Основания переустройства и перепланировки жилого помещения. Порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения. Согласование и последствия переустройства и перепланировки

Вопросы, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений, урегулированы гл. 4 (ст. 25–29) ЖК РФ.

В ст. 25 ЖК РФ определены два понятия:

– переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении;
– перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения.

Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились "только в целях повышения благоустройства квартиры". Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК РФ, не установлено. Более того, из ст. 23 ЖК РФ следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных в данном пункте документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление каких-либо других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 27 ЖК РФ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

– непредставления необходимых документов (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
– представления документов в ненадлежащий орган;
– несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения. Также решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-Φ3 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ст. 26 и 27 ЖК РФ внесены изменения, которые связаны с переходом к обслуживанию населения, в частности по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений, в электронной форме .

Статья 26 дополнена новой ч. 2.1, а ч. 3 и 4 изложены в новой редакции:

"2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документ (в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-Φ3).
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя".

В ст. 27 также внесены изменения (п. 1 ч. 1 изложен в новой редакции, данная часть дополнена п. 1.1):

"...1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления".

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без согласования с органом местного самоуправления), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения , которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то оно подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ в этих случаях собственник жилого помещения в праве проживать в нем и не может быть выселен из занимаемого жилого помещения до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов. Вместе с тем по заявлению гражданина орган местного самоуправления или суд может "узаконить" самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (см. Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. и II квартал 2006 г.).

Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В зависимости от правонарушения ответственность может наступить в виде предупреждения, а размер штрафа может составить от 1 тыс. до 2,5 тыс. руб. При этом переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если эти действия существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилых помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Главой 4 (ст. 24–28) ЖК РФ определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, что следует из п. 10 ст. 12 ЖК РФ. В связи с этим должны быть признаны утратившими силу (пересмотрены) действующие акты, принятые субъектами РФ и муниципальными образованиями. Например, в г. Москве были приняты постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" и от 15.11.2005 № 883-ПП "О реализации положений ЖК РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". Эти акты, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не могут определять вопросы, отнесенные к полномочиям федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать дополнительный (иной) перечень документов, которые обязан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В приложении 1 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП дан перечень необходимых мероприятий по переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения

	Мероприятия (работы)	Выполняются
I. Мероприятия (работы) по переустройству
	Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь	По эскизу
	Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь		По проекту
	Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей	По эскизу
	Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов		По проекту
	Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления)		По проекту
II. Мероприятия (работы) по перепланировке
	Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)	По эскизу
	Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)	По эскизу
	Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали)		По проекту
	Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали)		По проекту
	Устройство внутренних лестниц		По проекту
	Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах	По эскизу
	Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия	По эскизу
	Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен		По проекту
	Изменение конструкции полов		По проекту
	Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры)		По проекту
	Остекление лоджий и балконов		По проекту
	Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка		По проекту
	Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов		По проекту
	Остекление лоджий, балконов		По проекту
	Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов		По проекту
	Устройство самораздвижных или "карусельных" дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений		По проекту
	Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка)	По эскизу, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой
	Установка наружных технических средств на фасаде (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д.		По проекту
	Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий		По проекту
	Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями		По проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой
	Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих
	Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство (ликвидация) балконов, не предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами

Примечания

1. Мероприятия (работы), подлежащие выполнению по проекту, согласовываются с надзорными органами в порядке, установленном Правительством Москвы.
2. Технический учет изменений производится ГУП Мосгор-БТИ на основании утвержденного Мосжилинспекцией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого (нежилого) помещения в жилом доме в установленном порядке. При этом, если переустройство и (или) перепланировка помещения были выполнены до принятия Мосжилинспекцией соответствующего решения о согласовании и были ранее отражены в материалах технического учета как несанкционированные, проведение повторной технической инвентаризации не требуется.
3. Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
3.1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.
3.2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3.3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
3.4. Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.
4. Оформление разрешений на осуществление мероприятий по переустройству и (или) перепланировке помещений, которые могут быть отнесены к реконструкции зданий в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительным кодексом города Москвы от 25.06.2008 № 28, осуществляется уполномоченными органами в порядке, установленном правовыми актами РФ и г. Москвы.

