Студенту без шпаргалки никуда! Удобное и красивое оформление, ответы на все экзаменационные вопросы ведущих вузов России.
12. Аналогия закона и аналогия права в жилищном праве
Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.
В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).
Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Общие начала и смысл жилищного законодательства определяются в ст. 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.
Жилищные отношения очень тесно связаны с правоотношениями, возникающими в других сферах жизни общества и регулируемыми иными отраслями права. В ст. 8 ЖК РФ определены случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Это отношения, возникающие в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги (ст. 8 ЖК РФ).
Вместе с тем применение соответствующего законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом требований ЖК РФ, закрепленных в ст. 29 ЖК РФ. Следовательно, для таких случаев установлен приоритет норм ЖК РФ.
Вопросы соотнесения жилищного законодательства и норм международного права оговорены в ст. 9 ЖК РФ.
Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора.
ЖК РФ отражает основополагающий принцип международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного права.
Статья 7 ЖК РФ. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)
В п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 14 разъяснено, что
"..требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ , о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ , предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки".
Устанавливают правовую основу жилищного законодательства: они определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения.
Конституция РФ решает вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству .
В силу ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации. Следовательно, регулирование части жилищных отношений , по своей природе относящихся к гражданско-правовым (право собственности на жилые помещения , договор жилищного найма, определение порядка организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья , а также основ их правового положения и др.), относится к ведению исключительно Российской Федерации.
При этом согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения федерации и её субъектов. Таким образом, следует исходить из того, что жилищные отношения могут регулироваться актами как Российской Федерации, так и её субъектов. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Если между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, имеются противоречия, то действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
До принятия федерального закона субъект федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения. После принятия федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом.
Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат;
Федеральные законы:
В части первой ГК РФ (глава 18) регулируются право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
Часть вторая ГК РФ содержит главу 35, посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений,
На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, от 20.06.1996 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»), и постановлениями Правительства РФ (например, от 20.02.1995 № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»), ведомственными актами.
В качестве примера второй группы источников жилищного права можно привести Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21 (ред. от 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Также к источникам жилищного права относятся нормы международного права . Согласно Конституции РФ общепризнанные нормы и принципы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России. В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека (1948) и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (1966).
Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».
Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства.
В качестве примера можно привести возможность применения положений о проведении общего собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме к общему собранию членов жилищного кооператива, членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Надо учитывать, что принцип аналогии может быть применен исключительно к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям (например, административным), так как это может привести к произволу со стороны органов публичной власти .
На общеправовой принцип действия законодательства во времени (акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие, за исключением, когда это прямо предусмотренных этим актом) указано в постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 г., впервые легально очертил круг отношений, являющихся жилищными. В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ к жилищным отношениям отнесены урегулированные жилищным законодательством отношения по поводу:
Перечень отношений, регулируемых жилищным законодательством (жилищных отношений), является закрытым.
Судя по тексту п. 1 ст. 4 ЖК РФ, для признания отношений по пользованию жилым помещением жилищными они должны быть урегулированы жилищным законодательством, к которому ст. 5 ЖК РФ относит Жилищный кодекс РФ, а также принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, принятые законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Можно ли говорить о жилищных отношениях, когда они урегулированы не жилищным законодательством (например, отношения по пользованию жилым помещением по договору коммерческого найма, которые урегулированы в главе 35 ГК РФ)?
В ст. 8 ЖК РФ очерчен круг жилищных отношений, к которым в приоритетном порядке применяется иное законодательство, но с учетом требований ЖК РФ. Это отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг и их оплатой.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что жилищными являются отношения, закрепленные в п. 1 ст. 4 ЖК РФ и, как правило, урегулированные жилищным законодательством.
Представляется, что такое определение жилищных отношений не соответствует сложившейся системе правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилое помещение, вносит неопределенность в понимание жилищного права и жилищного законодательства.
Для определения понятия любого явления следует исходить из его сущности.
О.А. Красавчиков, цитируя К. Маркса, что "правовые отношения, так же точно как и форма государства, не могут быть поняты ни из самих себя, ни из так называемого общего развития человеческого духа, что, наоборот, они коренятся в материальных жизненных условиях", писал, что "сначала следует обратиться к такой метаюридической категории, как жилищные отношения. В противном случае наши суждения об Основах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. - Примеч. авт.) будут носить в лучшем случае догматический характер" <1>.
<1> Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. В сб.: Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 12.
Жилищные отношения - это материальные, экономические отношения, возникающие по поводу такого специфического вида имущества, как жилое помещение. В то же время не все отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений, являются жилищными, например, как не все имущественные отношения являются гражданско-правовыми.
Различные суждения о том, что такое жилищные отношения с научной точки зрения, высказывались еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и ЖК РСФСР 1983 г. По мнению Ю.Г. Басина, "жилищные отношения - это отношения, в которых удовлетворяется постоянная потребность в жилье..." <2>. А.Ю. Кабалкин полагал, что "это общественные отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье" <3>. В.Ф. Маслов и А.Г. Потюков считали, что "жилищные отношения складываются в процессе удовлетворения гражданином своих жилищных потребностей" <4>.
<2> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17.
<3> Кабалкин А.Ю. Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 6.
<4> Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С. 3; Потюков А.Г. Жилищное право. Ленинград, 1973.
Следует отметить, что исследования указанной проблемы проводились в период, когда главным способом удовлетворения потребности граждан в жилье являлось получение жилья из государственного фонда или фонда общественных организаций по договору найма жилого помещения. Одной из основных причин появления категории "жилищные отношения" была необходимость обосновать самостоятельность правоотношений, возникающих на основании договора найма жилого помещения, от правоотношений, возникавших на основании договора имущественного найма.
В первом кодификационном жилищном акте - Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <5> закреплялось, что лицом, выступающим на стороне нанимателя жилого помещения, может быть гражданин, которому жилое помещение предоставляется в пользование (п. 23). В ГК РСФСР 1964 г. законодатель определил цель предоставления жилого помещения по договору найма "для проживания в нем" (ст. 295). Это дало основание ряду авторов, занимавшихся исследованиями жилищных отношений, выявить их сущностные черты. В качестве таковых выделялись следующие: 1) жилищные отношения не выходят за рамки отношений, в которых реализуется право граждан на жилище; 2) их непременным субъектом должно выступать физическое лицо - гражданин <6>.
<5> СЗ РФ. 1937. N 3. Ст. 99.
<6> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17, 29, 97, 100, 103; Васильев Ю.Г. О договоре жилищного найма // Советское государство и право. 1959. N 9. С. 106; Потюков А.Г. Жилищное право. Л., 1973. С. 5.
Характеризуя жилищные отношения, Ю.Г. Басин писал, что по своей экономической сути эти отношения связаны с удовлетворением жилищных потребностей, с использованием жилых помещений по их потребительскому назначению <7>.
<7> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17, 97.
Говоря языком экономистов, это особый вид потребления такого материального блага, как жилье. Следовательно, делает вывод И.С. Вишневская, жилищное отношение может возникнуть и существовать, когда у конкретного гражданина возникло и существует право на конкретное жилое помещение <8>.
<8> Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право. Ростов-на-Дону, 2007. С. 11.
Критикуя исследователей, относивших к жилищным отношения, складывающиеся в ходе подачи заявления для постановки на учет, вынесения решения компетентным органом о предоставлении жилого помещения, выдачи ордера и заселения, О.А. Красавчиков отмечал, что анализируемые социальные связи являются элементами не процесса удовлетворения жилищной потребности, а другого процесса - социального - процесса продвижения жилища к гражданину в целях удовлетворения его жилищной потребности. Указанная система преимущественно состоит из организационных отношений, которые регулируются различными отраслями права <9>.
<9> Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. В сб.: Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 15.
Анализируя современное жилищное законодательство, В.Н. Литовкин также разграничивает собственно жилищные отношения - по владению и пользованию чужим жильем на условиях найма и безвозмездного пользования, а также примыкающие к ним договорные жилищные отношения, устанавливаемые в рамках основного рентного договора пожизненного содержания с иждивением, и пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и группу административных отношений, а также сопутствующие группы земельных отношений <10>.
<10> Литовкин В.Н. Современное жилищное законодательство. В кн.: Социальное законодательство: Научно-практическое пособие / Отв. ред. д.ю.н., проф. Ю.А. Тихомиров, к.ф.н., доцент В.Н. Зенков. М., 2005. С. 296 - 297.
В последнее время появился новый взгляд на природу правомочий собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением. В.Н. Литовкин предложил отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением условно назвать жилищными. Это позволяет говорить, что в формате жилищного законодательства право собственности на жилое помещение предстает усеченным, исключающим распорядительные правомочия <11>.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья В.Н. Литовкина "Концепция развития жилищного законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2000, N 5-6.
<11> Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. N 33. С. 613.
Представляется, что отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением являются составляющими правомочия собственника и их содержание определяется общими положениями ГК РФ о праве собственности.
По нашему мнению, жилищные отношения - это отношения по пользованию гражданином (чужим) жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье.
Жилищные правоотношения, которые не следует отождествлять с жилищными отношениями, - это правовая форма общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм объективного права.
Жилищные правоотношения могут быть обязательственными, например возникающими на основании договора найма жилого помещения или договора безвозмездного пользования жилым помещением. Их основанием может являться членство в ЖК и ЖСК, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или члена семьи собственника жилого помещения, лица, постоянно проживающего с нанимателем по договору коммерческого найма, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа. Жилищные правоотношения могут носить вещный характер, например пользование жилым помещением по завещательному отказу.
Представляется, что именно указанные отношения являются уникальными, обладающими как особой правовой, так и социальной спецификой, не позволяющей распространить на них в полном объеме весь массив имеющегося нормативного регулирования отношений по поводу такого материального объекта, как жилое помещение, что вызывает необходимость их более детального регулирования именно специальными нормами, которые в РФ в основном содержатся в Жилищном кодексе, в котором можно было бы посвятить отдельную главу правам пользования жилыми помещениями гражданами. Остальные отношения имеют свою прописку в других отраслях и институтах права, например нормах о праве собственности, общей собственности, о юридических лицах и др.
Представляется, что для гармонизации жилищного законодательства с иными отраслями законодательства, обеспечения стабильной и определенной структуры жилищного законодательства следует ввести в правовой лексикон термин "отношения, регулируемые жилищным законодательством", не отождествляя их с жилищными отношениями, назвав так ст. 4 ЖК РФ.
Безусловно, жилищное законодательство распространяет свое действие на два блока неоднородных общественных отношений: административных и гражданских. Этим объясняется присутствие в жилищном законодательстве норм разной отраслевой принадлежности. Отрасль законодательства может включать нормы различной отраслевой принадлежности, которые регулируют определенный вид, направление государственной деятельности.
Жилищное законодательство - это комплексная отрасль законодательства.
Отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ в качестве жилищных, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Такая комплексность отношений, регулируемых жилищным законодательством, позволила ряду авторов сделать вывод о том, что жилищное право - это комплексная отрасль права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства <12>.
<12> Корнеев С.М. Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 150 - 151; Свердлык Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации // Жилищное право. 2007. N 9. С. 23.
Отрицая саму возможность существования комплексных отраслей права, Ю.Г. Басин обосновывает это тем, что: "1. Комплексные отрасли не обладают предметным единством, каждая из частей такого комплекса регулирует свою группу отношений, которая хотя и соприкасается с другими группами, но существенно отличается от них. 2. Составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью, в пределах комплексной отрасли невозможно образование общей части. 3. Существование комплексных отраслей права означало бы ликвидацию четких границ между ними, отказ от построения системы права на объективной основе" <13>.
<13> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 19.
И.С. Вишневская отмечает, что отрасль должна быть единой, отвечающей требованиям, положенным в основу дифференциации системы права РФ. Наличие комплексного законодательства, что вполне реально и целесообразно, вовсе не означает, что необходимо "рождение" комплексной отрасли права <14>.
<14> Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право. Ростов-на-Дону, 2007. С. 19.
"Жилищное право не равно жилищному законодательству", - делает вывод В.Н. Литовкин <15>.
<15> Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. В кн.: Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 239.
Жилищное право регулирует отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье, и является подотраслью гражданского права.
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
1. Законодательство стремится урегулировать "все и вся". Однако, как известно, жизнь богаче любой теоретической конструкции. Кроме того, жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. В таких случаях говорят, что имеется пробел в праве (законодательстве), т.е. существуют отношения, входящие в предмет правового регулирования (жилищного) законодательства, но оно (жилищное законодательство) на этот счет (по поводу таких отношений) "хранит молчание". В указанных ситуациях участники отношений определяют свои права и обязанности соглашением. При этом считается, что совершена сделка (заключен договор, заключено соглашение), не предусмотренная законом, но ему не противоречащая (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).
Иногда стороны заключают известный закону договор (например, коммерческого найма) и включают в него условия, не предусмотренные законом (законодательством), но ему не противоречащие.
Регуляторами (жилищных) отношений являются законодательство и договор. Если нет ни того ни другого, то приходится прибегать к аналогии, о чем и говорится в комментируемой статье.
В ЖК РСФСР подобных норм не было, и это вполне объяснимо: в то время не позволялось возникать отношениям, нормативно неурегулированным, и уж тем более в жилищной сфере.
В настоящее время жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются, возникают довольно часто. Далеко не всегда указания, восполняющие умолчание законодательства, включаются в договор. Поэтому вслед за ГК РФ (ст. 6) в ЖК РФ появились нормы о применении жилищного законодательства по аналогии.
2. Принято считать, что законодательство (в том числе жилищное) применяется по аналогии в тех случаях, когда существует пробел в праве. Как представляется, аналогия закона и аналогия права требуются при наличии такого пробела, если соответствующие отношения не регулируются договором. Поэтому правильнее говорить не о пробелах в праве, а о пробелах в правовом регулировании.
3. Аналогия закона допустима при наличии следующих условий.
Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней), но правил, регламентирующих такие социальные связи, законодательство не содержит.
Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству).
В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения.
В-четвертых, применение указанного сходного закона (иного правового акта) к данному (не урегулированному законодательством или договором) жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.
Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то, очевидно, не остается ничего другого, как применять к таким отношениям нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов.
На применение аналогии закона указывает и Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14. В частности, согласно п. 41 требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат удовлетворению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
4. Аналогия права допустима, когда жилищные отношения не урегулированы законодательством и (или) договором и нет закона (иного правового акта), регламентирующего сходные общественные отношения. Аналогия права означает определение прав и обязанностей участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и т.д. (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней). Смысл жилищного законодательства вряд ли можно определить одной фразой, он может быть обнаружен лишь в результате анализа всех жилищно-правовых норм. Тем не менее, думается, есть основания утверждать, что смысл жилищного законодательства прежде всего в обеспечении права граждан России на жилище.
5. При использовании аналогии права необходимо учитывать требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Эти оценочные категории позволяют учесть все обстоятельства каждой конкретной ситуации.
