Залоговая стоимость имущества - это величина, характеризующая способность данного имущества удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.
Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной Банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:
Затраты, связанные с реализацией предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить в виде формулы:
Таким образом где: Z - залоговая стоимость имущества; P - денежная сумма, за которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно реализовать данное имущество при обращении на него взыскания; q - затраты при реализации данного имущества; S - сумма кредита; % - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога; j - штрафы (неустойка), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.
Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:
Оценка прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет залога) проводится Специалистом по залоговой работе с учетом:
очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;
колебаний рыночных цен;
коэффициентов амортизации;
ликвидности имущества.
Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:
где: N - текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость); k - коэффициент залогового дисконтирования
Коэффициенты дисконтирования могут изменяться по решению Главного Кредитного Комитета Банка, далее по тексту - (ГКК) Главный Кредитный Комитет Банка (ГКК) - комитет, принимающий решения о выдаче кредита. . Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов Центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех Специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.
Коэффициенты дисконтирования в отношении имущества, не указанного в принципах кредитной политики Банка либо решениях ГКК Банка, устанавливаются Центром залогов. Значения указанных коэффициентов сообщаются заинтересованным подразделениям в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения соответствующего письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится Специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае Специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.
Предоставление кредита под залог имущества в докризисное время было довольно распространено. Такого рода услуга — весьма интересна, поскольку позволяет человеку сравнительно быстро получить деньги, причем в приличном размере — обычно до 70% от стоимости залога. Однако в том случае, если заемщик не сможет вернуть долг, залог придется реализовать. Здесь важную роль играет вопрос оценки.NB! В случае дефолта заемщика залог переходит в собственность банка.
Елена Каштэлян,
специалист отдела оценки компании
Николай Вольхин
Глава из книги «Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица»
Издательство "Манн, Иванов и Фербер "
Учитывая нежелание собственника товара платить повышенные сборы и задачу таможенной службы обеспечить уплату пошлин с реальной стоимости товаров, можно предположить, что декларируемая в ГТД стоимость близка к рыночной. Если отбросить возможные случаи искажения стоимости по причине коррупционной составляющей и мошенничества, то ГТД как источник информации может применяться залоговой службой. Однако, используя ГТД, следует учитывать, что таможенная стоимость может включать: вознаграждение посредникам, расходы на тару/упаковку/страхование, транспортные расходы, лице-зионные платежи .
Приведенные источники информации о рыночной стоимости имущества могут использоваться залоговой службой с учетом вышеупомянутых ограничений. Наиболее корректным источником информации являются «внешние источники информации», то есть публичные оферты в средствах массовой информации. Возможность онлайн-котировки и коррекции стоимости исходя из всего пула оферт позволяет утверждать: в этом случае формируемая стоимость будет рыночной. При этом следует учитывать условия формирования стоимости.
Условия поставки
При проведении оценки имущества на локальном рынке, необходимо понимание условий формирования цен, озвучиваемых участниками рынка. Это может быть цена на условиях самовывоза с территории завода-производителя вне границ РФ, или цена с учетом всех сборов и платежей на границе РФ, или цена имущества на площадке локального участника рынка с учетом доставки до конечного потребителя. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи в части условий поставки имущества на международном уровне зафиксированы в Инкотермс 2010 (Incoterms 2010). Это международные правила, признанные правительственными органами как толкование наиболее применимых в международной торговле тер-минов. Знание основных терминов Инкотермс 2010 позволит залоговику разговаривать с участниками рынка на одном уровне.
Система цен
Зависимость стоимости от количества единиц имущества интерпретируется участниками рынка в системе оптовых и розничных цен. Идея цены имущества, которую озвучивает участник рынка, должна быть проанализирована на предмет того, оптовая это цена или розничная. В случае обращения банком взыскания на залог затраты на продажу имущества отдельными экземплярами и единым лотом будут различны. Поэтому залоговик должен учитывать зависимость стоимости единичного экземпляра от количества единиц имущества в номенклатурной позиции.
При интервьюировании источника информации также прорабатывается вопрос о наличии системы скидок. В случае выявления влияния принятой на рынке системы скидок на объект оценки, данная зависимость также должна быть учтена при расчете стоимости.