На основании ч. 5 ст. 26 ЖК РФ Правительство РФ приняло постановление от 28.04.2005 № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". В связи с этим в отношениях, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений, следует применять формы заявления и решения о согласовании указанных работ, установленные названным постановлением Правительства РФ.

В настоящее время органами государственной власти г. Москвы рассматривается вопрос о расширении перечня работ по переустройству и (или) перепланировки жилых помещений, которые могут выполнять жильцы без согласования с соответствующими органами. Например, предлагается, что замена дверей и иолов может осуществляться самостоятельно самими жильцами.

Подробнее о переходе на электронную форму предоставления услуг см. подпараграф 3.3.6.

Требования для проведения перепланировки или переустройства

Жилищный Кодекс РФ - основной нормативный акт, в котором изложен перечень требований и условий, необходимых для переустройства жилого помещения. В статье 26 указаны два емких ограничения для проведения изменений в квартире.

Любая перепланировка или переустройство помещения должно вписываться в рамки действующего по отношению к жилищному фонду законодательства.

Данное требование затрагивает нормы строительного, санитарного, коммунального порядка. Таким образом предполагается, что предстоящее изменение:

не ухудшит состояние квартиры и помещений, прилегающих к ней;
не нарушит требования пожарной безопасности;
соответствует санитарным требованиям;
не затронет интересов соседей и проживающих в квартире лиц.

Перечень законных и подзаконных актов, регламентирующих технические и прочие требования к состоянию жилого помещения достаточно объемный.

Второе условие - наличие предварительного согласования перепланировки с органами местного самоуправления, процедура которого расписана в следующих статьях кодекса.

Решение о необходимости переустройства - это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости, которая требует согласования с органом местного самоуправления.

Органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству или перепланировке

В тексте ЖК РФ органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке упомянуты как органы местного самоуправления. Заявления на согласование перепланировки квартиры и обязательные приложения адресуются и передаются в территориальный исполнительный орган, в составе которого создается специальная комиссия для рассмотрения поданных документов в указанные сроки. Поэтапный порядок согласования перепланировки, изложенный в ст. 26 ЖК РФ является основным нормативным актом, регламентирующим деятельность комиссии.

Какие документы нужны для согласования перепланировки или переустройства

В целях защиты прав граждан Жилищным Кодексом установлен строгий регламент, согласно которому происходит переустройство жилого помещения. Процесс согласования перепланировки начинается со сбора документов, указанных в регламенте.

Полный и конечный перечень состоит из следующих наименований:

заполненное по форме заявление на произведение изменений в квартире, утвержденное уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
документы, подтверждающие право собственности или владения по акту социального найма на объект недвижимости, которые требует перепланировки, в виде заверенных копий;
проект переустройства, подготовленный организацией, имеющей лицензию на занятие проектной деятельностью (выбор организации гражданин осуществляет самостоятельно);
действительный технический паспорт жилого помещения, т.е. составленный не позже чем за 5 лет до составления заявления.

Для переустройства недвижимости, оформленной по акту соцнайма, представляется письменно оформленное заявление от каждого члена семьи, в том числе и от тех, которые временно проживают по другому адресу или отсутствуют.

Для жилых помещений, расположенных в зданиях, имеющих архитектурную, культурную или историческую ценность, требуется заключение от соответствующего органа.

Если на момент начала процедуры сбора документов для согласования разрешения на самостоятельное переустройство жилья, объект внесен в базу Единого государственного реестра прав на недвижимость, то технический паспорт, правоустанавливающие документы и разрешение от организации по охране памятников, не прилагаются к заявлению. Комиссия, соблюдающая правила согласования перепланировки, обязана запросить их самостоятельно и приложить к рассматриваемому заявлению.

Все перечисленные документы и акты передаются в органы местного самоуправления самостоятельно, направляются по почте или через многофункциональный центр или Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Согласно регламенту согласования, гражданину выдается расписка о получении, от даты которой отсчитываются сроки согласования.

Проект переустройства или перепланировки

Один из обязательных документов, который требует регламент согласования переустройства и перепланировки - это проект изменений объекта недвижимости.

