладают финансовыми притязаниями к должнику – это направляться из самого определения участника строительства.
Вторичная инициация процедуры банкротства заказчика застройщика вероятно лишь со стороны участника строительства, заявление которого о включении его притязаний в реестр кредиторов принято к производству судом.
Получается достаточно нелогичная конструкция – чтобы сообщить ходатайство и возбудить дело о банкротстве должника поэтому как заказчика застройщика, участник строительства обязан сперва заявиться в процесс как простой финансовый кредитор, не смотря на то, что он вовсе не собирается требовать возврата денежных средств. Однако, участнику строительства нужно их «настойчиво попросить» лишь чтобы «влезть» вовнутрь банкротного процесса и сообщить ходатайство о употреблении параграфа 7 Закона о банкротстве, т.е. инициировать банкротство заказчика застройщика.
Так, запуск процедуры банкротства заказчика застройщика правильно параграфа 7 начинается с вынесения судом определения о принятии заявления о признании должника банкротом, в котором содержится указание на использование параграфа 7, или в уже деле о банкротстве с вынесения отдельного определения о употреблении при банкротстве должника правил параграфа 7.
Но это еще не все. Чем дальше — тем ужаснее. Допустим, что в отношении должника введена процедура наблюдения. Начал формироваться реестр кредиторов по простой процедуре банкротства. Внезапно, по прошествии конкретного времени, но в пределах 30 дневного периода, один из конкурсных кредиторов, заявление которого о включении в реестр кредиторов принято к производству, сообщил ходатайство употреблении параграфа 7. Вопрос — обязан ли суд выносить наряду с этим определение о вводе в отношении заказчика застройщика процедуры наблюдения. Помой-му закон о банкротстве такого не предусматривает. Не может быть введено две процедуры наблюдения в отношении одного должника в один момент. Тогда получается, что суд ограничивается определением о употреблении параграфа 7 в процедуре наблюдения уже введенной в отношении должника.
Однако здесь опять появляется неясность. Кредитор приобретает статус конкурсного кредитора лишь с момента включения его притязаний в реестр. В случае если затем он заявляет ходатайство о употреблении банкротства заказчика застройщика, то его притязания к заказчику застройщику должны быть включены в иной реестр — реестр притязаний о передаче жилья. А как поступить с притязаниями, уже включенными в реестр кредиторов? Так как одинаковый кредитор не может в один момент требовать и возврата денежных средств, оплаченных за жильё , и передачи самого жилья.
Но, в случае если уже введено наблюдение и организован реестр кредиторов, то финансовые притязания кредиторов, не связанные с уплатой жилых помещений, попадают в третью очередь, а вдруг введена процедура банкротства заказчика застройщика, те же притязания относятся к четвертой очереди. Получается, что реестр кредиторов обязан формироваться заново. Конечно, до завершения 30 дневного периода формирования реестра никакого реестра фактически не существует. Но суд по итогам рассмотрения заявления каждого кредитора о включении его притязаний в реестр выносит определение, в котором показывает, что притязаний кредитора являются подтвержденными и подлежат включению в конкретную очередь кредиторов. В случае если очередность притязаний изменится, то с вынесенными определениями необходимо что-то делать.
С процессуальных позиций, суд не имеет полномочий самостоятельно отменить личные определения о включении конкурсных кредиторов в третью очередь реестра кредиторов. Это может сделать только вышестоящая инстанция арбитражного суда. Закон не содержит указаний на то, может ли такое определение быть оспорено. направляться исходить из неспециализированной нормы, Соответственно которой определения арбитражного суда, принятые в рамках дела о банкротстве, но не предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ, и в отношении коих не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть оспорены в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать суток со дня их принятия.
Но вряд ли конкурсные кредиторы будут по хорошей воле обращаться в апелляционную инстанцию прося перевести их из третьей очереди кредиторов в четвертую. Появляется процессуальный тупик.
Не всех заказчиков застройщиков одинаково банкротят
Серьёзный вопрос, на который параграф 7 руководителя IX Закона о банкротстве не дает прямого ответа – это вопрос о том, участник какого строительства может считаться участником строительства в значении положений параграфа 7. Из определений данных п.2-3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве направляться, что участник строительства это физическое лицо, юрлицо, РФ, субъект РФ либо муниципальное образование, имеющие к заказчику застройщику притязание о передаче жилья либо финансовое притязание.
Наряду с этим под притязанием о передаче жилья понимается притязание участника строительства о передаче ему на базе возмездного контракта в собственность жилья (квартиры либо помещения) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (либо) иного имущества участника строительства, не открыт (потом — контракт, предусматривающий передачу жилья).