Составляющие стоимости
Цена, обозначаемая участниками рынка или указанная в договоре купли-продажи, может включать не только цену объекта предполагаемой сделки, но и цену дополнительных услуг, например послегарантийное обслуживание, страховку, обучение персонала, ремонт, дополнительные детали и т. д. Поэтому в документе основания права собственности на предмет залога изучается не только стоимость, но и состав имущества и услуг, приведенный в спецификации к договору. При обращении взыскания банк не сможет продать сервисную составляющую, следовательно, не будет учитывать ее в стоимости залога.
Комплектация машин, оборудования, судов различается даже в пределах одной серии. Собственник может самостоятельно модернизировать технику. Эти улучшения не фиксируются в технической документации, документах основания права и в договоре залога. Банк при оценке подобного залога будет исходить из базовой комплектации.
Переходя к технологии оценки залогового обеспечения, мы должны обсудить разницу в работе и задачах независимого оценщика и залоговика. Для развенчания стереотипов сразу обозначу, что подавляющее большинство залоговиков - бывшие независимые оценщики или как минимум люди с высшим образованием в области оценки.
Основная разница в конечном продукте. Работа независимого оценщика заканчивается по факту определения стоимости и подготовки отчета об оценке, в то время как цикл работ с залогом оканчивается при погашении кредитного продукта. Для залоговика важно, чтобы дельта в стоимости залога при первичной оценке и в случае его вынужденной продажи была минимальной, так подтверждается компетентность залоговика.
Срок подготовки залоговиком заключения об оценке залога составляет 2–4 рабочих дня. Это банковский конвейер, и нет разницы, готовит залоговик заключение об оценке нескольких единиц оборудования или газоперерабатывающего завода. В своем заключении залоговик, кроме расчета стоимости, должен привести правовой анализ залога, определить сопутствующие риски и ликвидность обеспечения. Подобных заключений залоговик готовит 3–6 за неделю. Модель работы банка с собственной залоговой службой экономически более выгодна, нежели передача оценки залога на аутсорсинг. Независимые оценщики привлекаются банками для оценки массовых и типовых видов залога (ипотека), в случае потенциальных споров с залогодателем (оценка бизнеса, оценка проблемных активов) или в случаях, когда независимая оценка обязательна в силу закона
Исходя из ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
Кроме того, согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке имущественного комплекса предприятия требуется «заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию». В этом случае также возможно привлечение аудитором независимого оценщика для оценки имущественного комплекса.
Подходы и методы оценки залогов, используемые залоговиками, основываются на законодательстве РФ в области оценочной деятельности . В то же время залоговик, в отличие от оценщика, не обязан проводить оценку залога строго в рамках, определенных законом. Согласно Приказу Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"» от 20.07.2007 № 256 при оценке имущества используются три похода: доходный, сравнительный, затратный.
Доходный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Здесь ключевой термин - «ожидаемых», то есть предполагаемых, прогнозируемых. Вероятностная составляющая при оценке залога должна быть сведена к минимуму. При типовых экономических условиях банк не заинтересован в извлечении дохода из предмета залога в случае обращения на него взыскания, так как для него это не профильный бизнес. Поэтому доходный подход используется залоговой службой как вспомогательный.
Нецелесообразно применение доходного подхода при оценке простых видов обеспечения: транспортных средств, самоходных машин, отдельных единиц оборудования, жилой недвижимости. Залоговой службой доходный подход используется при оценке сложносоставных залогов: имущественных комплексов, пакетов акций, долей участия, доходной недвижимости.
Практический кейс
Хорошей иллюстрацией, демонстрирующей разницу восприятия предмета залога и подходов к его оценке у независимого оценщика и у залоговика, является кейс с автодромом. Как вы догадались, автодром предложили в обеспечение испрашиваемого кредита. Полностью автоматизированная площадка для вождения достоверно имитировала вождение в реальных городских условиях. Отсутствие конкуренции позволяло залогодателю получать сверхдоходы от эксплуатации автодрома. Мнения залоговиков и оценщика о стоимости залога оказались полярными.
Независимый оценщик применил доходный подход. Его расчет основывался на доходах залогодателя от обучения населения навыкам вождения. Не вдаваясь в технику расчета, обозначим уровень полученной стоимости - 70 млн руб.