Проектные документы исполняются на основании технической задачи, поставленной заказчиком, и составленного договора в определенные сроки. Проект требует согласования в ряде инстанций, отвечающих за архитектурные вопросы, пожарную и санитарную безопасность.

Существуют специальные нормативные акты, определяющие какие документы должны содержаться в проекте перепланировки. В перечень документов входят:

планы и экспликации помещения в состоянии до и после перепланировки;
схемы и экспликации водопроводных систем, гидроизоляции, других инженерных систем;
схемы изменений, в том числе проемов, разрезов, перемещения стен и так далее;
перечень мероприятий, предупреждающих пожарную опасность;
пояснительная записка с основными данными переустройства или перепланировки.

Средние сроки изготовления проекта и необходимых актов и документов к нему составляют от 5 до 10 дней. Сроки, в течение которых проектная документация считается действительной, 12 месяцев от даты выполненной и согласованной работы.

Для наиболее простых вариантов переустройства предусмотрено согласование перепланировки по эскизу, который является упрощенной формой проектной документации. Данный акт действителен в случаях, когда не производятся изменения в несущих стенах, инженерных коммуникационных системах и не изменяется конструкция пола.

Стоит отметить, что существуют виды перепланировки без согласования. К ним относятся такие работы, как замена электрической разводки, установка железной двери, перестановка электроплиты и другие работы, не затрагивающие основные коммуникации.

Технический паспорт жилого помещения

Нормативные акты жилищного законодательства, в частности Жилищный Кодекс РФ, предусматривают наличие у владельцев и пользователей квартир такого документа как технический паспорт жилого помещения.

Форма и правила составления данного документа отвечают требованиям и принципам государственного учета жилищного фонда. Паспорт является свидетельством проведенной технической инвентаризации объекта жилого фонда и содержит техническую информацию об основных параметрах помещений (размеры, планировку комнат, расположение окон и дверных проемов, строительный материал, расположение в многоквартирном доме и так далее).

Сроки согласования перепланировки

Порядок согласования перепланировки квартиры устанавливает сроки, которые обязаны соблюдать органы, отвечающие за согласование.

Предусмотрены следующие обязательные сроки:

3 дня на выдачу расписки о полученных документах;
45 дней для принятия акта о согласовании или отказа в проведении переустройства или перепланировки;
3 рабочих дня на выдачу заявителю документа с принятым решением.

После выполненных работ составляется акт о проведении перепланировки. Делает это комиссия, проводившая согласование.

Как часто люди сталкиваются с вопросами переустройства и перепланировки жилого помещения, поверхностно ознакомившись, а то и практически ничего не зная о правилах проведения указанных мероприятий, не заботясь о придании переустройству статус законности. Конечно, разрешения на косметический ремонт (замена обоев, плитки и т.д.) в квартире не требуется. Однако, зачастую в неумышленном пренебрежении порядком получения разрешения на планируемую перестройку, а еще чаще в последствиях придания незаконной перестройке статуса законности людей постигают поистине неприятные сюрпризы.

Итак, вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регламентируются главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).

Сами определения переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ. Часть первая этой статьи гласит, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В следующей статье кодекса изложен перечень оснований проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В третьей части этой же статьи содержится важное пояснение о том, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Этот документ и является основанием переустройства и (или перепланировки жилого помещения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Отказать в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения уполномоченный орган может по следующим основаниям:

1) непредставления вышеуказанного перечня документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на один или несколько вышеуказанных трех пунктов. Указанное решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке .

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

ЖК РФ четко определяет последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, одним из которых является совершения вышеуказанных действийбез решения уполномоченного органа либо с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Ответственность лица, допустившего самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, предусмотрена ч. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КРФоАП) и назначается в виде административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Однако это еще не все! Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает следующие решения:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Вместе с тем, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В заключении хочется отметить, что орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов .

В большинстве случаев необходимо прибегнуть к помощи специалистов в проведении как самого переустройства жилого помещения, так и для подготовки и подачи документов в компетентные органы, с целью получения решения в короткие сроки и без потери личных времени и нервов.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;