Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами
Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью
товариществ собственников жилья (ТСЖ)
В соответствии с планом работы Самарского областного суда из судов Самарской области были истребованы гражданские дела указанной категории, рассмотренные в 2008 году и в первом полугодии 2009 года.
Всего на обобщение поступило 55 гражданских дел из 15 судов области:
Железнодорожный районный суд г. Самары - 7 дел;
Ленинский районный суд г. Самары - 3 дела;
Октябрьский районный суд г. Самары - 8 дел;
Кировский районный суд г. Самары - 3 дела;
Красноглинский районный суд г. Самары - 2 дела;
Советский районный суд г. Самары - 3 дела;
Самарский районный суд г. Самары - 5 дел;
Промышленный районный суд г. Самары - 2 дела;
Автозаводский районный суд г. Тольятти - 4 дела;
Комсомольский районный суд г. Тольятти - 1 дело;
Центральный суд г. Тольятти - 2 дела;
Жигулевский городской суд Самарской области - 1 дело;
Сызранский городской суд Самарской области - 10 дел;
Чапаевский городской суд Самарской области - 3 дела;
Красноярский районный суд Самарской области - 1 дело.
В остальных судах Самарской области согласно поступивших ответов, дел такой категории в указанный период не рассматривалось.
Изучение дел показало, что большая часть дел разрешена судами по существу.
Так, из 55 дел с вынесением решения рассмотрены 48 дел, из которых:
требования удовлетворены в полном объеме - 22 дела;
удовлетворены в части - 8 дел;
в иске отказано - 18 дел.
По 2 делам требования оставлены без рассмотрения в связи с вторичной неявкой сторон (ст. 222 абз. 7 ГПК РФ).
Производство прекращено по 5 делам, из них: 3 - в связи с отказом истца от иска (ст. 220 абз. 3 ГПК РФ); 1- в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (арбитраж) (ст. 220 абз. 1 ГПК РФ); 1- утверждение судом мирового соглашения (ст. 220 абз. 4 ГПК РФ).
Поступившие на обобщение дела можно выделить по категориям:
Об оспаривании решений общего собрания - 24 дела;
О признании незаконными действий председателя, правления ТСЖ - 7 дел;
О признании недействительными положений Уставов ТСЖ - 3 дела;
Об устранении препятствий в пользовании общим имуществом товарищества собственников жилья - 6, из которых по искам товарищества собственников жилья и прокурора - 3 дела; по искам собственников помещений -3 дела;
О понуждении исполнить обязательства, заключить договоры - 6 дел;
По искам ТСЖ о взыскании задолженности по оплате помещений - 3 дела;
Иные споры - 6 дел.
Изучение дел свидетельствует о том, что, в основном, судами Самарской области дела данной категории разрешаются правильно, что подтверждается кассационной и надзорной практикой Самарского областного суда.
Так, из 48 рассмотренных по существу дел указанной категории 28 решений проверялось в кассационном порядке, из которых 27 - оставлено без изменения, 1 - отменено в части с вынесением нового решения.
В порядке судебного надзора проверялось 5 судебных постановлений, из которых по 3 делам - отказано в передаче в суд надзорной инстанции; 1 - отменено с направлением на новое рассмотрение; 1 - отменено в части с вынесением нового решения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
24.05.1996 года Государственной думой был принят Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 1.03.2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ.
Федеральное законодательство, регулирующее деятельность ТСЖ, в настоящее время состоит из статьи 291 ГК РФ, раздела 6 ЖК РФ, некоторых статьей Федерального Закона от 29.12.2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также изданных в соответствии с ними Указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Следует отметить, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства , содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления положениям ЖК РФ, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, как специального Закона.
Анализ дел показывает, что указанные положения учитываются судами области при разрешении споров, возникающих из деятельности ТСЖ, и суды, в основном, правильно определяют характер спорных правоотношений, закон, их регулирующий, а также значимые для данной категории дел обстоятельства.
Дела об оспаривании решений общего собрания собственников помещений и членов товарищества собственников жилья можно выделить на две части:
1) иски о признании решений общего собрания недействительными по процедурным вопросам (отсутствие кворума, нарушение порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов, формы проведения собрания (собрание или заочное голосование) и т.д.);
2) иски о признании недействительными решений собрания членов ТСЖ в связи с несоответствием принятых решений требованиям закона.
Изначально, при формировании ТСЖ, на собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосование ведется с учетом количества "квадратных метров", принадлежащих каждому собственнику, по правилам статьи 45 ЖК РФ.
Впоследствии, после создания ТСЖ, утверждения Устава и регистрации ТСЖ, как юридического лица, общее собрание членов ТСЖ проводится по правилам, закрепленным в статье 146 ЖК РФ, где подсчет голосов происходит с учетом количества членов ТСЖ, проголосовавших за принятие данного решения, вне зависимости от количества принадлежащих собственникам помещений квадратных метров в доме.
Количество голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Понятие доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме приведено законодателем в ст. 37 ЖК РФ, а также в ст. 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют решения о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ст. 44 ч. 2 п.п. 1-3 ЖК РФ), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.
В соответствии со ст. 46 ч. 2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
В силу ст. 47 ч. 1 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением Настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд, с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).
Сызранским городским судом Самарской области рассмотрено гражданское дело по иску У*** В.П., М*** А.М. и других (всего 9 истцов) к ТСЖ "Военный городок летчиков - Авиатор" и В*** Г.А. о признании решения общего собрания незаконным.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что В*** Г.А. незаконно заочно оформил Товарищество собственников жилья, в которое в нарушение требований ст.136 ЖК РФ включены четыре жилых дома по ул. Ж*** в г. Сызрани. Фактически никакого собрания не было, их надлежащим образом о проведении собрания не извещали, и они против создания такого ТСЖ. В связи с чем, просили суд признать решение общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ незаконным, и исключить данное ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц.
Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, в удовлетворении иска отказано, поскольку нарушений закона при проведении общего собрания собственников помещений не установлено.
Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст.136 ЖК РФ, в соответствии с которой товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Кроме того, установлено, что проведение собрания в форме заочного голосования, подсчет голосов проведены без нарушения закона в соответствии со ст.ст. 45-48 ЖК РФ.
Материалами дела опровергаются утверждения истцов о том, что они ненадлежащим образом извещались о проведении общего собрания. К тому же, суд пришёл к правильному выводу о том, что голосование истцов против принятия решений на этом собрании не могло повлиять на его результаты, указанным решением их права не нарушены и убытки не причинены (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).
Правильно разрешено тем же судом аналогичное гражданское дело по иску М*** С.Ю. и других к вышеприведенному ТСЖ.
Центральным районным судом г. Тольятти рассмотрено дело по иску Д*** В.Н. к инициативной группе собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Г***, 40 в г. Тольятти о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом. Истец, заявляя такие требования, указывал, что он, как и многие другие собственники дома, не был извещен о проведении собрания, также на собрании отсутствовал необходимый кворум.
Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией, в удовлетворении требований Д*** В.Н. отказано в связи с их необоснованностью.
При этом суд в решении привел расчет долей собственников жилого дома в праве общей долевой собственности, исследовал копии решений принявших участие в голосовании собственников в форме заочного голосования, и пришёл к правильному выводу о правомочности собрания. Ссылку истца о неизвещении, о проведении собрания суд признал несостоятельной, поскольку установил, что он был извещен об этом через супругу, которая расписалась в извещении и за себя, и за него, что она подтвердила в суде.
Кроме того, суд, отказывая истцу в иске, правильно указал, что его голос не мог повлиять на результаты принятого, на собрании решения, решением о смене управляющей компании, которая не справлялась с обязанностями по надлежащему обслуживанию жилого дома, права истца не нарушены и убытков не причинено.
Аналогичное дело рассмотрено Железнодорожным районным судом г. Самары по иску Н*** Г.А. к ТСЖ "Старт", которой также правильно в иске о признании решения общего собрания недействительным отказано в связи с необоснованностью требований истицы.
Автозаводский районный суд г. Тольятти рассмотрел дело по иску С*** С.Я. к ТСЖ "Д 34" о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Истец, оспаривал решение общего собрания, ссылался на нарушение ответчиком требований закона о кворуме и подсчете голосов при принятии решения о выборе управляющей компании.
Решением суда требования истца удовлетворены, поскольку установлено, что сведения об общей площади жилого дома и площади нескольких квартир в доме (10 квартир) ответчиком указаны при подсчете голосов неверно. При этом суд правильно принял во внимание сведения об общей площади всего дома, представленные органами технической инвентаризации, подтвержденные техническим паспортом, которые не совпадали с данными ответчика, и обоснованно пришёл к выводу о том, что в голосовании приняло участие всего 49,8% голосов (10.164,62 кв. м от 20.428,5 кв. м), то есть отсутствовал кворум.
Нашли подтверждение доводы истца о том, что некоторые собственники при голосовании выразили свою волю неоднозначно, то есть они проголосовали как за создание ТСЖ, так и против него, а некоторые из них воздержались от принятия решения по этому вопросу. Эти обстоятельства подтверждаются письменными решениями собственников с указанием их анкетных данных.
При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст. 48 ч. 6 ЖК РФ, в соответствии с которой при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда решение оставлено без изменения. В порядке надзора жалоба ТСЖ оставлена без удовлетворения.
Аналогичное дело рассмотрено Самарским районным судом г. Самары по иску О*** В.М., Ч*** Н.М. к ТСЖ "Водников, 35"; Красноярским районным судом Самарской области - по иску П*** Г.В. к ТСЖ "Дом-29А".
Красноглинским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску К*** О.П., Н.Г., И.Н. к собственникам многоквартирного жилого дома N 4 квартала 6 пос. М*** К*** А.В., Е*** Н.Е. и другим о признании недействительным решений общего собрания собственников этого жилого дома.
Истцы в подтверждение требований указывали, что они являются собственниками квартиры в этом доме, каждый по 1\3 доли. Полагают, что решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования Министерству строительства и ЖКХ Самарской области и другим вопросам является незаконным, так как кворума на собрании не было, а также указывали на то, что этим собранием приняты решения по вопросам, которые не были включены в повестку дня.
Судом требования истцов удовлетворены, поскольку их доводы о нарушениях закона при проведении общего собрания нашли свое подтверждение. Установлено, что присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4% голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал.
Кроме того, судом установлено, что вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания, что фактически никем по делу не оспаривалось.
В связи с чем суд сделал правильный вывод о том, что ответчиком при проведении собрания нарушены требования ст. 46 ч. 2 ЖК РФ о том, что общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Также обоснованно суд указал в решении о том, что истцы не пропустили установленный законом шестимесячный срок на обжалование указанного выше собрания, поскольку узнали о нём позднее, что нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства.
С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда.
Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску Ш*** Р.М., К*** В.Н. и других к ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ "Волжские зори", которым для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме установлены тарифы по оплате на содержание нежилых помещений из расчета 40 рублей за 1 кв. м.
Истцы в обоснование требований ссылались на несоответствие принятого решения собрания требованиям закона и Устава ТСЖ, а также на нарушение прав собственников нежилых помещений, которые поставлены в неравные условия оплаты за содержание общего имущества по сравнению с владельцами жилых помещений в этом же доме.
Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, требования истцов оставлены без удовлетворения. При этом суд фактически уклонился от рассмотрения заявленных истцами требований, сославшись в решении на отсутствие у суда права вмешиваться в деятельность ТСЖ и давать оценку принятым общим собранием членов ТСЖ решениям.
Постановлением Президиума Самарского областного суда от 26.02.2009 года состоявшиеся судебные постановления отменены с направлением дела на новое рассмотрение.
Отменяя решение суда и определение судебной коллегии, Президиум указал, что суд, в нарушение требований ст. 196 п. 3 ГПК РФ фактически не рассмотрел заявленные истцами требования по существу, без законных оснований отказавшись от проверки законности и обоснованности оспариваемого истцами решения общего собрания членов ТСЖ.
При этом суд оставил без внимания, что в соответствии со ст.156 п. 1 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно пункта 7.1.1. Устава ТСЖ "Волжские Зори" Товарищество обязано обеспечивать выполнение требований Жилищного Кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также настоящего Устава.
Вышеприведенное свидетельствует о превышении своих полномочий общим собранием при принятии оспариваемого истцами решения.
Кроме того, в соответствии со ст.145 п. 2 пп. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (а не тарифов, как в данном случае).
В соответствии со ст.137 ч. 1 п. 3 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме на основе принятой сметы доходов и расходов на год и в соответствии с долей собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При новом рассмотрении требования истцов судом удовлетворены, поскольку установлено, что размер оплаты для собственников нежилых помещений установлен решением общего собрания ТСЖ произвольно, без учета положений вышеприведенных статей материального закона, а также без учета требований Устава ТСЖ и утвержденной на текущий год сметы доходов и расходов товарищества.
При этом суд установил, что фактическая стоимость расходов на содержание и ремонт общего имущества спорного дома, расходов на отопление, водоснабжение и прочие расходы, составила 16,12 рублей в месяц за 1 кв. м, что в 2,5 раза меньше установленного ответчиком размера оплаты для собственников нежилых помещений.
Также в решении суда правомерно указано, что ни действующим гражданским и жилищным законодательством , ни Уставом ТСЖ не предусмотрен различный подход к определению размера оплаты за содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений.
Следует отметить, что тем же судом в том же составе оставлены без удовлетворения требования Л*** О.С. к ТСЖ "Орбита" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ в связи с нарушениями порядка проведения собрания и порядка подсчета голосов, поскольку утверждения истицы о допущенных нарушениях закона и Устава ТСЖ своего подтверждения не нашли.
Вместе с тем, представляется ошибочным указание суда и судебной коллегии в судебных постановлениях о том, что суд не вправе давать оценку обоснованности принятого на общем собрании решения членов ТСЖ о повышении тарифов на содержание жилья, считая это вмешательством в деятельность товарищества, в связи с вышеизложенной позицией Президиума Самарского областного суда.
Следует обратить внимание судей на то, что судам необходимо проверять обоснованность решений общего собрания членов ТСЖ по основаниям несоответствия их требованиям закона.
Дела по искам о признании незаконными действий председателя и правления ТСЖ.
Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску прокурора Октябрьского района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц к ТСЖ "Волжские Зори" о признании незаконными действий ТСЖ по установке шлагбаума и поста для пропуска личных автомашин. В обоснование требований прокурор указывал, что по решению общего собрания жителей дома N 240Б по ул. С*** г. Самаре - членов ТСЖ "Волжские Зори" на въездах во двор этого дома установлены два шлагбаума и пост для пропуска личных автомашин. Считая указанные действия ТСЖ незаконными, прокурор просил признать действия ТСЖ в лице его председателя незаконными и обязать ТСЖ убрать установленный шлагбаум.
Решением суда требования прокурора удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что земельный участок, на котором ТСЖ установлен шлагбаум, в собственности либо ином законном пользовании ТСЖ не находился, какие-либо правоустанавливающие документы на землю у ТСЖ отсутствуют.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что Постановлением УФАКОН по Самарской области ТСЖ в лице председателя признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а именно: в самовольной установке шлагбаума на дороге, предназначенной для общего пользования (нарушена ст. 25 ЗК РФ).
Тот факт, что спорный земельный участок, где установлен шлагбаум, является дорогой общего пользования, право которой не может быть ограничено, нашёл свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Указанное решение суда оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда.
Следует обратить внимание судей при рассмотрении подобных споров об оспаривании действий председателя, членов правления ТСЖ на соблюдение требований главы 14 ЖК РФ (Правовое положение членов товарищества собственников жилья), в которой законодателем приведен порядок формирования органов управления ТСЖ, их компетенция.
Дела по искам об оспаривании положений Уставов ТСЖ.
Устав ТСЖ - основной документ, регламентирующий порядок управления и деятельности товарищества собственников жилья. При разрешении судебных споров по этой категории дел судам следует в первую очередь проверять соответствие действий тех или иных лиц, решений Уставу товарищества собственников жилья.
При этом необходимо учитывать, что положения Устава ТСЖ не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральному законодательству, законодательным актам региона РФ, на территории которого создано товарищество. При изменении федерального и местного законодательства Устав ТСЖ должен быть приведен в соответствие вновь принятым (измененным) законам.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ.
Ленинским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску М*** А.Ю. к ТСЖ "А" об оспаривании положения п. 2.1 Устава товарищества, которое ограничивает право собственника нежилого помещения на членство в ТСЖ, а также решений ТСЖ об отказе в принятии его в члены этого товарищества.
В обоснование своих требований истец указывал, что он является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме в г. Самара, ул. Л***.141, где создано ТСЖ "А". Он неоднократно подавал заявление о вступлении в члены этого ТСЖ, однако ему было отказано со ссылкой, что он не имеет в спорном доме жилого помещения, поэтому не может являться членом ТСЖ.
Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, требования М*** А.Ю. удовлетворены, п. 2.1 Устава и решения об отказе в принятии истца в члены ТСЖ признаны незаконными. ТСЖ обязано включить М*** А.Ю. в члены товарищества со дня подачи им заявления.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из буквального толкования ст. 135 ч. 1 ЖК РФ, в соответствии с которой товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Также учел ст. 143 ЖК РФ, в соответствии с которой членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Анализируя вышеприведенные нормы материального закона, суд и судебная коллегия пришли к правильному выводу о том, что закон не содержит запрета на членство в ТСЖ собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, признал отказ ТСЖ "А" в принятии истца в члены ТСЖ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку этот отказ препятствует осуществлению истцом права на участие в управлении общим имуществом, которое может быть осуществлено только в рамках ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Законных оснований для лишения истца установленного законом права судом не установлено.
Кроме того, суд и судебная коллегия правильно сослались в судебных постановлениях на то, что в ФЗ N72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшим на момент создания ТСЖ "А" и принятия Устава, в ст. 32 п. 1 прямо предусматривалось, что членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме (то есть собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме) .
Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску С*** Н.В., Ж*** Т.Ю., А*** О.А. к ТСЖ "Мой Дом" о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ "Мой Дом" и их регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Истцы в заявлении указали, что решением общего собрания собственников помещений двух жилых домов, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Б***, д. N 20 и д. N 20А, было создано ТСЖ "Мой Дом". В связи с тем, что жилой дом N 20А находится в плохом техническом состоянии, он ненадлежащим образом обслуживается, более 50% членов ТСЖ "Мой Дом" приняли решение о выходе из этого ТСЖ, и просили суд принять решение о ликвидации ТСЖ с внесением таких изменений в Устав и зарегистрировать их в ЕГРЮЛ, для того, чтобы они могли создать и зарегистрировать другое ТСЖ.
Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам, в удовлетворении требований истцам отказано.
При этом суд правильно указал, что в соответствии с п. 8 Устава высшим органом управления ТСЖ "Мой Дом" является общее собрание, к чьей компетенции относится решение вопроса о внесении изменений в Устав товарищества. В связи с тем, что общее собрание с такой повесткой дня не проводилось, такой вопрос на собрании не рассматривался, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что подача заявлений части собственников о выходе из ТСЖ само по себе не может являться основанием для внесения изменений в Устав ТСЖ в судебном порядке.
Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску прокурора Железнодорожного района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц - жителей г.о. Самара, в интересах муниципального образования г.о. Самара к ТСЖ "Ж" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
Прокурор в заявлении указал, что в ходе проверки коллективного обращения жителей дома N 17 по пр. К*** г. Самаре установлены нарушения требований земельного законодательства со стороны ТСЖ "Жизнь", которое самовольно заняло земельный участок, расположенный близ дома N 17 по пр. К*** на нём охраняемую платную стоянку, а также установило на въезде автоматический шлагбаум.
Решением суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, требования прокурора удовлетворены. ТСЖ "Жизнь" обязано освободить незаконно занятый земельный участок общего пользования, демонтировав самовольно возведенные ограждения и шлагбаум.
Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что спорный земельный участок является придомовой территорией, относится к землям общего пользования, прав на который ТСЖ не имеет. Установлено, что ТСЖ "Жизнь" с заявлением о предоставлении земельного участка в Министерство имущественных отношений Самарской области не обращалось, и соответственно, спорный земельный участок этому ТСЖ не предоставлялся.
Иски об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме рассматривались также судом Самарского района г. Самары; Чапаевским городским судом; Сызранским городским судом.
Дела о понуждении заключить договоры, исполнить обязательства.
Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску К*** Г.Б. к ТСЖ "Г***" об обязании провести ремонт помещения и возместить убытки.
Истица обосновывала свои требования тем, что она является собственником нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного дома по ул. Г., 53 в г. Самаре, которые неоднократно затопляло из-за неисправностей канализации.
Судом требования К*** Г.Б. в части возложения на ТСЖ обязанности по проведению ремонта канализационной системы удовлетворены, поскольку установлено, что между сторонами имеется договор на техническое и коммунальное обслуживание указанного многоквартирного жилого дома. Факт неисправности канализации также подтвердился в ходе судебного разбирательства.
В части возмещения убытков в размере 4.500 рублей за устранение последствий затопления клининговой компании, отказано в связи с недоказанностью убытков.
Аналогичные дела рассматривались также Ленинским районным судом г. Самары; Октябрьским районным судом г. Самары; Автозаводским районным судом г. Тольятти.
Споры по искам ТСЖ о взыскании задолженности.
Самарским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску ТСЖ "Н, 43" к Р*** А.И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания жилья.
В обоснование требования товарищество указывало, что ответчик, являясь собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, техническое обслуживание и содержание которого осуществляет истец, недобросовестно исполняет свои обязанности по внесению платежей и взносов, в результате чего у него образовалась задолженность. Членом ТСЖ ответчик не является.
Требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья судом удовлетворены, поскольку нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. При этом суд правильно указал в решении о том, что в соответствии с требованиями ст.155 ЖК РФ лица, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам.
Аналогичные дела рассматривались Советским районным судом г. Самары.
В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретшие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску В*** А.К. и Р*** И.В. к ТСЖ "Д" о снижении размера вступительных и членских взносов и возложении обязанности по принятию их в члены ТСЖ.
Истцы, заявляя такие требования к ТСЖ, указывали, что они оба являются инвалидами и имеют право на уменьшение размера вступительных и членских взносов в ТСЖ. Кроме того, полагали, что ответчик незаконно отказывает им в принятии в члены ТСЖ, ссылаясь на имеющуюся у них задолженность по оплате жилья.
Решением суда иск удовлетворен в части признания незаконным отказа в принятии истцов в члены ТСЖ по мотивам имеющейся у них задолженности. При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст.143 ЖК РФ и положений Устава ТСЖ, которые связывают членство в ТСЖ с имеющейся в этом многоквартирном доме собственностью и волеизъявлением собственника, выраженное подачей заявления.
Требования истцов о снижении размера вступительных и членских взносов с учетом их материального положения и состояния здоровья (инвалидности) правильно оставлены без удовлетворения, поскольку общим собранием членов ТСЖ в пределах своей компетенции (ст.145 ЖК РФ) установлен определенный размер взносов и не предусмотрено изменение этого размера в связи с какими-либо обстоятельствами.
В заключении хотелось ещё раз обратить внимание на то, что несмотря на определенную сложность указанной категории гражданских дел, отсутствие судебной практики и разъяснений Пленума ВС РФ, суды Самарской области, в основном, правильно разрешают споры, вытекающие из деятельности ТСЖ, хорошо ориентируются в действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения, и приводят анализ норм материального закона в судебном решении.
Вместе с тем, следует отметить, что в целях соблюдения процессуальных сроков разрешения дел данной категории, судам необходимо более тщательно проводить досудебную подготовку к судебному разбирательству, учитывая требования главы 14 ГПК РФ, правильно определять на этом этапе значимые для дела обстоятельства, чтобы исключить необоснованное, неоднократное отложение слушания дела. С этой же целью судам следует своевременно истребовать у сторон письменные доказательства (Устав ТСЖ, письменные решения об участии в заочном голосовании, решения общего собрания, оспариваемые в судебном порядке и т.д.).
Хотелось бы обратить внимание также и на то, что ни в одном деле, поступившем на обобщение, судом не обсуждался вопрос о вынесении частного определения, хотя основания для этого имелись, что подтверждается установленными судом фактами существенных нарушений при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, общих собраний членов ТСЖ и принятии ими решений.
Полагаю, что данное обобщение следует довести до сведения судей Самарской области.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ
от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам
о защите прав потребителей»
Пункт 1.
Законом «О защите прав потребителей» регулируются о тношения между гражданином, приобретающим заказывающим работы/услуги исключительно для личных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности , и организацией либо ИП (исполнитель далее — исполнитель), осуществляющей выполнение работ/оказание услуг.
Пункт 7.
Законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с ТСЖ, кооперативами , если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
Закон о защите прав потребителей распространяется на отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ).
Пункт 15 .
Дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции (п.1 ст. 11 ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п.1 ч.1 ст.22 ГПК РФ).
Пункт 21 .
Уполномоченные органы, органы местного самоуправления, общественные объединения потребителей , имеющие статус юридического лица, вправе обратиться в суд в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя (группы потребителей) только при наличии их соответствующей просьбы, выраженной в жалобе, поданной в письменной форме .
Пункт 22 .
Исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд (п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей):
— по месту жительства или пребывания истца ;
— по месту заключения или исполнения договора ;
— по месту нахождения исполнителя (его филиала или представительства);
— по месту жительства ответчика, являющегося ИП.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Пункт 24 .
Дела по спорам о защите неимущественных прав потребителей (например, при отказе в предоставлении необходимой и достоверной информации об изготовителе), равно как и требование имущественного характера , не подлежащее оценке , а также требование о компенсации морального вреда подсудны районному суду (статьи 23, 24 ГПК РФ).
Пункт 31 .
Убытки , причиненные потребителю в связи с нарушением исполнителем его прав, подлежат возмещению в полном объеме , кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пункты 2, 3 статьи 13
Пункт 33 .
В случае предъявления гражданином требования о признании сделки (договора) недействительной применяются положения ГК РФ.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость , если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ ).
Пункт 35 .
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя подлежит возмещению исполнителем в полном объеме независимо от его вины и независимо от того, состоял потерпевший с ним в договорных отношениях или нет (статьями 1095 — 1097 ГК РФ, п. 3 ст. 12 и пунктами 1 — 4 ст. 14 Закона о защите прав потребителей).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Речь идет о рассмотрении дел о возмещении вреда , причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие:
— конструктивных, производственных, или иных недостатков работы/услуги;
— непредоставления достоверной или полной информации о работе/услуге.
Пункт 45 .
При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда . Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Пункт 46.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, которые не были удовлетворены в добровольном порядке , исполнителем суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.
Пункт 47 .
Если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу исполнителем добровольно , то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу (ст. 220 ГПК РФ).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В этом случае штраф с ответчика не взыскивается .
Пункт 48 .
Исполнитель является субъектом ответственности вне зависимости от участия в отношениях по сделкам с потребителями третьих лиц (агентов) (по искам о защите прав потребителей).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Если в нарушении прав потребителя виновен подрядчик , с которым у исполнителя заключен соответстсвующий договор, то ответственность несет исполнитель . Он вправе впоследствии взыскать понесенные убытки с подрядчика.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) »
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)
На отношения между собственниками жилых помещений в МКД и управляющей компанией распространяется Закон о защите прав потребителей (п.7 Обзора).
Г. обратилась в суд с иском к управляющей компании о возмещении ущерба , ссылаясь на то, что в результате падения оконного стекла с лестничной площадки многоквартирного дома, в котором проживает Г., был поврежден принадлежащий истцу автомобиль , находившийся на парковке возле указанного дома. Г. полагала, что причиненный ей имущественный вред подлежит возмещению данной управляющей компанией в связи с ненадлежащим оказанием услуг по содержанию общего имущества указанного многоквартирного дома. Истец является потребителем этих услуг, как собственник квартиры в данном доме.
Истец просила взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта транспортного средства, утрату товарной стоимости автомобиля, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя и судебные расходы.
Разрешая спор и отказывая Г. в удовлетворении требований, суд первой инстанции ссылался на то, что доказательств ненадлежащего содержания ответчиком общего имущества многоквартирного дома истцом суду не представлено. При этом суд указал, что причина падения стекла из окна дома сторонам неизвестна и в судебном заседании не установлена.
С такими выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судебных инстанций ошибочными (Определение № 16-КГ16-38 ).
ОСНОВАНИЯ.
Управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, предоставлять КУ собственникам помещений (ст. 162 ЖК РФ).
Соответственно УО является ответственной, в том числе, и за состояние оконных элементов в помещениях, относящихся к общему имуществу (п. 13 ПП РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).
Падение оконного стекла лестничной площадки , которое причинило ущерб имуществу истца, свидетельствует о ненадлежащем качестве оказания услуг.
Лицо признается невиновным , если оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пп. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ).
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом , причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Между тем суды возложили на истца бремя доказывания ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей. При этом управляющей компанией не было представлено доказательств , подтверждающих отсутствие ее вины .
Законом о защите прав потребителей также предусмотрено, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере), что не было учтено судами при разрешении данного спора.
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
Пункт 4.
Споры, связанные с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, рассматриваются мировыми судьями, а также иными судами общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства (статьи 22 и 23, главы 11, 12 и 21.1 ГПК РФ).
Пункт 5.
Требования о взыскании суммы задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, не превышающей пятисот тысяч рублей, подлежат рассмотрению в порядке приказного производства (п. 1 ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 121, абзацы 10 и 11 ст. 122 ГПК РФ).
В случае, если в принятии заявления о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг мировым судьей отказано или судебный приказ был отменен (ст. 129 ГПК РФ), эти требования могут быть рассмотрены в порядке искового , в том числе упрощенного, производства.
Пункт 6.
Иски о перерасчете платы в связи с оказанием коммунальных услуг ненадлежащего качества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей , подсудны мировому судье , а иски об определении порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, как иски, не подлежащие оценке, подсудны районному суду.
Пункт 7.
Требования о взыскании задолженности по оплате нанимателями (собственниками) жилого помещения и коммунальных услуг рассматриваются по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).
Иски нанимателей (собственников) могут также предъявляться в суд (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ):
— по месту жительства или по месту пребывания истца ;
— по месту заключения или месту исполнения договора .
СТРУКТУРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Пункт 10.
Плата за жилое помещение и КУ для нанимателя включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем) (п. 1 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).
От внесения платы за наем освобождаются граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма (часть 9 статьи 156 ЖК РФ).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Нормативными правовыми актами субъектов РФ могут быть освобождены от несения расходов по оплате за пользование жилым помещением и иные категории граждан .
Пункт 12.
Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт ОИ в МКД независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Отсутствие письменного договора управления у собственника с УО не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 36, п. 2 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Пункт 13.
При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в МКД, следует исходить из того, что к общему имуществу в доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в ст.36 ЖК РФ и п.1 ст. 290 ГК РФ.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В состав общего имущества в МКД входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Пункт 15.
На общем собрании собственников помещений в МКД, в котором выбран способ управления УО определяются:
— перечень конкретных работ и услуг , выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения;
— условия их оказания и выполнения,
— размер указанной платы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 5 ч. 2 ст. 44, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Пункт 16.
Утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание ОИ в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Пункт 17.
УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять указанную плату в размере, превышающем размер , определенный в договоре управления (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 — 453 ГК РФ).
Пункт 18.
Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления МКД (ч.7 ст.156, части 1, 2, 3 ст.162 ЖК РФ).
Пункт 20.
При предоставлении КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, наниматели/собственники имеют право на уменьшение размера платы за коммунальные услуги (вплоть до полного освобождения) (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Наниматели/собственники также имеют право на изменение размера платы за содержание жилого помещения при оказании ЖУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ).
Пункт 21.
в соответствии с Законом о защите прав потребителей собственник/пользователь помещения в МКД вправе потребовать от лица, виновного в неоказании услуг или в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества КУ (ч.4 ст.157 ЖК РФ и п.150 Правил № 354 ):
— возмещения убытков,
— уплаты неустойки,
— уплаты денежной компенсации морального вреда
— уплаты штрафа .
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
ПРИМЕРЫ:
1) если исполнитель после заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг;
2) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в помещении потребителя не отвечают установленным требованиям и др.
Пункт 22.
Факт неоказания или ненадлежащего оказания КУ может подтверждаться не только составленными исполнителем актом нарушения качества/превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или актом непредоставления/предоставления услуг ненадлежащего качества, но и любыми другими средствами доказывания , предусмотренными ст.55 ГПК РФ (например, показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Исполнитель КУ освобождается от ответственности, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы , а также по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 3 ст.401 ГК РФ, п.4 ст.3 Закона о защите прав потребителей).
ВНЕСЕНИЕ ПЛАТЫ
Пункт 36.
При выборе новой УО надлежащим исполнением обязанности по оплате ЖКУ является внесение платы этой УО при наличии заключенного договора управления (части 4, 6.1, 7 ст. 155, части 1, 1.1 и 7 ст. 162 ЖК РФ).
Надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и КУ считается внесение платы предыдущей УО , если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой УО (части 3 — 7.1, 8 — 10 ст. 155 ЖК РФ, ст. 10 и п. 1 ст. 408 ГК РФ). В таком случае вновь выбранная УО имеет право требовать взыскания с предыдущей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств по правилам, установленным главой 60 ГК РФ.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
1) Несоблюдение письменной формы договора социального найма жилого помещения не освобождает нанимателя от обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п.23 Пленума ВС РФ №22).
2) Проживающие с нанимателем члены семьи несут солидарную с ним ответственность за невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, независимо от указания их в договоре социального найма жилого помещения (п.24 Пленума ВС РФ №22).
3) Каждый из сособственников жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платежного документа (п.27 Пленума ВС РФ №22).
4) если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний , то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания (п.28 Пленума ВС РФ №22).
5) Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (п.29 Пленума ВС РФ №22).
6) если иной срок не установлен, последним днем срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является десятое число месяца включительно (п.30 Пленума ВС РФ №22).
7) На потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде (п.31 Пленума ВС РФ №22).
8) Приобретение УО, осуществляющей управление МКД, коммунальных ресурсов для последующего предоставления коммунальных услуг потребителям осуществляется на основании соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией (п.35 Пленума ВС РФ №22).
9) Временное неиспользование нанимателями/пользователями помещений не является основанием для освобождения их от обязанности по внесению платы (п.37 Пленума ВС РФ №22):
— за наем,
— платы за отопление,
— за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды,
— взносов на капитальный ремонт (для собственников).
10) Пропуск по уважительным причинам собственником (пользователем) помещений срока для обращения с заявлением о перерасчете платы за КУ в связи с временным его отсутствием (например, тяжелая болезнь или другие независящие от лица обстоятельства, в силу которых оно было лишено возможности своевременно обратиться с заявлением о перерасчете платы за коммунальные услуги) не является основанием для отказа в удовлетворении требований о перерасчете такой платы (п.37 Пленума ВС РФ №22).
11) собственники и наниматели жилых помещений по договору социального найма, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пеню , размер которой установлен законом и не может быть увеличен (п.38 Пленума ВС РФ №22).
12) Ненадлежащее исполнение нанимателями (собственниками) и членами их семьи обязанности по оплате КУ может служить основанием для приостановления или ограничения предоставления этой услуги.
ВАЖНО!
Наличие задолженности за КУ само по себе не является основанием для отключения воды, света или газа.
Отключить услуги можно только с учетом следующих обстоятельств:
1) отключение КУ должно быть соразмерно допущенному нарушению. Например, если долг составляет всего 500 рублей, то нельзя отключать из-за этого свет, неудобства проживания в такой квартире несоизмеримы с задолженностью;
2) отключение услуги не может выходить за пределы действий , которые необходимы для устранения нарушения закона.
Например, УО должна предупредить человека о возникшем долге, предоставить ему отсрочку или рассрочку по оплате коммуналки. Только после того, как будут исчерпаны возможности «мирного» решения ситуации, можно отключать коммунальные услуги;
3) отключение КУ не должно создавать угрозу жизни и здоровью других лиц. Например, в квартире проживает одинокая мать с ребенком. Собственником квартиры является мать и платить за коммуналку должна она. Часто бывает так, что денег нет, возникает долг. Отключение воды в этой ситуации ставит под угрозу здоровье ребенка, поэтому отключение невозможно.
ВАЖНО!
Конституционный суд не нашел нарушений в решении общего собрания установить различные платежи за содержание общего имущества в МКД для собственников жилых и нежилых помещений. При установлении дифференцированных платежей важно не нарушать баланс интересов различных категорий собственников помещений в МКД. То есть, уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы.
Однако такое решение собственники в МКД могут принять только в том случае, если домом управляют ТСЖ, кооператив или непосредственно собственники.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Собственники жилых и нежилых помещений вносят одинаковую плату за содержание жилого помещения, если:
а) собственники выбрали способ управления – УО .
В этом случае п лата за содержание жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений (п.31 Правил № 491 );
б) собственники не выбрали или не реализовали способ управление.
В этом случае с обственники жилых и нежилых помещений оплачивают услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД в одинаковом размере (п.2 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 ).
Оспаривались нормы, определяющие оборудование, которое составляет внутридомовую инженерную систему водоотведения , входящую в состав общему имуществу МКД.
По мнению заявителя , положения противоречат ГК РФ, ЖК РФ и Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений, которые рассматривают систему водоотведения (канализации) как единое целое, направленное на обеспечение безопасной эксплуатации всего здания.
Как указал заявитель, применение этих норм позволило возложить на него обязанность по возмещению ущерба.
ВС РФ разъяснил следующее .
В силу ГК РФ собственникам квартир в доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри их жилья, обслуживающее более одной квартиры .
Аналогичные положения имеются в ЖК РФ.
Отводы от первых стыковых соединений с ответвлениями от стояка канализации предназначены для подключения к внутридомовой инженерной системе водоотведения санитарно-технического оборудования, обслуживающего не более одной квартиры .
Следовательно, в силу указанных норм закона подобные отводы не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
В частности, установка заглушки на первом стыковом соединении приводит к отключению водоотведения от санитарно-технического оборудования, находящегося в одной квартире, и не влияет на обслуживание других помещений и функционирование внутридомовой системы канализации в целом.
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, на который сослался заявитель, не регулирует отношения, связанные с определением состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Если авария произойдет на внутриквартирном оборудовании, и это станет причиной затопления помещения, расположенного ниже этажом, то всю ответственность будет нести собственник указанной квартиры .
Собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что недействительность или незаключенность договора управления МКД не освобождает собственника от расходов по содержанию общего имущества. Он все равно должен возместить стоимость выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту МКД.
Это касается и случаев, когда решение общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации является недействительным .
Если суд признал указанное решение ничтожным из-за отсутствия кворума, то это само по себе не освобождает собственника от обязанности внести плату компании, которая была избрана на том собрании и фактически осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав
Один из собственников обратился в суд, потребовав обязать ЖСК (созданный в доме) обеспечить истцу беспрепятственный подъезд к жилищу — предоставить брелок для свободного проезда на придомовую территорию с возможностью парковки его автомашины на любом свободном месте.
СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с тем, что в иске следует отказать, и пояснила следующее.
Собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом МКД. При этом какие-либо способы ограничения или лишения его такого права законодательством не предусмотрены.
В данном деле истец был ограничен в доступе (за нарушение правил парковки) на придомовую территорию по решению общего собрания автовладельцев.
Между тем, как подчеркнула Коллегия, решение такого собрания не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решения управомоченного органа ЖСК.
Решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для С. гражданско-правовые последствия в виде ограничения ее права на использование придомовой территории МКД как собственника помещения в данном доме.
РЕЗЮМЕ.
Общее собрание автовладельцев МКД не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.
Определение № 5-КГ16-230
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Только общее собрание собственников может принимать решения, касающиеся общего имущества в МКД (пользование, распоряжение).
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ
Определение № 58-АПГ17-12
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Особенно актуален этот вопрос при выборе льгот по плате за капитальный ремонт общего имущества собственников в МКД. Собственникам не обходимо выбрать, что выгоднее, так как льготы предусмотрены для инвалидов I и II групп в размере 50% в порядке, установленном законодательством, а по возрасту – до 100% в соответствии с региональными стандартами.
Оператор связи хотел иметь бесплатный доступ к местам общего пользования домов, где размещено его оборудование. Но управляющая компания отказалась возобновлять с ним договор на таких условиях.
В конкретном споре Ростелеком сослался на то, что у него заключены договоры на оказание провайдерских услуг с отдельными собственниками квартир в доме. На этом основании не требуется решение общего собрания, так как услуги связи (интернет, телевидение) оказываются в интересах собственников квартир, которым и принадлежит доля в общем имуществе дома (крыши, подвалы и т.д.).
Верховный суд указал, что:
а) согласие общего собрания собственников требуется во всех случаях . Даже если у провайдера есть отдельные договоры с собственниками, это не снимает необходимости получить решение собрания.
б) Управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в т. ч. организаций связи, к общему имуществу. Следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома она не является самостоятельным хозяйствующим субъектом.
в) Распоряжаться любыми элементами общего имущества дома может только общее собрание собственников помещений. В данном случае после прекращения ранее заключенных договоров собственники помещений не принимали решений о предоставлении технических и иных помещений для установки оборудования связи.
г) Некоторые жильцы заключили с оператором договоры на предоставление доступа к Интернету. Однако это не означает, что он может размещать оборудование в отсутствие согласия большинства собственников помещений, данного по результатам голосования на общем собрании, и без внесения соразмерной платы .
д) Собственники вправе установить размер платы за пользование общим имуществом. У собственников есть право передать крышу в пользование провайдера и бесплатно , но не обязанность . Поэтому общее собрание собственников в МКД может установить платность пользования элементами общего имущества.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Таким образом,суд поставил точку в весьма спорном вопросе:
— без решения общего собрания провайдеры не могут размещать оборудование ни на крыше дома, ни в подвале, ни в подъезде ;
— за размещение оборудования провайдеры должны платить собственникам.
ВАЖНО!
Решение об использовании ОИ третьими лицами принимается на ОСС 2/3 голосов всех собственников в доме.
Теплоснабжающая организация, которая оплатила установку общедомового прибора учета тепловой энергии, просила взыскать понесенные расходы (стоимость счетчика и работ) с управляющей компании. Иск был удовлетворен.
Но Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.
Собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009 , обязаны обеспечить установку ОДПУ, а также ввод в эксплуатацию до 01.07.2012 (Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ).
В случае невыполнения данных требований общедомовые приборы учета устанавливаются ресурсоснабжающими организациями или организациями, управляющими МКД, за счет лица, не исполнившего в установленный срок обязанности по установке ОДПУ.
Эти организации выставляют счета на оплату расходов по установке собственникам помещений в размере, пропорциональном их долям в праве общей собственности на общее имущество.
Граждане оплачивают расходы по установке ОДПУ равными долями в течение 5 лет с даты их установки (если ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки). По общему правилу при предоставлении такой рассрочки начисляются проценты.
Именно управляющая компания , специально нанятая собственниками для решения всех общих вопросов управления домом, является надлежащим ответчиком по иску о взыскании расходов РСО на установку ОДПУ.
НО управляющая компания не должна отвечать в большем объеме , чем совокупный объем денежных обязательств собственников помещений по возмещению расходов на установку общедомовых приборов учета на день вынесения судебного решения .
Пятилетний срок с момента введения счетчика в эксплуатацию не истек. Судами не устанавливались обстоятельства, указывающие, что собственники решили оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки. Следовательно, у судов не было оснований для вывода о том, что срок исполнения обязательств по компенсации всей суммы затрат наступил, и удовлетворения иска в полном объеме.
ВАЖНО!
Собственники помещений обязаны оплатить расходы РСО или УО на установку ОДПУ, за исключением случаев, когда такие затраты были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
7) Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68.
На лестничной площадке девятого этажа были снесены распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установлена металлическая перегородка с металлической запирающейся дверью.
В ходе проверки пожарным инспектором было установлено, что перепланировка была произведена без разрешения . Председатель правления ТСН признан виновным в совершении административных правонарушений, предусмотренных частями 1 и 4 статьи 20.4 КоАП РФ.
ТСН обратилось в суд о возложении обязанности привести в прежнее состояние технические помещения поэтажного коридора девятого этажа (демонтаж установленной металлической перегородки и восстановление предусмотренной проектной документацией двери эвакуационного выхода) на всех собственников квартир указанного этажа.
Один из ответчиков указывал, что в спорный период в данном доме не проживал , доказательств того, что он имеет отношение к установке металлической перегородки или демонтажу двери эвакуационного выхода, не представлено.
Апелляционная инстанция отклонила этот довод. Она сослалась на то, что собственник квартиры, смежной с квартирами остальных ответчиков, несет солидарную с ними обязанность по приведению помещений в прежнее состояние.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ подчеркнула, что для правильного разрешения спора нужно установить круг лиц, чьи действия привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.
Возложение соответствующей обязанности солидарно на всех собственников без установления вины каждого из них является ошибочным.
ВАЖНО!
Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами .
В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.
Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв.м.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документаци и своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв.м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.
Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВC РФ напомнил, что:
— собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;
— уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ;
— если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
— при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.
Между тем, согласия всех 100% собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.
Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества , фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.
1 сентября 2013 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс. Федеральным законом № 100-ФЗ от 07.05.2013 в него была добавлена глава 9.1 "Решения собраний", регламентирующая нормы проведения общих собраний и порядок их обжалования.
Во многих аспектах эти нововведения упразднили ранее существовавшие разночтения в Жилищном и Гражданском кодексах связанные с общими собраниями собственников. Однако, они же привели и к ряду проблем для добросовестных собственников желающих оспорить результаты общего собрания.
Согласно части 6 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ: "Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными."
Под уведомлением в письменной форме здесь подразумевается уведомить либо лично под роспись, либо заказным письмом.
Не смотря на то, что Жилищный кодекс не содержит подобных норм в части описания порядка оспаривания решений общих собраний собственников МКД, судебная практика, сложившаяся в ходе 2013 – 2015 годов, говорит о том, что при рассмотрении большинства исков о признании решений общих собраний собственников МКД недействительными, суды требуют соблюдения данных норм.
В случае, если лицо, подавшее иск о признании решения собрания собственников недействительным, не предоставило доказательств о уведомлении всех остальных собственников МКД о факте подачи данного иска, как правило суды выносят Определение о оставлении иска без движения до тех пор, пока все собственники помещений в доме не будут уведомлены в установленном порядке.
Окончательно, точка была поставлена Верховным судом РФ .
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 114 и 115 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации":
103. По смыслу "пункта 1 статьи 2", "пункта 6 статьи 50" и "пункта 2 статьи 181.1" ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
114. В соответствии с "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности ("пункт 1 статьи 6" ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
При этом по смыслу "пункта 6 статьи 181.4" ГК РФ учредительными документами не может быть предусмотрен такой порядок уведомления, который создаст существенные препятствия для обращения истца в суд. В частности, не допускается установление требования о направлении уведомления или связанных с ним документов акционерам публичного акционерного общества на их почтовые адреса.
115. Установленное "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании "пункта 1 части 1 статьи 135" ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании "абзаца второго статьи 222" ГПК РФ, "пункта 2 части 1 статьи 148" АПК РФ.
В силу "части 1 статьи 136" ГПК РФ, "части 1 статьи 128" АПК РФ отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения .
А вот тут, к нашему глубочайшему сожалению, законодатели не дают четкого ответа.
1) Сделать так как требует суд и письменно уведомить других собственников о иске в установленный судом срок. Когда вы выиграете иск, вы сможете потребовать у ответчика возмещения всех судебных расходов.
2) Если есть подозрения на то, что протокол собрания, который вы решили оспорить, или решения отдельных собственников по данному собранию подделаны, а само собрание было проведено после 31 июля 2016 года, то вы должны обратиться в полицию или прокуратуру с требованием провести проверку по факту подделки документов .
3) Если документы не были подделаны, но были составлены с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, вы имеете право обратиться в службу жилищного надзора с требованием о проведении проверки . Если в службе жилищного надзора вам ответят отказом, этот отказ можно обжаловать через прокуратуру или суд.
4) Очень часто, предыдущими решениями собраний собственников или договором управления предусмотрен упрощенный порядок оповещения собственников о проведении нового общего собрания собственников. В таком случае проще провести новое собрание собственников и принять на нем более правильное решение, чем оспорить результаты собрания в суде.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
I. Основные положения об управлении многоквартирным домом
В
соответствии с ч.2
ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме
обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным
домом:
-
непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не
более чем тридцать;
-
управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом;
-
управление управляющей организацией.
При управлении
многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо
жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом указанные товарищество или кооператив несут
ответственность за содержание общего имущества в данном доме в
соответствии с требованиями технических регламентов и установленных
Правительством Российской Федерации правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных
услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома,
качество которых должно соответствовать требованиям установленных
Правительством Российской Федерации правил предоставления,
приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и
жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать
услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на
основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды
деятельности.
Товариществом
собственников жилья согласно ч.1
ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственников
недвижимости, представляющий собой объединение собственников
помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим
имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в
ч.2
ст.136 ЖК РФ , имуществом собственников помещений в нескольких
многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых
домов, обеспечения владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме либо совместного использования имущества,
находящегося в собственности собственников помещений в нескольких
многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам
нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию,
содержанию, сохранению и приращению такого имущества,
предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в
соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных
многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для
осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей
управления многоквартирными домами либо на совместное использование
имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких
многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых
домов.
Согласно ч.1
ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативом
признается добровольное объединение граждан и в установленных
ЖК РФ , другими федеральными
законами случаях юридических лиц на основе членства в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления
многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
(далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими
кооперативами. В соответствии с п.1
ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается
основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан
и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных
потребностей, осуществляемое путем объединения его членами
имущественных паевых взносов.
Управляющая компания -
специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность по
управлению многоквартирными домами.
Способ управления
многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в
любое время на основании его решения. Решение общего собрания о
выборе способа управления является обязательным для всех
собственников помещений в многоквартирном доме.
В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, с
участием управляющих организаций - управляющих компания, ТСЖ, ЖК,
ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами.
Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны,
поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорий
споров, которые являются одними из самых распространенных, а
именно:
-
Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при
смене способа управления или управляющей компании, расторжении
договора управления домом;
-
Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;
-
Споры по коммунальным услугам и платежам;
-
Прочие споры с участием управляющих организаций (истребование
информации, денежных средств с третьих лиц).
В
обзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так и
арбитражных судов.
1. Требования об
истребовании документов, взыскании денежных средств
удовлетворены.
Изменение способа
управления многоквартирным домом является основанием для
истребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных от
собственников денежных средств, документации на дом, иного
имущества дома.
1.1.
Постановление Арбитражного суда
Волго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу N
А17-2072/2015
Исковые требования:
Об обязании передать
техническую документацию.
Решение суда:
Требование
удовлетворено.
Позиция суда:
законодательно
установлена презумпция наличия у домоуправляющей компании
документов, затребованных истцом, поэтому суд округа признает
необоснованным как неподтвержденный документально аргумент
Общества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверки
состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета,
механического, электрического, санитарно-технического и иного
оборудования, обслуживающего более одного помещения в
многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома
(крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций
многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном
участке, и других частей общего имущества) на соответствие их
эксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная и
исполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будет
свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилым
домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения
дела не заявлял.
Согласно правовой позиции
ВАС РФ, изложенной в
постановлении от 30.03.2010 N
17074/09 , отсутствие или утрата технической или иной
документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого
дома, не может являться основанием для прекращения данной
обязанности. В этом случае техническая документация подлежит
восстановлению за счет обязанного лица.
1.2.
Постановление Арбитражного суда
Северо-Западного округа от 17.03.2016 N Ф07-514/2016 по делу N
А21-8757/2014
Исковые требования:
Об обязании передать
техническую документацию на многоквартирный жилой дом.
Решение суда:
Требование
удовлетворено.
Позиция суда:
Собственниками
помещений принято решение о расторжении договора с УК-Ответчиком и
выбора УК-Истца. Ответчик не признал смену УК, отказался передать в
добровольном порядке техническую документацию на дом.
Между тем нормы
ч.8.2
ст.162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в
многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от
исполнения договора управления многоквартирным домом не только в
случае, если управляющая организация не выполняет условий такого
договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной
управляющей организации или изменения способа управления данным
домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора
управления домом с управляющей организацией обязательства сторон
прекращаются (п.2
ст.453 ГК РФ ).
Обязанность прежней
управляющей организации передать вновь избранной управляющей
организации техническую документацию на многоквартирный дом и иные
связанные с управлением таким домом документы предусмотрена
ч.10
ст.162 ЖК РФ .
1.3.
Постановление Арбитражного суда
Дальневосточного округа от 15.12.2015 N Ф03-5435/2015 по делу N
А51-846/2015
Исковые требования:
О
взыскании неосновательного обогащения (невозврат денежных средств,
собранных с собственников помещений в многоквартирном доме).
Решение суда:
Требования удовлетворены
в полном объеме.
Позиция суда:
Ответчик осуществлял
управление многоквартирным домом на основании договора,
заключенного с собственниками жилых и нежилых помещений.
Коммунальные платежи (в том числе плату за содержание и ремонт
жилых помещений, а также за услуги и работы по управлению
многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме) собственники вносили на расчетный
счет ответчика. Впоследствии решением общего собрания собственников
помещений многоквартирного дома изменен способ управления данным
домом, а именно вместо УК выбрано ТСЖ.
Т.к. за период в
несколько месяцев, обусловленных "передачей" управления, УК
продолжала сбор средств по статье "содержание" и "текущий ремонт",
но каких-либо работ не проводило, то обязано передать данные
средства истцу.
По смыслу
ст.161 ,
162 ЖК
РФ ,
ст.1102 ,
1109 ГК
РФ изменение способа управления многоквартирным домом
является основанием для прекращения ранее заключенного договора
управления таким домом со специализированной управляющей
организацией, недопустимо одновременное существование двух способов
управления одним и тем же многоквартирным жилым домом; денежные
средства, собранные УК при таких обстоятельствах, являются
неосновательным обогащением.
1.4.
Постановление Арбитражного суда Уральского
округа от 12.10.2015 N Ф09-6742/15 по делу N А60-49291/2014
Исковые требования:
По иску ТСЖ к ООО-УК о
взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование
чужими денежными средствами; об обязании передать документацию на
дом.
Решение суда:
Требование
удовлетворено.
Позиция суда:
денежные средства,
перечисленные в качестве платы за капитальный ремонт
многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей
организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть
потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению,
исключительно на ремонтные работы и только по решению общего
собрания собственников (п.1 ч.2
ст.44 ЖК РФ ), в случае изменения способа управления
многоквартирным домом (ч.3
ст.161 ЖК РФ ) прежняя управляющая организация утрачивает
правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств.
Управляющая организация в рассматриваемом случае в силу
ст.1102
ГК РФ становится приобретателем неосновательного
обогащения.
Кроме того, с момента
принятия решения об изменении способа управления домом и
уведомления УК об этом, у Ответчика возникла обязанность передать
спорную документацию ТСЖ-Истцу. Отсутствие или утрата указанной
документации не может являться основанием для прекращения данной
обязанности, поэтому суд отклонил довод Ответчика об отсутствии у
него спорной документации.
1.5.
Постановление Арбитражного суда Центрального
округа от 01.10.2015 N Ф10-3181/2015 по делу N
А14-15491/2014
Исковые требования:
Об обязании передать
техническую документацию на многоквартирный дом.
Истец (ТСЖ) - Ответчик
(УК ООО).
Решение суда:
Требования
удовлетворены.
Позиция суда:
В соответствии с
ч.10
ст.162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до
прекращения договора управления многоквартирным домом обязана
передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные
связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной
управляющей организации. Факт наличия спорной документации у УК
ответчиком не оспорен, изменение способа управления многоквартирным
домом подтверждено, следовательно, ответчик обязан был передать
техническую документацию ТСЖ. Т.к. это не было сделано добровольно,
то иск подлежит удовлетворению.
1.6. Апелляционное
определение Ставропольского краевого суда от 15.12.2015 по делу N
33-5710/2015
Исковые требования:
Об исполнении обязанности
в пользу третьего лица.
Решение суда:
Требование
удовлетворено.
Позиция суда:
Судом установлено, что
МКД находился в управлении Ответчика-УК. Договор управления был
расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Ответчика.
Собственниками помещений МКД было принято решение о способе
управления управляющей организацией и заключение договора
управления с ООО-УК, которое приступило к управлению домом.
Ответчик не передал ООО-УК денежные средства, ранее собранные с
собственников помещений МКД на проведение ремонта кровли. Ремонт
кровли был проведен лишь частично, в одной секции, что
подтверждается результатами экспертизы. Иная экспертиза,
проведенная по ходатайству ответчика, предоставила противоположные
выводы относительно вывод первоначальной экспертизы, однако суд
критически отнесся к выводам эксперта, поскольку эксперт на место
не выезжал, осмотра крыши не проводил, вырубка кровли не
проводилась, экспертиза проведена на основании документов. Однако
часть документов, суд еще ранее отверг в качестве допустимых
доказательств.
Ответчик по отношению к
собственникам помещений является генеральным подрядчиком, и на
основании
ч.3
ст.706 ГК РФ несет перед заказчиком ответственность за
последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств
субподрядчиком в соответствии с правилами
п.1
ст.313 и
ст.403
ГК РФ . В связи с этим денежные средства, неизрасходованные
на проведение ремонта, должны быть переданы третьему лицу - УК
ООО.
2. В удовлетворении
требований отказано или удержание документов (иного имущества)
правомерно.
2.1.
Постановление Арбитражного суда Московского
округа от 16.03.2016 N Ф05-1684/2016 по делу N А41-71224/15
Заявленные
требования:
О
признании незаконными постановлений Госжилинспекции о привлечении
заявителя к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.1
КоАП РФ .
Решение суда:
Требование
удовлетворено.
Позиция суда:
обязанность предыдущей
управляющей организации передать техническую документацию на
многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом
документы вновь выбранной собственниками помещений в
многоквартирном доме управляющей организации основана на
действующем законодательстве.
Вместе с тем, по
смыслу
пунктов
18 ,
19
Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными
домами ,
п.10
ст.162 ЖК РФ обязанность по передаче технической и иной
документации должна быть исполнена в течение 30-ти дней с даты
получения уведомления о смене управляющей организации.
Материалы
административного дела не содержат документов, подтверждающих
совершение заявителем объективной стороны правонарушения, поскольку
МУП в адрес заявителя не направлялось уведомление о выборе ее новой
управляющей компанией домом, а именно с даты получения такого
уведомления следует исчислять 30-дневный срок.
Кроме того, согласно
представленным заявителем документов собственниками спорных
многоквартирных домов приняты решения о выборе в качестве
управляющей компании домом Заявителя-ОАО. На момент выявления факта
правонарушения и рассмотрения административного дела данные решения
собственников не были оспорены в судебном порядке. Таким образом, в
настоящем случае, обязанность по передаче технической документации
у заявителя не возникла.
2.2.
Постановление Арбитражного суда
Северо-Западного округа от 01.12.2015 N Ф07-1475/2015 по делу N
А56-4695/2015
Исковые требования:
Об обязании передать
техническую документацию на дом.
Решение суда:
Отказано в удовлетворении
требований.
Позиция суда:
собственники жилых
помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать
способ управления многоквартирным домом, а также изменить ранее
выбранный способ управления. Между тем
Жилищный кодекс РФ не предусматривает
право собственников помещений многоквартирного дома в любое время и
безмотивно переизбрать управляющую организацию. При выборе новой
управляющей организации не происходит изменение способа управления,
то есть изменение управляющей организации не может быть
мотивировано тем, что собственники могут изменить способ
управления, иной вывод противоречит закону. Согласно
ст.161 ,
162 ЖК
РФ право на односторонний отказ от исполнения договора
управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при
условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей
организацией принятого на себя обязательства.
Из представленного в
материалы дела протокола общего собрания собственников помещений,
явившегося основанием для предъявления иска, не следует, что
собственники помещений имеют претензии к управляющей организации.
Таким образом, Ответчик является стороной действующего договора
управления, и истребование у него технической документации,
необходимой для осуществления управления, неправомерно.
2.3.
Постановление Арбитражного суда
Восточно-Сибирского округа от 01.09.2015 N Ф02-3936/2015 по делу N
А78-3167/2014
Исковые требования:
Об обязании передать
техническую документацию на жилой дом, места общего пользования
дома по акту приема-передачи.
Встречное требование: о
признании недействительным договора управления многоквартирным
домом, заключенного по результатам открытого конкурса между
Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации городского
округа и Истцом.
Решение суда:
В
удовлетворении основного и встречного требований отказано.
Позиция суда:
судами признан
несостоятельным довод Истца о том, что именно оно в отношении
спорного многоквартирного дома является управляющей организацией на
основании договора, заключенного с Комитетом жилищно-коммунального
хозяйства администрации городского округа.
Как указали суды, сам по
себе указанный договор в спорном случае не порождает у Истца прав и
обязанностей управляющей организации, поскольку в силу
ст.162
ЖК РФ , орган местного самоуправления - Комитет, являвшийся
организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации,
не может являться стороной договора управления многоквартирным
домом.
[email protected]
Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.
Произошла ошибка
Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
при секретаре Фигуриной Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
дело № 2-4744/16 по
иску Королевой В.П., Никулиной Л.П., Павловой Н.Н. к Товариществу собственников жилья «На Юго-западе», Маркину М.В., Соловейчику О. Э., Кодреско С.В., Митбрейт А.Р., Рыбниковой М.Л. о признании незаконным и отмене решения общего собрания членов ТСЖ “На Юго-западе”, выраженное в протоколе от * года
УСТАНОВИЛ
Первоначально Королева В.П., Никулина Л.П., Баренбойм Н.Н., Павлова Н.Н. обратились в суд с иском к ответчикам ТСЖ «На Юго-западе» Маркину М.В., Соловейчику О.Э., Кодреско С.В., Митбрейт А.Р., Рыбниковой М.Л., о признании решений общего собрания членов ТСЖ «На Юго-западе», выраженное в протоколе от * г. недействительными, указанное общее собрание членов ТСЖ «На Юго-западе» – несостоявшимся; признании незаконным включение в повестку общего собрания членов ТСЖ «На Юго-западе» вопроса № 2 (в редакции, выраженной в бюллетенях голосования указанного собрания и в протоколе от *г.).
В связи с повторной не явкой в судебное заседание истицы Баренбойм Н.Н. ее исковые требования оставлены без рассмотрения.
Впоследствии истцы Королева В.П., Никулина Л.П., Павлова Н.Н.
уточнили заявленные исковые требования в порядке ст. и просили суд признать незаконным и отменить решение общего собрания членов ТСЖ «На Юго-западе», выраженное в протоколе от * г. Требование об обязании ответчиков провести очередное общее собрание членов ТСЖ «На Юго-западе» с соблюдением всех требований жилищного законодательства не принят судом к своему производству.
В судебном заседании истица Королева В.П. и представитель истца поддержали заявленные уточненные требования, пояснив, что права истцов при проведении оспариваемого собрания нарушены, поскольку истица хотела бы видеть документы, касающиеся хозяйственно-финансовой деятельности ТСЖ, право на информацию по деятельности ТСЖ нарушено, истица смотрела сайт, но там не было размещено информации. Истица считает, что были нарушены волеизъявления истцов и других членов ТСЖ на голосование, был нарушен порядок проведения собрания, начиная с формирования его повестки. Не правильно сформулирован вопрос № 2 повестки собрания, нельзя голосовать списочно за состав правления, не были вручены бюллетени для голосования, не раскрыта информация по документам собрания, что предусмотрено постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010г. № 731, не предоставлены бюллетени. При проведении собрания нарушена процедура его проведения – формирование повестки собрания. Второй вопрос повестки дня не предусмотрен положениями ч. 1.1 ст. , ст.ст. - (голосование за конкретных кандидатов в органы управления ТСЖ, а не голосование за один из двух составов членов правления ТСЖ). Голосование произведено списочно, а не по отдельным кандидатурам. Истцы были лишены возможности реализовать предусмотренные п. 6.1.2. Устава ТСЖ право на свободное голосование за предпочитаемых кандидатов, а также избрание в новый состав правления. Истцам в нарушение п. 6.1.5. Устава ТСЖ не была предоставлена возможность получения доступа к реестру членов ТСЖ и не был обеспечен доступ к финансовой документации ТСЖ, не существовало актуального реестра членов ТСЖ на момент проведения собрания. Регистрация участников собрания в форме заочного голосования не проводилась, уведомления и бюллетени членам ТСЖ в порядке п. 8.6. Устава ТСЖ не направлялись. Нарушен порядок подсчета голосов. Неправомочно было утверждено вознаграждение председателя правления ТСЖ с * г., неправомочно принято решение о продаже имущества ТСЖ – фронтального погрузчика, нет информации и по другим вопросам повестки.
В судебное заседание истцы Никулина Л.П. и Павлова Н.Н. не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Закон не запрещает формировать повестку дня любым способом, включая вопросы, которые инициируются правлением, собственниками и другими лицами, имеющими на это право.
Пункт 6.1.2. Устава ТСЖ не нарушен, т.к. Никулина Л.П. была включена в список лиц, предложенный для избрания в правление ТСЖ.
Истцы Королева В.П. и Павлова Н.Н. не намерены были избираться в правление ТСЖ, в связи с чем их права нарушены не были.
Не доверие истцов избранному составу правления ТСЖ, не ознакомление с финансовой документаций деятельности ТСЖ, не может влиять на законность собрания, проведенного в форме заочного голосования и не имеет правового значения по делу.
Кроме того, суд принимает во внимание, что истцам были направлены отчет правления и отчет ревизионной комиссии, вручены сметы.
РЕШИЛ
Исковые требования Королевой В.П., Никулиной Л.П., Павловой Н. Н. к Товариществу собственников жилья «На Юго-западе», Маркину М. В., Соловейчику О.Э., Кодреско С.В., Митбрейт А.Р., Рыбниковой М. Л. о признании незаконным и отмене решения общего собрания членов ТСЖ «На Юго- западе», выраженное в протоколе от * года - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.
Истец Бельковский Ю.Г. обратился с иском к ответчику АО «ОСК» о признании права собственности на * доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, *, * в виде четырехкомнатной квартиры в корпус...
Архипкина Н.Т. обратилась в суд с иском к ГБУ «Жилищник района Раменки» о возмещении ущерба, причиненного падением льда. Требования мотивированы тем, что дд.мм,гггг утра на автомобиль «Данные изъяты», государственный регистрационный знак №, принад...