Залоговая служба начала оценку с экспертизы правоудостоверяющих документов. Согласно свидетельству на право собственности в залог предлагалось сооружение «автодром». Технический паспорт БТИ уточнял состав имущества - асфальтированная площадка. Задайтесь вопросом: «Что именно предлагают в залог?» Денежный поток, который использовал оценщик, генерировало юридическое лицо, которое помимо автодрома обладало долгосрочными договорами с городскими автошколами. Однако доли участия в юридическом лице не предлагались к залогу. Автодром оборудован дорогостоящим оборудованием, но состав залога не включал и его. Средняя стоимость необорудованных автодромов на основании исследования оферт составила 5 млн руб. Полученная рыночным подходом стоимость дополнительно нашла подтверждение в информации о затратах на строительство автодрома, размещенной на сайте залогодателя.
Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100% долей участия и оборудования автодрома.
Затратный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.
Пример
Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение - рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.
Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.
Сравнительный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.
Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1
Табл. 1. Техника работы с отчетами независимых оценщиков
| Изучается в обязательном порядке | Какие ограничения при использовании отчета об оценке |
|---|---|
|
|
Разговор двух кредитчиков:
- Слушай, с этими залоговиками невозможно работать. У них все имущество - неликвид.
- Да нет, есть у них ликвид.
Вот то, что можно руками оторвать и около метро продать, - это ликвид.
Термин «ликвидность» в отношении предмета залога характеризует возможность и скорость реализации имущества в случае обращения взыскания. Проблемной зоной в заключениях залоговиков является категоризация ликвидности и объяснение причин присвоенной категории. Обобщая практику работы, можно сформулировать следующие составляющие ликвидности:
Для простоты восприятия приведу практические примеры составляющих «ликвидности».
Емкость рынка, «типичность» сделки
Исследуется соответствие объема закладываемого имущества условиям типовых сделок на рынке. Залоговик изучает готовность локального рынка «поглотить» объем имущества, предлагаемого в залог. Выясняется временной ресурс, необходимый для реализации рассматриваемого объема имущества на рыночных условиях.
1. В Томском филиале банка «Т» в залог предложена водка. Что может быть ликвиднее бутылки водки в Сибири? Ничего. Так же думал залоговик, оформляя договор залога. При обращении взыскания прояснился объем залога. Реализовать потребовалось товарный состав водки. Такой объем алкоголя город не мог выпить за полгода, даже если бы употреблять спиртное стали все жители города, включая младенцев. Региональная акцизная марка и локальный торговый бренд не позволяли продать спиртное в другом регионе.
Резюме. Ликвидность бутылки водки не равна ликвидности товарного состава с водкой, ограниченной региональным акцизом и торговой маркой.
2. В банке «O» рассматривался залог главного производственного цеха ОАО «Пром-трактор». Предприятие входит в четверку мировых лидеров по производству бульдозерной техники. Площадь цеха превышала несколько десятков тысяч кв. м. Рассчитывая рыночную стоимость цеха, региональный залоговик применил сравнительный подход. Проверка стоимости в головном офисе выявила завышение в шесть раз. Оказалось, что залоговик подбирал аналоги, доступные на рынке, то есть здания складов с площадью несколько сотен кв. м. Определить стоимость цеха удалось после консультации с Минимуществом Республики Чувашия.
Резюме. Некорректная оценка соответствия оцениваемого объекта типовым лотам на рынке повлияла как на категорию ликвидности, так и на стоимость объекта залога.
Наличие административных барьеров
Сценарий работы с источником информации о залоге предусматривает анализ степени влияния государства на рынок объекта залога (федеральный, региональный, муниципальный уровень). Проверяется необ-ходимость наличия лицензий, спецразрешений, уплаты акцизов/сборов и иных платежей при реализации предлагаемого обеспечения. Ограничением ликвидности может являться необходимость постановки имущества на учет в госорганах, прохождение сертификации.
1. Крупная торговая сеть обратилась за кредитным продуктом в банк. В качестве залога предложено оборудование нескольких сотен кассовых узлов. Оборудование импортное, новое. Документы основания права собственности, в том числе подтверждающие оплату, в наличии. На первый взгляд - беспроблемный залог. Залоговая экспертиза выявила особенность оборота данного вида имущества на рынке. При совершении операций купли-продажи с оборудованием требовалось снятие с налогового учета, фискализация, постановка на налоговый учет. Принимая во внимание необходимость обслуживания в «профильных организациях», периодическую поломку блоков ЭКЗЛ и термопринтеров, вторичный рынок практически отсутствовал. Проще купить новый автомат.