В связи с тем, что в определении четко указано, что участник строительства должен иметь притязание о передаче ему в собственность жилья в многоквартирном доме, появляется вопрос – может ли считаться участником строительства лицо, инвестировавшее в выстраивание жилого, но не многоквартирного дома. В случае если направляться букве закона, то не может. Иначе, людей, вкладывающих средства в постройку жилых многоэтажных домов, коттеджей, таунхаусов и т.п. достаточное количество. Тут и средства вкладываются обычно громадные, чем при выстраивании квартиры и одураченных участников не меньше.
Уникальный ответ на этот вопрос дал глава банкротного состава одного из арбитражных судов на семинаре, посвященном проблеме банкротства заказчиков застройщиков. Он объявил, что согласно его точке зрения, направляться исходить из того, является ли объект вложения денежных средств главным местом жительства либо нет. В случае если лицо, планирует в нем жить круглый год и все время, то такое лицо может быть признано участником строительства, а если он сооружает дачу, то нет.
Таковой подход приводит к недоумению, даже в том случае, если опустить его явное несоответствие закону. Как выяснить как именно будет употребляться дом, который еще не выстроен? Согласно нашей точке зрения, лицо, инвестировавшее в постройку личного жилого дома не может считаться участником строительства в значении положений параграфа 7 Закона о банкротстве, а к заказчику застройщику такого дома либо поселка не может быть применена процедура банкротства заказчика застройщика. Наряду с этим разграничительным показателем будет являться не критерий постоянного проживания, а наличие либо отсутствие в доме неспециализированного имущества.
Соответственно ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
Наряду с этим жилым домом согласится лично-конкретное строение , которое складывается из помещений, и вдобавок помещений запасного применения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных потребностей, которые связаны с их проживанием в таком строении.
Квартирой согласится структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, снабжающее возможность прямого доступа к помещениям неспециализированного пользования в таком доме и складывающееся из одной либо нескольких помещений, и вдобавок помещений запасного применения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных потребностей, которые связаны с их проживанием в таком обособленном помещении.
Помещением согласится часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для применения в качестве места яркого проживания граждан в жилом доме либо квартире.
Как видно из приведенных определений отличие жилого дома от квартиры в многоквартирном доме пребывает в том, что в жилом доме не имеется помещений неспециализированного пользования, в то время как в многоквартирном доме наличие таких помещений есть необходимым показателем. Собственники квартир в многоквартирном доме машинально покупают долю в праве собственности на неспециализированное имущество дом.
Но и таковой критерий не является универсальным. Под многоквартирным домом направляться осознавать дом, имеющий более одной квартиры. Но простой деревенский дом, находящийся в собствености на праве неспециализированной долевой собственности двум семьям, уже имеет неспециализированное имущество (крыша, чердак, подвал). То же самое возможно сообщить о таунхаусах, либо вернее именовать их дома, сблокированной застройки. Тут отдельные дома соединены между собой одной либо несколькими неспециализированными стенками. Обычно они соединяют до десятка таких отдельных домов либо блоков. Обычно они имеют неспециализированную крышу, коммуникации и земельный надел. Представляется, что в таких случаях решение относить либо нет такие дома к многоквартирным должно приниматься судом, исходя из конкретного проекта.
Особые процедуры банкротства заказчика застройщика
Формирование реестров участников строительства и требований кредиторов в рамках процедуры банкротства заказчика застройщика кроме того имеет собственные особенности.
В первую очередь, участник строительства обязан определиться – какие притязания он желает удовлетворить на протяжении банкротства. Дело в том, что участник строительства в отличие от иных кредиторов постоянно имеет к должнику два притязания. Первое притязание – финансовое, о взыскании расходов, вызванных невыполнением контракта со стороны заказчика застройщика. Второе- притязание о передаче жилых помещений. Сообщить оба притязания в один момент закон не разрешает. Так, участник строительства обязан сделать выбор – в какой реестр будут занесены его притязания, — в реестр кредиторов (другими словами реестр финансовых притязаний) либо в реестр притязаний передачи жилых помещений. Сформировавшаяся на сегодня арбитражная практика исходит из недопустимости предстоящего перехода из одного реестра в иной.
В случае если участник строительства предпочёл возврат денежных средств, то реестр притязаний кредиторов будет занесена сумма, складывающаяся из суммы денежных средств, которые участник строительства оплатил заказчику застройщику до расторжения контракта и суммой настоящего ущерба, в виде отличия между ценой жилья (конкретной на дату расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, оплаченных до расторжения этого договора, и (либо) ценой переданного заказчику застройщику имущества (конкретной контрактом, предусматривающим передачу жилья).
