Право собственности на недвижимость
| Наименование параметра | Значение |
| Тема статьи: | Право собственности на недвижимость |
| Рубрика (тематическая категория) | Дом |
Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, для полной характеристики объекта недвижимости крайне важно рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта͵ так и права на него.
Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и принято называть вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объёмом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.
Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность - ϶ᴛᴏ комплекс прав, который должна быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:
1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.
2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование бывают соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем должна быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.
Под полным правом собственности принято понимать право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.
Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два базовых способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).
Субъекты права собственности на недвижимое имущество - ϶ᴛᴏ собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:
1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
2) граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в т.ч. иностранные граждане;
3) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в т.ч. иностранные.
В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.
В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями.
Постоянные ограничения права собственности на объекты недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:
Систему зонирования;
Рациональное использование и охрану земель;
Контроль окружающей среды;
Защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;
Учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;
Ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.;
Важно заметить, что для собственника недвижимого имущества законом бывают установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности:
Сервитуты;
Ипотека;
Доверительное управление;
Аренда, лизинᴦ.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута . Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты - ϶ᴛᴏ право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через “служащий” земельный участок, прогона через него скота͵ пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты - ϶ᴛᴏ право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздерживался от тех или иных видов его использования. К примеру, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на “господствующий” участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута͵ и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, в случае если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой крайне важно вне связи с пользованием земельным участком.
Ипотека - ϶ᴛᴏ кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) вправе, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счёт заложенной недвижимости. Имущество, на ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Доверительное управление имуществом (траст ) - ϶ᴛᴏ новое явление в России, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в т.ч. государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления бывают предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.
Аренда - ϶ᴛᴏ право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду бывают переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда должна быть заключена на неопределенный срок, в случае если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет бессрочное право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества. Владелец полного права собственности может создать меньшие по объёму выгод интересы, к примеру, интерес права аренды, при котором его владельцу (арендатору) дается право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода в обмен на арендную плату. В свою очередь, арендатор может создать интерес субаренды, передав право пользования недвижимостью субарендатору. Теоретически данный процесс неограничен. При этом арендная плата͵ которую основной арендатор выплачивает владельцу полного права собственности, принято называть главной или основной арендной платой, а соответственно, арендная плата͵ выплачиваемая субарендатором “своему арендодателю” принято называть субарендной платой. Разница между субарендной и основной арендной платой принято называть доходной, или прибыльной арендной платой.
С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т. е. осуществляться различные сделки: аренда, залог, наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, др.
Размещено на реф.рф
Дополнительная стадия совершения сделок с недвижимостью – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним,которая регулируется Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки из Единого государственного реестре прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Право собственности на недвижимость - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Право собственности на недвижимость" 2017, 2018.
Основания возникновения права собственности, так же как и основания его прекращения, регламентированы законодательством. О том, какие события и обстоятельства к ним относятся, а также каков порядок применения соответствующих положений законодательства на практике, поговорим в нашей статье.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество может происходить приведенными ниже способами, регламентированными законом (ст. 218 Гражданского кодекса РФ):
Рассматриваемое право при этом возникнет с момента совершения надлежащих регистрационных действий (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В обязательном порядке должны пройти госрегистрацию права на объекты недвижимости, правоустанавливающая документация на которые была составлена после вступления в силу закона «О госрегистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (согласно п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218). В т. ч. подлежат обязательной госрегистрации и возникшие до введения закона № 122-ФЗ права, если происходит переход таких прав, их ограничение или сделка с соответствующим объектом недвижимости совершается уже после вступления в силу закона № 122-ФЗ (п. 3 ст. 69 закона № 218).
Обратите внимание! Данный список не считается исчерпывающим и может быть расширен с учетом того, что основания возникновения и прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ) могут дополнять друг друга.
Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Важно! Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).
Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.
Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.
При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Вывод! Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган.
Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.
К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):
Важно! Перечень таких случаев может быть регламентирован исключительно законом и расширительному толкованию на данный момент не подлежит (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.
Важно! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).
Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).
Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).
По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).
Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):
В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).
Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22).
Итак, по общему принципу право собственности на объект недвижимости возникает в момент внесения информации о нем в ЕГРН. Большинство из возможных оснований возникновения права собственности на такие объекты регламентированы гл. 14 ГК РФ.
В соответствии с украинским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и пользования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов) (рис. 6.1).
Рис. 6.1. Триада правомочий
У собственника объекта недвижимости концентрируются все три названных правомочия. Но порознь (а иногда и все вместе) они могут принадлежать иному законному (титульному, опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например арендатору. Последний не только владеет и пользуется объектом недвижимости собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду), улучшить объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им.
Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом, оставаясь его собственником, например, при сдаче объектов недвижимости в аренду. На этом основана и возможность передачи объектов недвижимости в доверительное управление другому лицу, что не влечет за собой перехода к доверительному управляющему права собственности на переданный объект недвижимости. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий – одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на объекты недвижимости.
Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления. Когда объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться. При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника.
Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные образования. Не могут выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности. В частности, трудовые и иные коллективы, различные общины и т. п. объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Создать и обособить такое имущество можно лишь предусмотренным законом способом: зарегистрировав юридическое лицо. Тогда речь пойдет о собственности данного юридического лица.
Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Необходимо отметить особенности приобретения прав собственности таких объектов недвижимости, как квартиры. Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.
Общая собственность возникает, когда квартирой владеют несколько граждан. Долевая собственность возникает при приватизации квартиры несколькими дольщиками; получении квартиры по завещанию; переоформлении совместной собственности в долевую. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями.
При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами не обладают. Однако если доля принадлежит ребенку, ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).
Недвижимость — правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью Основания возникновения права собственности на объект недвижимости традиционны: создание нового объекта недвижимости, а также приобретение права собственности на него по договору.
Недвижимость — в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности — в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования.
Действующее российское законодательство причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам, согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также иные объекты и имущество, отнесенные Законом к недвижимости.
С провозглашением в России права частной собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и стремительным развитием хозяйственной деятельности в практике арбитражных судов появились споры по искам органов власти, юридических лиц и предпринимателей о признании права собственности на вновь созданные (возведенные) объекты недвижимости, и в первую очередь — на имеющие известную коммерческую ценность жилые и нежилые помещения. Особый интерес к данной категории споров и порядку их разрешения в настоящее время связан, в частности, с тем, что существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных объектов строительства: зданий, сооружений и т. п.
Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 ст.218 установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Таким образом, первым условием приобретения права собственности на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания. Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество лишь в случае, если последнее было создано этим лицом для себя.
В настоящее время введена в действие глава 17 Гражданского кодекса РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), принят Земельный кодекс РФ.
Пункт 5 ст.1 Земельного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
В соответствии со ст.20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
При этом за лицами, не являющимися собственниками земельных участков (в том числе арендаторами), признается право возводить на таких участках жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения при условии соблюдения целевого назначения земельного участка.
Отдельные положения Земельного кодекса, в частности ст.30-32, непосредственно посвящены порядку и условиям предоставления земельных участков для строительства.
Однако гражданскому законодательству известны несколько оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, которые нельзя назвать традиционными. Представляется интересным рассмотреть такие из них, как самовольная постройка и приобретательская давность.
Право собственности на самовольную постройку признается только судом. Собственником может стать лицо, осуществившее постройку, или лицо, в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором расположен спорный объект, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка - это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Несмотря на наличие в законе определения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на практике возникают определенные трудности при его применении. Дело в том, что это определение содержит несколько понятий, которые требуют дополнительного комментария: жилой дом, строение, сооружение, здание.
Понятие «жилой дом» содержится в п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ. Им признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Понятия «здание», «строение», «сооружение», «помещение» в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ) отсутствуют. подп. 10 п. 1 ст. 1 ГрК РФ употребляет понятие «объект капитального строительства», означающее здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных строений.
Из данного определения следует, что все перечисленные объекты относятся к объектам капитального строительства. Поскольку объект капитального строительства тесно связан с землей, а также в силу признаков, перечисленных в ст. 130 ГК РФ, его можно признать объектом недвижимости.
Данные определения позволяют выявить такой признак помещения в качестве объекта недвижимости, как его изолированность от иных помещений внутри того или иного объекта недвижимости.
Назовем следующие необходимые и безусловные критерии, определяющие объект как самовольную постройку:
Самовольной постройкой может признаваться только объект недвижимости;
Постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, либо на участке, не отведенном для строительства;
Постройка возведена при отсутствии соответствующего разрешения и утверждения градостроительных планов;
Постройка нарушает права третьих лиц или создает угрозу их жизни или здоровью.
Анализ ст. 222 ГК РФ позволяет говорить, что самовольная постройка признается основанием приобретения права собственности на воздвигнутый объект недвижимости при соблюдении условий, установленных в данной статье ГК РФ.
Включение законодателем нормы ст. 222 ГК РФ в главу 14 («Приобретение права собственности») обусловлено содержанием п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона или иных нормативно-правовых актов, приобретается таким лицом. Поскольку самовольная постройка - вещь новая, создаваемая для себя, у собственника материалов, из которых создавался объект недвижимости, есть основание приобрести на него право собственности при условии соблюдения законодательства РФ, т. е., например, при получении разрешительной документации и/или земельного участка либо обращении в суд с соответствующим требованием.
Гражданский кодекс РФ (ст. 222) самовольную постройку признает особым объектом недвижимости, результатом самовольных действий.
С этих позиций, с учетом ст. 128 ГК РФ, самовольная постройка представляет собой объект гражданского права, в частности недвижимое имущество.
Право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на самовольную постройку признается судебное решение.
Поэтому следует различать два варианта оформления права собственности. Первый - когда лицо, осуществившее самовольную постройку, пытается преодолеть критерии, определяющие ее правовой статус как самовольной, а именно: приобретение права на земельный участок, на котором возведена постройка; отсутствие опасности причинения таким возведенным объектом вреда жизни и здоровью населения; приведение объекта самовольного строительства в соответствие с градостроительными нормами и правилами. Данный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку называется досудебным.
Во втором варианте, когда вышеизложенные критерии преодолеть не удалось, основанием для оформления самовольной постройки может служить решение суда. Такой вариант возможен, например, когда у застройщика отсутствует возможность получения и разработки проектной документации, разрешения на строительство. В данном случае при отсутствии документов застройщик может доказать в суде, что возведенный объект фактически соответствует градостроительным нормам и правилам.
В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.
Сравнительный подход (СП)
- совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:
аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническими другим характеристикам;
цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.
Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом представлена на рис. 1.
На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, что нередко встречается на российском рынке недвижимости, анализ может основываться только на цене предложения сопоставимых объектов. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.
Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.
На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.)» поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.
После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.
Скорректированная цена имущества
- это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:
местоположение (различия в соседском окружении и районе);
условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);
– условия сделки;
–дату продажи;
–физические характеристики;
– экономические характеристики;
– способ использования;
– компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Техника парного сравнения цен сделок
заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.
Техника построения трендов
основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.
Техники линейной алгебры
основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).
Техника множественного регрессионного анализа
основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.
Техники качественного анализа
включают следующие техники:
· техника качественного сравнения цен;
· техника квалиметрического моделирования.
Техника качественного сравнения цен
(ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.
Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.
При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.
Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.
Техника квалиметрического моделирования
реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.
Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.
Преимущества рыночного подхода:
В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
Статически обоснован.
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
К недостаткам рыночного подхода можно отнести:
Различия продаж.
Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Зависимость от активности рынка.
Зависимость от стабильности рынка.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Пример 1. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
|
Параметр
|
Оцениваемая квартира
|
Недавно проданные квартиры |
||
|
кв.1 |
кв.2 |
кв. 3 |
||
|
Лоджия |
||||
|
Этаж / этажность |
||||
|
Цена продажи, тыс. р. |
3500 |
3600 |
3750 |
|
Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами
|
Пары продаж |
Разница в ценах продаж, тыс. р. |
Причина разницы в ценах продаж |
|
Кв. 1 и кв. 2 |
Различие в наличии лоджии (100 тыс.р.) |
|
|
Кв.1 и кв. 3 |
||
|
Кв. 2 и кв. 3 |
Лоджия (+100 тыс. р.), этаж (-250 тыс. р.)
10 + {-25Ы15|тыс.о. |
Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:
а) на базе цены продажи кв. 1:
3500 + 100 (лоджия) + 250 (лучше этаж) = 3850 тыс. р.;
б) на базе кв. 2:
3600 + 250 = 3850 тыс. р.;
в) на базе кв. 3:
3750 + 100 = 3850 тыс. р.
Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. р.