Резюме. Оценка залога без анализа ликвидности может привести к неверному определению стоимости. В случае обращения взыскания банк вынужден был бы продавать кассовое оборудование по демпинговым ценам.
2. Классическим примером административных барьеров является имущество акцизной группы: нефтепродукты, табак, спиртосодержащие продукты.
Функциональные особенности и ограничения
Предлагаемое к залогу имущество может быть ограничено в обороте на рынке по причине явных или скрытых функциональных ограничений.
С источником информации проговариваются:
1. Банк рассматривал возможность кредитования угольного объединения. В качестве залога предлагались радиостанции Motorola: индивидуальные радио-системы горняков, диспетчерские и передвижные радиостанции. Отличное, новое оборудование. Все документы, подтверждающие право собственности, в наличии.
Проведенная экспертиза выявила, что радиостанции работали на трех частотах. Два из функционально доступных диапазонов частот в регионе были заняты конкурирующим предприятием и спецслужбами. Как результат, узкий сегмент рынка возможных покупателей вследствие явного функционального ограничения.
2. При кредитовании аэропорта «Толмачево» в Новосибирске в качестве залога предложено досмотровое оборудование. Интервьюирование участников рынка позволило установить, что подобное бывшее в употреблении оборудование крупные аэропорты не купят, так как при поставке оригинальным производителем вся ответственность при ЧП будет на нем, а при покупке б/у оборудования - на службе безопасности аэропорта. Поэтому службы авиационной безопасности неформально блокируют сделки с б/у досмотровым оборудованием. Это скрытое функциональное ограничение, влияющее на ликвидность залога.
Социально значимое имущество
Рассматривается социальная значимость объекта залога, возможность обращения взыскания без репутационных рисков банка.
1. Кредитовалась Тульская городская автоколонна, обслуживающая пассажироперевозки. Обеспечением выст упал парк городских пассажирских автобусов. Транспортное средство, по идее, «прозрачный» залог. Залоговик подготовил положительное заключение. На этапе согласования с начальником отдела выявлена грубая ошибка. Интервьюирование операторов рынка проводилось только с позиции потенциального покупателя. Прогноз последствий в случае необходимости продажи имущества не проработан. Детализация проекта установила, что автоколонна доминировала на местном рынке пассажирских перевозок и осуществляла обслуживание льготных категорий граждан: пенсионеров, школьников, студентов. Кроме того, практика рынка исключала продажу оцениваемого автопарка за «живые деньги». Все потенциальные покупатели заявленного количества автобусов рассматривали только лизинговые схемы.
2. Иллюстрацией залога социально значимого имущества могут быть:
Краткий перечень социально значимых объектов приведен в п. 6 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002.
В качестве финализации раздела, посвященного составляющим ликвидности, приведу два правила для специалистов по работе с залогами:
В общем случае приводят три категории ликвидности: среднюю, удовлетворительную и малоудовлетворительную. Срок реализации залога в двух первых категориях может быть в пределах 180 дней, в третьей категории превышает 180 дней.
Блок ЭКЗЛ - блок памяти с защищенной электронной контрольной лентой. Предназначен для фиксации в памяти кассовой машины денежных сумм.
В случае вынужденной распродажи заложенного имущества банк- залогодержатель заинтересован в первую очередь в быстром получении выручки для возврата кредита с неоплаченными процентами и компенсации понесенных потерь. Главное здесь - скорость, а не выгодность продажи имущества.
Под залоговой стоимостью объекта имущества понимается та цена, по которой может быть продан объект в сжатые оговоренные сроки на момент обращения взыскания.
При заключении кредитного договора залоговая стоимость назначается банком-кредитором на основе оценки рыночной стоимости, выполненной профессиональным оценщиком. При этом банки применяют разные расчетные модели, одна из них имеет следующий вид :
где 5 р - рыночная стоимость объекта, определенная на момент заключения кредитного и залогового договоров;
К, - коэффициент, учитывающий обесценение объекта во времени (например, вследствие износа) за период от момента заключения договоров до момента вынужденной продажи на торгах;
К деф - коэффициент, учитывающий обесценение объекта по причине нештатных условий эксплуатации и хранения в дефолтной ситуации;
К 1ик - коэффициент ликвидационной скидки на вынужденность и срочность продажи;
З б - издержки банка-кредитора, связанные с обращением взыскания и организацией продажи, включая госпошлину, исполнительский сбор, эксплуатационные и другие расходы.