Наряду с этим превышение суммы денежных средств, оплаченных до расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья, и (либо) стоимости переданного заказчику застройщику имущества над ценой жилья (конкретной на дату расторжения указанного контракта), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для понижения размера финансовых притязаний участника строительства либо повлечь за собой иные отрицательные последствия для такого участника строительства.
Притязания о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве, другими словами в том же порядке, что и финансовые притязания.
Наряду с этим арб суду должны быть представлены доказательства, удостоверяющие обстоятельство полной либо частичной уплаты, осуществленной участником строительства во выполнение собственных обязанностей перед заказчиком застройщиком согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья.
Неясно придается ли данному положению таковой суть, Соответственно которому лицо заключившее контракт о передачи жилья, но не оплатившая его ни всецело, ни частично, не может быть признано имеющим притязания о передаче жилья. Закон не содержит указаний по этому поводу, а арбитражная практика пока не организована.
Притязание о передаче жилья, признанное обоснованным арб судом, включается арбитражным управляющим в реестр
С этого момента участники строительства в части притязаний о передаче жилых помещений есть в праве принимать участие в собраниях кредиторов и владеть числом голосов, определяемым исходя из суммы, оплаченной участником строительства заказчику застройщику согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья, и (либо) стоимости переданного заказчику застройщику имущества.
В реестр притязаний о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
На базе организованных реестров, по окончании конкурсного производства, требования и денежные требования кредиторов о передаче жилых помещений удовлетворяются в такой последовательности:
По финансовым притязаниям:
Порядок удовлетворения притязаний о передаче жилых помещений может быть разным и зависит не от желания участников строительства, а по большей части от их денежных возможностей.
Если у заказчика застройщика имеется объект незавершенного строительства, то собрание участников строительства может решить о передаче объекта земельного участка и незавершённого строительства сделанному участниками строительства жилищно-общестроительному кооперативу либо иному специальному потребительскому кооперативу (потом — передача объекта незавершенного строительства). При вынесения такого решения арбитражный управляющий обращается в суд с подобающим ходатайством.
Но такая передача вероятна лишь при соблюдении многих условий, главными из коих является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, притязаний кредиторов первой и второй очереди. В другом случае участники строительства должны будут занести на депозит арбитражного суда финансовые средства в размере превышения совокупного размера текущих требований и платежей кредиторов первой и второй очереди над ценой имущества заказчика застройщика, но не более двадцати процентов цены прав заказчика застройщика на объект незавершенного строительства и земельный надел.
Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их притязаний, в случае если иное не установлено решением собрания участников строительства. При, предусмотренном настоящим пунктом, притязания участников строительства и (либо) других лиц учитываются в реестре притязаний кредиторов в очерёдности и размерах, как и погашенные участниками строительства и (либо) другими лиц притязания кредиторов первой и второй очереди.
В части погашенных притязаний по текущим платежам притязания участников строительства и (либо) других лиц подлежат погашению заказчиком застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные притязания кредиторов по текущим платежам.
В случае если жилых помещений в многоквартирном доме после окончания его строительства не будет достаточно для удовлетворения притязаний всех участников строительства, то передача объекта незавершенного строительства вероятна лишь при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, так, что в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения притязаний оставшихся участников строительства.
Примечательно, что при наличии у заказчика застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-общестроительный кооператив либо другой специальный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, наряду с этим решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов в один момент. Но неясно как поступить при, когда в одном объекте имеется желающие сделать кооператив, а в другом недостроенном доме таких не было желающих. Исходя из буквального значения закона, в этом случае суд обязан отказать в передаче и создании кооператива ему земельного участка и недостроенного объекта. Кроме того данное правило создает некоторую абсурдность обстановки в отношении домов, поселков таунхаусов. В большинстве случаев, все дома в поселке принадлежат одному заказчику застройщику, в тоже время в одном доме может быть по всего две-три квартиры. В этом случае необходимо будет создавать пару десятков кооперативов с двумя-тремя участниками в каждом.
Притязания участников строительства могут быть удовлетворены кроме того методом передачи им жилых помещений. Но таковой радостный финал может иметь место лишь при наличия у заказчика застройщика многоквартирного дома, выстраивание которого завершено. Наряду с этим у заказчика застройщика должны иметься разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, полученное согласно с градостроительным законом. Помимо этого, кроме того как при с передачей незавершенного строительства, имущества, которое остается у должника после передачи жилых помещений, хватит для погашения текущих платежей, притязаний кредиторов первой и второй очереди. В другом случае участники строительства должны будут занести на депозит арбитражного суда финансовые средства в размере превышения совокупного размера текущих требований и платежей кредиторов первой и второй очереди над ценой имущества заказчика застройщика, но не более двадцати процентов цены прав заказчика застройщика на объект незавершенного строительства и земельный надел.
Если собранием участников строительства не принято решение об заявлении в арб суд с просьбой о передаче объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в многоквартирном доме, выстраивание которого завершено, то участники строительства вправе предоставить в арб суд пересматривающий дело о банкротстве финансовые притязания для включения их в реестр кредиторов.
Положения параграфа 7 руководителя IX Закона о банкротстве возможно оценивать как попытку законодателя спешно интегрировать механизм удовлетворения вещных притязаний в Закон о банкротстве, ни при каких обстоятельствах не допускавший таковой возможности.
Представляется, что такое новшество было вызвано по большей части политической потребностью. Но поспешность принятия данных норм и абсолютно достаточно сложных механизмов стала причиной происхождению громадного количества вопросов при полном отсутствии разъяснительной реакции Пленума ВАС РФ.
Считаем, что большое количество дел о банкротстве заказчиков застройщиков разрешат в ближайщее время судам наработать практику, а Пленуму ВАС РФ разъяснить вопросы, поднятые в этой статье.
Я намерено указал год, в котором актуальна статья, т.к. практика и закон его употребления в арб суде всегда изменяются. Материал более ориентирован не на теоретические изыскания около закона «О несостоятельности (банкротстве)», а на сложившийся подход судей к его применению и толкованию. В любом случае, при всем частичной неясности и несовершенстве положений параграфа 7 Закона о банкротстве, он наделяет участников строительства достаточными правами для реализации собственных абсолютно законных интересов.
Для удобства восприятия, я разбил статью на главные разделения: неспециализированные вопросы банкротства заказчика застройщика, реестры притязаний, включение в , работа с аффилированными должнику кредиторами, достраивание многоквартирного дома, ввод дома в эксплуатацию, получение свидетельства о праве на собственность и др.
При вводе процедуры банкротства в отношении компании, Раньше завлекавшей финансовые средства физических и юрлиц для постройки жилого дома, арб суд обязан использовать положения параграфа 7 «Банкротство заказчиков застройщиков » Закона о банкротстве. В случае если же суду не известно о том, что процедуры вводятся либо введены в отношении заказчика застройщика, о употреблении параграфа 7 вправе просить арбитражный управляющий, кредиторы, иные лица и должник, участвующие в деле. Кроме того, возможно просить о передаче дела для его рассмотрения арб судом по месту нахождения объекта строительства, почвы для застройки либо большего числа участников строительства.
Объектами строительства в понимании Закона о банкротстве являются многоквартирные дома, в частности малоэтажные.
В случае если дом открыт, то арбитражный управляющий обязан не Раньше, чем через 1 месяц и не позднее 2 месяцев с момента его утверждения (ввода подобающей процедуры) собрать участников строительства и предложить им проголосовать за либо против передачи им данного дома. В случае если у заказчика застройщика пару объектов застройки, то решение участники строительства принимают в отношении собственного дома.
Тут имеется последовательность важных противоречий в законе, создающих невозможность его употребления фактически. Во-первых, участником строительства является лицо, у которого имеется притязания в отношении не введенного в эксплуатацию объекта. Во-вторых, в установленные законом периоды осуществить собрание нереально, т.к. притязания участников строительства (а их как правило много) рассматриваются пару месяцев после введения процедуры.
Отдельное внимание стоит уделить тому, кто является участником строительства. Это не только физическое лицо, но и любое иное – правовые лица, национальные и муниципальные органы, имеющие притязания к заказчику застройщику о передаче жилых помещений или денежных средств. Участники строительства являются таковыми с момента вынесения арб судом определения о включении в реестр притязаний о передаче жилых помещений.
Пример притязания о включении в реестр притязаний о передаче жилых помещений
В случае если банкротство лишь введено, то собственный притязание возможно сообщить на протяжении 1 месяца с момента статьи о вводе процедуры наблюдения в порядке, в котором заявляются простые притязания о включении в реестр притязаний кредиторов. Подавая притязания самостоятельно, без заявления к адвокатам по банкротству, участники строительства допускают последовательность важных неточностей, в т.ч. в просительной части притязания не показывают оплаченную цена требуемого объекта, все его характеристики и верное наименование реестра. А реестра в банкротстве заказчика застройщика 2: реестр притязаний кредиторов и о передаче жилых помещений. Это очень важно потому, как на неспециализированных собраниях кредиторов голосуют оба реестра, а на собрании участников строительства – лишь о передаче жилых помещений. Размер голоса участника строительства одинаков размеру его притязания в деньгах пропорционально всей кредиторской реестровой задолженности банкрота.
Даже в этих обстоятельствах требуется заявлять притязания. Как я изначально не возражал, практика сложилась так, что участники хотят получить судебный акт о том, что квартира в их собственности не включена в конкурсную массу. Речь заходит об участниках строительства, которые получили на руки свидетельство о праве на собственность (в некоторых случаях, решение суда о признании собственности ). A priori, собственность лица не может войти в конкурсную массу другого лица, но у меня нет ответа на вопрос: «из какого документа видно, что квартиры нет в конкурсной массе?». Исходя из этого, уже более двух лет мы заявляем собственников и требования, для получения определения арбитражного суда об отказе во включении в реестр , где будет указано, что эта квартира в собственности на праве собственности ее хозяину и не будет включена в конкурсную массу.
При вводе объекта в эксплуатацию притязания участникам строительства заявлять абсолютно обязательно, т.к. обстоятельство разрешения применения дома не означает переход каких-либо прав к нему, он станет такой же конкурсной массой как и выстроенные на 30% дома.
Отдельное внимание направляться уделить притязаниям «собственных кредиторов».
Я и другие адвокаты правовой организации Антанта, сопровождая большие процедуры банкротства заказчиков застройщиков как со стороны участников так и со стороны арбитражных управляющих, вынуждены противостоять включению в реестр притязаний о передаче жилых помещений аффилированных заказчику застройщику лиц. Так, в одном из последних банкротств мы возражаем включению в реестр дружественных заказчику застройщику мнимых кредиторов общей стоимостью порядка 300 млн. рублей., в то время как притязания участников строительства в общей сумме составляют меньшую сумму. В случае если эти псевдокредиторы войдут в реестр , то на собрании кредиторов они могут принять решения самостоятельно и вопреки общей воле настоящих участников строительства. А такие решения касаются судьбы как недостроенных так и достроенных объектов. В следствии, у преступников появляется возможность второй раз реализовать многоквартирные дома.
Для работы по недружественным кредиторам в любом случае нужно обращаться к экспертам по вопросам банкротства.
Возражения на притязания кредитора (пример)
Притязания о передаче нежилых помещений заявляются в отдельном порядке – предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве. Ко мне довольно часто обращаются с вопросом о том, как верно поступить участникам поэтому по нежилым помещениям, если они по актам приема-передачи не передавались. В следствии взаимного общения, мы приходим к выводу, что это вопрос к законодателю, т.к. в пересматриваемом случае суды отказывают в передаче помещений, не введенных в эксплуатацию. А заявлять в банкротстве финансовое притязание – об отказе от выполнения контракта и возврате оплаченных средств – значения нет, т.к. деньги – это то, что отсутствует у заказчика застройщика в банкротстве. Исходя из этого, исключительный вариант по нежилым помещениям – заявлять притязания в порядке ст. 201.8 о передаче помещений и сохранять надежду, что эти помещения будут достроены за время рассмотрения заявления (прецеденты имеется).
Законом о банкротстве предусмотрено достраивание дома за счет участников строительства. Учитывая, что в банкротстве довольно часто участвуют дома, квартиры в коих уже оформлены в собственность, у собственников появляется вопрос об их деяниях в условиях банкротства и о возможности возложения на них обязанности по финансированию строительства дома.
Из положений параграфа 7 Закона о банкротстве направляться, что жилищно-общестроительный кооператив создается участниками строительства. Как мы уже узнали, собственники не включаются в реестр о передаче жилых помещений и не будут считаться участниками строительства в деле о банкротстве. Исходя из этого, ни принимать решения в банкротстве заказчика застройщика ни вносить какие-либо финансовые средства собственники квартир не уполномочены.
Что касается получения свидетельства о праве на собственность участниками строительства, то сейчас, пока открыта процедура банкротства, регистрационный орган отказывается проводить регистрирующие деяния. Такими деяниями (бездействием) движет или опасения принятия решений в отношении спорных объектов, или положения Закона о банкротстве о том, что каждые притязания по имуществу заказчика застройщика пересматривает арб суд в деле о банкротстве.
Я не пересматриваю финансовые притязания других лиц и участников строительства по указанным выше причинам, т.к. не считаю, что процедура включения таких их погашения и требований требует отдельного внимания.
Так, практика употребления вступившего ввиду в июле 2011 года параграфа 7 Закона о банкротстве лишь формируется, в частности, с нашим ярким участием. В случае если читателю имеется что дополнить к статье #8212; требую применять форму комментирования.