Относительная разница между рыночной и залоговой стоимостью называется залоговым дисконтом : К зал = 1 - ).
Залоговая стоимость может определяться также на основе ликвидационной стоимости по формуле
где 5 1ИК - ликвидационная стоимость объекта имущества, 5 1ИК = 5 р х х(1-К лнк).
Ликвидационную скидку может также определить приглашенный оценшик как рекомендуемую величину, но обычно она назначается по соглашению между залогодателем и залогодержателем.
При определении рыночной стоимости для целей оформления залога должны быть соблюдены следующие условия:
Для оценки объекта недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:
Документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации);
Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий продажи ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.
Размер ликвидационной скидки зависит в основном от двух факторов: ликвидности имущества и чувствительности (эластичности) спроса к цене у данного имущества. Остановимся подробнее на этих факторах.
Ликвидность означает способность объекта имущества как товара быть проданным в течение малого отрезка времени без потери своей реальной стоимости. Ликвидность измеряется продолжительностью торговой экспозиции в нормальных условиях продажи. Чем меньше торговая экспозиция, тем выше ликвидность товара при прочих равных условиях.
Ликвидность непосредственно зависит от уровня спроса на товар, масштабов его использования (потребления). Факторы ликвидности у разных видов имущества разные.
Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: назначение объекта недвижимости; его функциональность; удобство местоположения для использования по назначению; физическое состояние и эксплуатационные параметры; наличие коммуникаций; развитость рынка недвижимости в регионе и населенном пункте и др.
Например, среди нежилых зданий и помещений в городах более ликвидными являются офисные и торговые здания и помещения, ниже ликвидность у складских зданий и еще ниже ликвидность у производственных зданий и помещений.
Основные факторы ликвидности для машин и оборудования следующие: назначение и степень универсальности применения; широта функциональных возможностей; технический уровень и качество; топливная и энергетическая экономичность; техническое состояние и малая изношенность; соответствие назначения развивающимся отраслям в регионе и в стране; численность потребителей данной техники в регионе; развитость соответствующего сегмента регионального рынка и др.
Информация о степени ликвидности и продолжительности торговой экспозиции по группам аналогичного оборудования при нормальных условиях продажи собирается от дилерских компаний, систематизируется для последующих расчетов. В качестве примера приведены данные о ликвидности некоторых видов машин и оборудования (табл. 10.2).
Таблица 10.2
Степень ликвидности у некоторых товарных групп машин и оборудования
|
ликвидности |
Время экспозиции, мес. |
Примеры товаров |
|
Офисная мебель, легковые автомобили в хорошем состоянии, автомобильные запчасти, бытовые и офисные холодильники, кондиционеры, средства связи |
||
|
Оборудование деревообрабатывающее, экструдеры, оборудование холодильное, оборудование торговое, компрессоры, грузовые автомобили, автобусы, железнодорожные вагоны |
||
|
Ниже средней |
Оборудование полиграфическое, оборудование металлообрабатывающее универсальное, офисная техника, оборудование мукомольное, оборудование котельное, прессы |
|
|
Металлургическое и литейное оборудование, энергетическое оборудование |
Среднюю продолжительность торговой экспозиции в месяцах для определенного вида товара можно рассчитать также исходя из годового объема продаж этого товара в одной торговой организации:
где 0 - годовой объем продаж при нормальных условиях продажи по средней рыночной цене, шт.
Объем продаж должен оцениваться только из одной торговой или сбытовой точки в данном регионе или населенном пункте.
Если на территории региона (города) данным товаром торгуют несколько дилеров, то их данные об объеме продаж усредняются, но нс суммируются.
Второй фактор, который учитывается при выборе ликвидационной скидки, - чувствительность, или эластичность, спроса, а следовательно, и торговой экспозиции к цене.
Известно несколько эмпирических математических моделей для расчета коэффициента ликвидационной скидки, предложенных разными авторами. Наиболее логичным представляется подход, опирающийся на анализ ценовой эластичности спроса, применяемый в теории ценообразования. Согласно этому подходу связь между спросом и ценой представляется кривой спроса, а чувствительность спроса к изменению цены оценивается коэффициентом ценовой эластичности спроса. Коэффициент ценовой эластичности спроса показывает, на сколько процентов изменится спрос при изменении цены на 1% при неизменных прочих условиях.
Кривая спроса, во всех точках которой коэффициент ценовой эластичности спроса постоянен, описывается обратной степенной функцией
где 0 - спрос (объем продаж) при цене Ц;
К эл - коэффициент цеповой эластичности спроса;
с - постоянный параметр уравнения, равный условному значению спроса при Ц = 1 или К эл = 0.
Если в приведенном выше уравнении спрос 0 заменить на время торговой экспозиции Т, то получим уравнение зависимости времени торговой экспозиции от цены;
Вообще эластичность спроса по цене на некоторый товар зависит от остроты потребности у покупателей в данном товаре, покупательной способности и ограниченности приобретения другого заменяющего товара. Поэтому эластичность спроса по цене у разных групп товаров разная.
Чтобы установить коэффициент ценовой эластичности спроса, необходимо получить опытные данные о времени экспозиции при продаже каких-либо аналогичных объектов как минимум в двух ситуациях: 1) при продаже по средней рыночной цене; 2) при продаже по сниженной цене.
Коэффициент ценовой эластичности спроса может быть рассчитан по данным отмеченных выше двух ситуаций следующим образом:
где Т н - время нормальной торговой экспозиции при продаже по средней рыночной цене Ц р;
Т с - время сокращенной торговой экспозиции при продаже по сниженной цене Ц с. Это время, например, задается процедурой судебного исполнения.
Эластичность спроса от цены считается высокой, если > > 1,5; повышенной при К Э1 = 1,2 - 1,4; средней при К эл = 0,8 - - 1,3; низкой при К 31
Для одного вида товара можно записать уравнения для нормальной и сокращенной экспозиций:
Поделив одно выражение на другое, после преобразований получим:
Если известны время нормальной и сокращенной экспозиций, то сниженная цена получается по формуле
Отсюда получаем выражение для расчета коэффициента ликвидационной скидки:
Зависимость коэффициента ликвидационной скидки (в процентах) от коэффициента снижения времени торговой экспозиции (в процентах) при разных коэффициентах ценовой эластичности спроса представлена на рис. 10.1.
Рис. 10.1.
Из рис. 10.1 видно, что чем меньше коэффициент ценовой эластичности спроса, тем больше следует назначать ликвидационную скидку при прочих равных условиях. Так, чтобы сократить время экспозиции на 50%, потребуется снизить цену на 25% при К эл = 2, на 50% при К Э1 = 1, на 75% при К Э1 = 0,5.
Сведения о фактических ликвидационных скидках получают на основе анализа результатов проведенных открытых торгов. Например, в табл. 10.3 приведены результаты анализа более ста состоявшихся торгов объектов по трем сегментам рынка недвижимости, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам. При этом был применен метод парных продаж. Время сокращенной экспозиции равно примерно двум месяцам.
Пр и мер. Необходимо определить коэффициент ликвидационной скидки и ликвидационную стоимость металлорежущего станка. По результатам оценки рыночная стоимость (средняя рыночная цена) станка равна 120 тыс. руб. По данным, полученным от дилерской компании, время экспозиции аналогичных
Таблица 10.3
Коэффициент ликвидационной скидки для зданий и помещений
Источник. Вопросы оценки. - 2001. - № 1. - С. 30.
станков в нормальном режиме продажи составляет около четырех месяцев. Необходимо продать станок в течение трех месяцев. Коэффициент ценовой эластичности спроса для данных станков соответствует среднему уровню эластичности и принят равным 1,1.
Решение. Сниженная цена станка равна
тыс. руб. Коэффициент ликвидационной скидки равен 1 - (92,38/ /120) = 0,23, или 23%. Таким образом, ликвидационная стоимость станка принимается равной сниженной цене, т.е. 92,38 тыс. руб.
Контрольные вопросы
Практические задания
Если компании потребовался кредит – обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте – Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.
Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а) его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б) легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в) принадлежность залогодателю на праве собственности (если это не залог третьего лица); г) свобода от ; д) доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие.
Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:
