Органы местного самоуправления управления земельными ресурсами. Управление земельными ресурсами муниципального образования. "Управление земельными ресурсами"

Под муниципальным образованием понимается населенная территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеется муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления. Такими территориями являются: городское или сельское поселение (город, поселок, село, деревня, хутор, станица); часть поселения (район в городе); несколько поселений, объединенных общей территорией (сельсовет, волость, сельский округ, район, уезд).

Факторы влияющие на классификацию форм муниципальных образований: 1. Территория и население. 2. Правовой статус муниципального образования. 3. Формы организации хозяйственной деятельности на территории муниципального образования. 4. Единство инфраструктуры муниципального образования.

Все муниципальные образования можно разделить на три группы: 1. Поселенческие муниципальные образования (города, поселки, сельские населенные пункты). К этой группе относятся те муниципальные образования, в которых имеется собственная инфраструктура, обеспечивающая завершенность производственных циклов.

Все муниципальные образования можно разделить на три группы: 2. Территориально-поселенческие муниципальные образования (сельские районы, сельские округа и др.). Основной характеристикой таких муниципальных образований является то, что они состоят из нескольких поселений, объединенных общим хозяйственным циклом, общей инфраструктурой производственной деятельности и муниципального хозяйства.

Все муниципальные образования можно разделить на три группы: 3. Территориальные муниципальные образования. Этот вид муниципальных образований свойствен для районов Крайнего Севера, где кочевой образ жизни как основной вид хозяйственной деятельности не позволяет создавать поселения. Эта схема также применима для муниципальных образований в сельской местности с хуторским способом ведения хозяйства.

При управлении земельными ресурсами федеральные и муниципальные органы должны исходить из следующих принципиальных положений: земля принадлежит государству, муниципальному образованию и населению, проживающему на конкретной территории. Поэтому необходимо соглашение между государственными, региональными и муниципальными органами исполнительной власти по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами, а также ответственности за их сохранение и использование;

При управлении земельными ресурсами федеральные и муниципальные органы должны исходить из следующих принципиальных положений: земельные ресурсы должны приносить пользу всему населению муниципального образования; использование земли, согласно российскому законодательству, должно быть платным. Размер платы за использование земли должен устанавливаться на основании государственной кадастровой оценки, в соответствии с федеральным законодательством, теми органами власти, к собственности которых отнесены земли;

При управлении земельными ресурсами федеральные и муниципальные органы должны исходить из следующих принципиальных положений: земельный оборот, т. е. все виды сделок с землей, должен осуществляться по правилам, установленным федеральным законодательством, но с обязательным учетом особенностей региона и муниципалитета, на принципах, предусмотренных соглашением о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами; региональные и муниципальные власти могут накладывать ограничения на использование земли любых собственников, если это использование наносит вред окружающей среде или ухудшает условия жизни населения.

Территория Российской Федерации разграничивается между городскими и сельскими поселениями (один уровень), а территорию муниципального района (другой уровень) составляют территории поселенки, за исключением территорий городских округов

Поскольку в Российской Федерации значительное количество территорий являются малонаселенными, то на территориях с низкой плотностью населения (плотность населения сельских поселений которых более чем в 3 раза ниже средней плотности населения сельских поселений в Российской Федерации) допускается разграничение между поселениями не всех земель и передача непосредственно в состав муниципальных районов межселенных территорий.

Территориальная организация местного самоуправления муниципальные районы городское поселение сельское поселение межселенная территория, находящаяся вне поселений городские округа населенный пункт с численностью населения менее 100 человек может не наделяться статусом поселения и не входить в состав поселений, если такое решение принято на сходе граждан, проживающих в соответствующем населенном пункте

К территориям с низкой плотностью сельского населения от носятся территории субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, плотность сельского населения в которых более чем в три раза ниже средней плотности сельского населения в Российской Федерации Перечень субъектов Российской, Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах. Российской Федерации, территории которых относятся к территориям низкой плотностью населения утверждается Правительством Российской Федерации, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и может изменяться не чаще одного раза. пять лет.

К территориям с высокой плотностью сельского населения относятся территории субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, плотность сельского населения в которых более чем в три раза выше, средней плотности сельского населения в Российской Федерации). Перечень субъектов Российской Федерации, отдельных муници пальных районов в субъектах Российской Федерации, территории. которых относятся к территориям с высокой плотностью сельского населения, утверждается Правительством Российской Федерации, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и может изменяться не чаще одного раза в пять лет.

вопросы местного значения вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населений муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией РФ и названным Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно;

- поселение городское или сельское поселение. Сельское поселений один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления;

- городское поселение город или поселок с прилегающей территорией (в составе городского поселения также могут находиться сельские населенные пункты, не являющиеся сельскими поселениями в соответствии с настоящим Федеральным законом и законами субъектов Российской Федерации), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные органы местного самоуправления;

- муниципальный район несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборы иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами субъектов Российской Федерации;

- городской округ городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных названным Федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами субъектов Российской Федерации.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступает земля в установленных границах фиксированной площади и местоположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли (паи) и права на них.

Муниципальные земли Показатели Характеристика Состав земель Основное назначение Площадь и размещение земельных участков Субъекты собственности Форма распоряжения ·Территория в границах муниципального образования. ·Земли за пределами муниципального образования, приобретенные органами местного самоуправления. ·Земли различных категорий. ·Обслуживание потребностей населения муниципального образования. ·Решение вопросов местного значения. ·Развитие городского хозяйства и инженерной инфраструктуры. ·Перспективное развитие муниципального образования. Устанавливается путем законодательного разграничения земель между Российской Федерацией, субъектом Федерации и муниципальным образованием. Муниципальные образования в лице органов местного самоуправления. ·Продажа в частную собственность. ·Постоянное и временное пользование. ·Пожизненное наследуемое владение. Характеристика муниципальных земель

Принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления 1. Принцип целевой ориентации муниципального образования. Формирование и дальнейшее развитие любого муниципального образования базируется на определенных целях совместной деятельности, определение и установление которых является наиболее важным и значимым элементом управления. Первичное определение целей и задач деятельности муниципального образования происходит при его формировании разграничения посредством компетенции.

Принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления 1. Принцип целевой ориентации муниципального образования. Исходя из общественно государственной природы местного самоуправления, существуют два способа наделения полномочиями органов местного самоуправления: - возложение определенных обязанностей со стороны государства путем формирования законодательства. Это право реализовано в статье 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» ; - возложение определенных обязанностей со стороны населения через уставы муниципальных образований.

Принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления 1. Принцип целевой ориентации муниципального образования. Таким образом, осуществляется формирование границ ответственности органов местного самоуправления перед государством и населением. В рамках этих границ формируются приоритетные направления развития муниципального образования, в соответствии с которыми должна создаваться структура ис полнительного органа местного самоуправления.

Принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления 2. Принцип горизонтального разделения функций. Можно выделить не сколько рупп структурных групп г подразделений, деятельность которых охватывает комплекс вопросов, решаемых исполнительным органом местного самоуправления: структурные подразделения общей компетенции, выполняющие функции финансового и экономического планирования, аналитические и контрольные подразделения администрации; отраслевые структурные подразделения, занимающиеся конкретными отраслями городского хозяйства и управления; подразделения, выполняющие функции сервисного обслуживания структур, первых двух групп.

Принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления 3. Принцип вертикального разделения функций. На территории муниципального образования существует ряд федеральных и региональных структур, без которых невозможно управление муниципальным образованием. К ним относятся: хозяйствующие субъекты федерального и регионального подчинения любых форм собственности; общественные организации, объединения граждан, иные формы самоорганизации, имеющих органы управления в регионах или Федерации; территориальные отделы областных администраций.

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях соединена с системой управления зданиями и сооружениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает достижение нескольких целей: эффективное использование муниципальных земель; оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности; создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования; обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости; увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей; экономия бюджетных средств; снижение затрат времени на управленческие решения.

Условия и характеристики системы управления муниципальными землями: 1) наличие региональной и муниципальной нормативной базы по управлению земельным ресурсам; 2) наличие местной информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности, региональные нормативы и пр.) 3) обеспечение положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества; 4) обеспечение положительного соотношения доходов от использования земельных ресурсов и расходов на содержание социально ориентированной системы УЗР; 5) создание положительной динамики технико эксплуатационных характеристик объектов земельно имущественного комплекса; 6) повышение уровня спроса на объекты земельно имущественного комплекса;

Условия и характеристики системы управления муниципальными землями: 6) повышение уровня спроса на объекты земельно имущественного комплекса; 7) формирование уровня рыночных цен на объекты земельно имущественного комплекса; 8) контроль за динамикой стоимости и спроса на продукцию и услуги, производимых государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в области управления земельными ресурсами; 9) соответствие использования недвижимого имущества различным нормативам; 10) развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т. д.); 11) динамика котировок субфедеральных и муниципальных ценных бумаг; 12) динамика объемов инвестиций и т. п.

Предметом управления являются формирование процессов использования земельных ресурсов в границах муниципального образования. Субъектами местного управления являются органы местного самоуправления. Кроме того, имеются также субъекты внутрихозяйственного управления земельными участками, которыми являются собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридических лиц.

Место стратегических целей и задач муниципального образования в иерархии целей и задач органов власти, действующих на территории муниципального образования, определяется следующими факторами: – федеральным и региональным законодательством, в котором установлены основные предметы ведения и полномочия органов местного самоуправления; – вопросами местного значения, которые определяются населением и фиксируются в уставе муниципального образования; – федеральными и региональными программами и стратегиями, действующими на данной территории; – комплексом интересов и стратегий субъектов хозяйственной деятельности.

Конституцией Российской Федерации определено, что компетенция органов местного самоуправления складывается из вопросов местного значения и переданных на исполнение федеральными и региональными законодателями государственных полномочий. Сами вопросы местного значения формируются из двух источников: законодательства и из внесенных населением в устав предметов ведения.

С точки зрения определения стратегических приоритетов развития муниципального образования ограничение сферы выбора этих приоритетов крайне важно, поскольку оно позволяет в рамках стратегических задач более высокого иерархического уровня определить формы и методы участия органов местного самоуправления. Эти взаимосвязи изображены на рис.

Федеральные стратегические цели и задачи Региональные стратегические цели и задачи Муниципальные стратегические цели и задачи Стратегия развития территории Население Условные обозначения: Определение рамок компетенции (императив) Учет и взаимное согласование целей Создание условий для реализации целей и задач Определяющее влияние Рис. Согласование иерархии приоритетов и стратегий в процессе планирования стратегического

Социальный паспорт муниципального образования В его состав должны быть включены: – характеристика всех социальных объектов, находящихся на территории муниципального образования; – основные социальные характеристики и показатели социальной обеспеченности населения; – устойчивые социальные ожидания населения; – профессиональные, образовательные, демографические, половозрастные, национальные и иные характеристики населения, определяющие его как ресурс развития.

Под инвестиционным потенциалом территории предлагается понимать совокупность факторов, определяющих уровень рисков, возникающих при осуществлении инвестиционных проектов на данной территории, а также определяющих возможность окупаемости этих проектов и получения прибыли.

Вся совокупность факторов, составляющих инвестиционный потенциал, подразделяется на две группы: неизменяемые факторы и изменяемые факторы. К неизменяемым факторам относятся: – географическое положение территории (удобство располо жения территории, возможность доступа к основным рынкам, транспортным путям и ресурсам); – наличие природных ресурсов.

Изменяемые же факторы поддаются изменениям, но различаются по срокам осуществления таких изменений. В связи с этим изменяемые факторы делятся на две группы: – медленно изменяемые факторы, такие, как транспортная и техническая инфраструктура территории (наличие дорог, портов, аэропортов, газо и нефтепроводов, линий электропередач, средств связи, очистных сооружений) и социальная, политическая и экологическая ситуация, а также интеллектуальный потенциал территории (квалификация рабочей силы, наличие инновационных центров); – быстро изменяемые факторы, среди которых местное законодательство (система нормативных правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность на территории муниципального образования) и политика органов власти и управления в отношении инвесторов (например, создание системы развития и сопровождения бизнеса).

Функции УЗР подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом: - местные законодательные органы осуществляют принятие нормативных актов и программ; - районные, городские, поселковые и сельские администрации осуществляют финансирование мероприятий по управлению земельными ресурсами муниципальных образований, перераспределению земель, регулированию земельного рынка, экономическому стимулированию рационального землепользования;

Функции УЗР подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом: - территориальные органы Федерального Службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) объектов недвижимости осуществляют земельную политику и непосредственное управление земельными ресурсами муниципальных образований; - органы Федерального агентства лесной службы осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на землях лесного фонда;

Функции УЗР подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом: - органы Федерального агентства по архитектуре и строительству осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в разработке и реализации мероприятий по перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на застроенных территориях; органы Минприроды РФ осуществляют изучение земель под водными и лесными ресурсами, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, способствуют экономическому стимулированию рационального землепользования, осуществляют государственный земельный контроль на муниципальных землях;

Функции УЗР подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом: - органы Минздрава РФ, Росимущества осуществляют участие в мероприятиях по перераспределению земель; органы Министерства юстиции РФ осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принимают участие в мероприятиях по государственному контролю и разрешению земельных споров.

Любое муниципальное образование, являясь сложной системой, подвержено влияниям внешних факторов (рис.), можно сделать вывод, что успешное развитие территории муниципального образования во многом определяется деятельностью федеральных законодательных и исполнительных органов, а также субъекта Федерации.

Важную роль будет играть согласованность действий муниципальных органов управления и органов государственной власти в выработке взаимоувязанной с субъектом РФ программы развития в сфере пересечения общих интересов. Интересы федеральных органов и органов местного самоуправления в сфере управления земельными ресурсами в основном совпадают, но заинтересованность в пополнении местных бюджетов заставляет глав местного самоуправления подходить к вопросу управления в основном только с финансовой точки зрения.

Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятие нормативных правовых актов органами местного самоуправления и раскрывается через мероприятия, каждое из которых представляет собой обособленный вид деятельности, имеющей цель и порядок осуществления. В соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление земельного рынка, не дожидаясь решения земельного вопроса на федеральном уровне.

Поэтому на территории поселений могут появляться, как постоянные объекты, строительство которых предусмотрено генпланом, так и временные объекты (торговые павильоны, палатки, киоски, остановочные комплексы), порядок предоставления земельных участков под которые не определен. Кроме этого, проводятся ремонтные, аварийные работы, связанные с использованием земель, порядок предоставления которых также не определен. В этом случае порядок предоставления участков для размещения вышеперечисленных объектов должен устанавливаться органами местного самоуправления.

Система управления земельными ресурсами любого муниципального образования разрабатывается с учетом следующих условий: 1. Составляться на основе анализа состояния и перспектив развития социально экономической и политической ситуации в стране, регионе, муниципальном образовании на основе материальных, интеллектуальных и прочих ресурсов, которыми располагает или которые может реально привлечь муниципальное образование для своего развития. 2. Учитывать долгосрочные перспективы развития муниципального образования, сообщества муниципальных образований, а также интересы соседних территорий, органов власти субъекта Федерации и федерального центра.

Система управления земельными ресурсами любого муниципального образования разрабатывается с учетом следующих условий: 3. Охватывать основные направления развития муниципального образования: экономическое, социально культурное, градостроительное, экологическое и прочие. 4. Быть совокупностью программ, развернутых задач и конкретных мероприятий с примерной оценкой их стоимости, ожидаемого эффекта и определением конкретных разработчиков и исполнителей. 5. Обеспечивать периодическую конкретизацию в форме годовых планов в соответствии с изменениями социально экономической ситуации, взглядов сообщества муниципального образования на развитие территории.

Исходя из сложности системы, в основу процесса УЗР муниципального образования должна быть положена земельноинформационная система (ЗИС), которая позволит: проводить мониторинг состояния объекта управления; обеспечить контроль исполнения решений и эффективности исполнительных механизмов; осуществлять анализ внешних и внутренних проблемных ситуаций и прогнозирование их развития; проводить поддержку процедур принятия решений; осуществлять управление деятельностью органов местного самоуправления; обеспечить надежное хранение и оперативный избирательный доступ к большим объемам информации; осуществлять автоматизированную поддержку процедур обработки информации; формировать внешние и внутренние коммуникации, а также обеспечить поддержку доступа к удаленным источникам и фондам.

Для создания реально действующую муниципальной ЗИС, чтобы избежать необоснованных финансовых затрат необходимы: 1. Обязательность интеграции (добровольной или принудительной), так как только в этом случае информация будет полной, достоверной, точной и актуальной. 2. В основу принципа создания ЗИС должно быть положено движение информации снизу вверх, что не требует значительных единовременных финансовых затрат, формирования дополнительных контролируемых органов, жесткой исполнительной дисциплины. 3. Структура земельно информационной системы для управления должна учитывать роль конкретных ведомств в ведении ЗИС (земельные комитеты, органы архитектуры, БТИ, комитеты по управлению имуществом и др.). Поэтому целесообразно создание специализированных информационных центров, осуществляющих сбор и обобщение информации. 4. Обязательность учета существующих регистров информации, которые ведут потенциальные участники системы.

Процесс формирования показателей для муниципальной ЗИС можно разделить на три части 1. Выявление главных функций (свойств, целей, предназначения). На этой стадии происходит формирование (выбор) основных предметных понятий, используемых в системе, определяется тип выхода: материальный, энергетический, информационный. В системе управления выходом является информация о состоянии системы, которая может быть представлена в виде тематических карт, графиков, диаграмм, таблиц.

Процесс формирования показателей для муниципальной ЗИС можно разделить на три части 2. Выявление основных частей (блоков, модулей) системы и их функции, формирование единства этих частей в системе. На этой стадии происходит описание внутреннего содержания системы, выявляется состав основных блоков и их роль в системе. Кроме того, выявляют сведения о структуре и характере основных связей. Такие сведения удобно представлять и изучать при помощи структурных схем, где выясняется наличие и характер соединения частей (параллельный, последовательный), направленность воздействия между частями, выявляются системообразующие факторы (связи, взаимообусловленности).

Процесс формирования показателей для муниципальной ЗИС можно разделить на три части 3. Выявление основных процессов в системе, их роль, условия осуществления, выявление скачков, смен состояний в функционировании системы. В системах управления выявляются и изучаются основные управляющие факторы, изучается динамика важнейших изменений в системе, ход событий, вводятся параметры состояния, рассматриваются факторы, изменяющие эти параметры, обеспечивающие течение, а также условия начала и конца процессов. Изучается степень управляемости процессов и их влияние на осуществление системой своих главных функций. Для систем управления на этом этапе также необходимо уточнить основные управляющие воздействия, их тип, источник и степень влияния на систему.

Центральными для административного района и другого муниципального образования являются четыре блока: ресурсы, производство, социальная инфраструктура, население. Эти блоки формируются достаточно условно. Например, земля может выступать как ресурс, как средство производства и как характеристика качества жизни населения.

Социологические опросы Исходные данные Анализ состояния социально экономической ситуации, ее динамика, распределение по факторам Задачи управления Орган управления Решения Сценарии управления Модели существующей социально экономической ситуации Прогнозирование социально экономического развития территории и последствий принимаемого решения Базы данных служб с быстрым доступом Органы Роснедвижимости Верификация данных: сопоставление данных, анализ БТИ Органы архитектуры УВД Составление сценариев последствий принимаемых решений Источник информации КУМИ ЖКХ Общемуниципальные БД Ведомственные БД Схема движения информации управления территорией муниципального образования

Основными мероприятиями, формирующими систему управления землями муниципального образования, являются: ведение кадастра недвижимости, включая регистрацию земельных участков, их учет и оценку; планирование и систематическое регулирование использования земель; предоставление и изъятие земель; осуществление землеустройства и мониторинга земель; обеспечение земельного контроля; установление порядка управления и распоряжения землями;

Основными мероприятиями, формирующими систему управления землями муниципального образования, являются: изъятие и предоставление земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование, передача их в собственность, аренду; планирование использования земель, находящихся на территории муниципального образования; взимание платы за землю; установление границ территорий земель, передаваемых в ведение сельских и поселковых администраций, а также предоставляемых юридическим и физическим лицам в различные виды пользования; выполнение иных функций в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, субъектов Федерации и муниципалитетов.

Планирование использования земельных ресурсов включает разработку и практическое осуществление мероприятий, определяющих способы и средства, обеспечивающие рациональное использование земель, их защиту и повышение плодородия почв в условиях многообразия форм собственности на землю.

В основу территориального планирования должны быть положены: 1) генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Российской Федерации; 2) схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил субъекта Федерации; 3) федеральные, региональные и местные программы использования и охраны земельных ресурсов, районные схемы землеустройства; 4) схемы и проекты районной планировки; 5) генеральные планы городов, других поселений; 6) генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон; 7) территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования, зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, а также ряд других документов.

Зонирование земель - разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

В процессе землеустройства для муниципального образования производится: разработка муниципальных программ использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства с учетом градостроительных, экологических, экономических и иных особенностей территории; составление проектов по организации новых и упорядочению существующих землевладений и землепользовании с устранением чересполосицы земель, обоснованием оптимальной площади землепользовании, землевладений и размещения их границ; разработка проектов внутрихозяйственного землеустройства и других проектов, связанных с использованием и охраной земель, формированием и поддержанием устойчивых природных ландшафтов; разработка рабочих проектов по рекультивации нарушенных земель, защите почв от водной и ветровой эрозии, солей, оползней, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, засоления, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, сохранению и повышению плодородия почв;

В процессе землеустройства для муниципального образования производится: обоснование размещения и установления границ территории с особыми природоохранными, рекреационными и природно заповедными, историко культурными и оздоровительно лечебными режимами; межевание земель с установлением (восстановлением) и закреплением в натуре (на местности) административно территориальных и территориально производственных границ; обеспечение целевого использования земель и сохранение ценных земель в сельскохозяйственном производстве; перераспределение земель, создание условий для равноправного развития различных форм собственности на землю; создание условий для рационального функционирования сельскохозяйственного и несельскохозяйственного производства; разработка землеустроительных проектов при предоставлении и изъятии земельных участков для несельскохозяйственных целей;

В процессе землеустройства для муниципального образования производится: земельно хозяйственное устройство территорий поселений; проведение топографо геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, историко культурных и других обследований и изыскательских работ; инвентаризация земель и систематическое выявление неиспользуемых, нерационально используемых, используемых не по целевому назначению земельных участков; установление и изменение черты поселений в соответствии с их генеральными планами; изменение границ и преобразование муниципальных образований.

Изменение границ муниципального образования в следующих случаях: а) муниципальному образованию требуется участок для размеще ния объекта, необходимого для жизнеобеспечения муниципального образования

Муниципального образования Солнечногорского административного района Московской области. Передача участка земли означала измене ние границы городской черты. б)муниципальное образование нуждается в расширении террито рии по экономическим соображениям. Например, администрация реша ет, что к муниципальному образованию должна быть присоединена сельскохозяйственная ферма или еще что нибудь важное для развития и функционирования муниципального образования, но расположенное на территории другого муниципального образования.

в) администрация города нуждается в расширении территории го рода под строительство жилья для горожан. Например, город не имеет свободных территорий для строительства индивидуальных домов. Г) униципальное, образование предлагает сократить земельные площади. При этом инициаторами сокращения стали предприятия, которые вынуждены платить огромный земельный налог.

I. Границы муниципальных образований устанавливаются и из меняются соответствии со в в следующими требованиями: 1) территория субъекта Российской Федерации разграничивает ся ежду поселениями. Территории с между м низкой плотностью сельского населения, за исключением территорий исторически сложившихся земель населенных пунктов, прилегающих к ним земель общего пользования, территорий традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения;

2) территории всех, поселений, за исключением территорий городских округов, а также возникающие на территориях с низкой плотностью населения межселенные территории входят в состав муниципальных районов; 3) территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования население соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для раз вития поселения;

4) в. состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения; 5) в состав территории городского поселения могут входить один город или один поселок, а также в соответствии с генеральным планом городского поселения территории, предназначенные для развития его социальной, транспортной и иной инфраструктуры (включая территории поселков и сельских населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями);

6) в состав территории сельского поселения могут входить, как правило, один сельский населенный пункт или поселок с численностью населения более 1000 человек (для территории с высокой плотностью населения более 3000 человек) и (или) объединенные общей территорией несколько сельских населенных пунктов с численностью населения менее 1000 человек каждый (для территории с высо кой лотностью населения менее плотностью п 3000 человек каждый); 7) сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек, как правило, входит в состав сельского поселения;

8) в соответствии с законами субъекта Российской Федерации статусом сельского поселения с учетом плотности населения субъекта Российской Федерации и доступности территории поселения может наделяться сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек; 9) на территориях с низкой плотностью населения и в труднодоступных местностях сельский населенный пункт с численностью населения менее 100 человек может не наделяться статусом поселения и данный населенный пункт может не входить в состав поселения, если такое решение принято на сходе граждан, проживающих в со ответствующем населенном пункте;

10) административным центром муниципального района может считаться город (поселок), имеющий статус городского округа и рас положенный в границах муниципального района; 11) размеры территории поселения устанавливаются с учетом численности его населения;

12) границы сельского поселения, в состав которого входят два и более населенных пункта, как правило, устанавливаются с учетом переходной доступности до его административного центра и обратно в течение рабочего дня для жителей всех населенных пунктов, вхо дящих в его состав, а границы муниципального района с учетом транспортной доступности до его административного центра и обрат но в течение рабочего дня для жителей всех поселений, входящих в его состав. Указанные требования в соответствии с законами субъек тов Российской Федерации могут не применяться на территориях с низкой плотностью населения, а также в отдельных труднодоступ ных местностях;

13) территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения; 14) территория поселения не может входить в состав Территории другого поселения; 15) территория городского округа не входит в состав территории муниципального района;

16) границы муниципального района устанавливаются с учетом необходимости создания условий для решения вопросов местного значения межпоселенческого характера органами местного самоуп равления муниципального района, а также для осуществления на всей территории муниципального района отдельных государствен ных полномочий, переданных указанным органам федеральными законами субъектов Российской Федерации; 17) территория поселения должна полностью входить в состав территории муниципального района.

Законами субъекта РФ решаются следующие задачи: наделение городского округа статусом городского поселения; изменение границ муниципального образования; преобразование муниципальных образований (объединение, разделение, изменение статуса городского поселения).

Новым направлением в сфере управления земельными ресурсами муниципального образования является перспективное планирование использования земель на основе данных государственного кадастра недвижимости. Управленческие решения по использованию земельных участков необходимо обосновывать расчетами эффективности на основе учета факторов влияющих на принятие решения органами местного самоуправления.

Факторы, влияющие на принятие решения органами местного самоуправления: соответствие земельного участка предполагаемому варианту использования (местоположение, экологическая обстановка, ограничения в использовании, установленное целевое использование); экономические (стоимость земельного участка или размер арендной платы, затраты на освоение участка, капитальные вложения для достижения поставленной цели); предполагаемые негативные процессы, которые могут возникнуть после достижения поставленной цели, (ухудшение экологической обстановки, нарушение этических норм, возможность возникновения социальной напряженности и конфликтных ситуаций, ограничений по срокам использования участка); предполагаемая выгода после достижения поставленной цели.

Законодательством предусматриваются конкретные области обязательного применения данных государственного кадастра недвижимости в муниципальных образованиях: планирование использования и территориального зонирования; предоставление и изъятие земельных участков; совершение сделок с землей; определение размеров платежей за землю; проведение землеустройства; государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; решение земельных споров; оценка хозяйственной деятельности; осуществление государственного контроля и других мероприятий по использованию и охране земель.

Статья 5. Компетенция органов местного самоуправления районов, городов в сфере регулирования отношений недропользования В компетенцию органов местного самоуправления районов, городов в сфере регулирования отношений недропользования входят: 1) участие в решении вопросов, связанных с соблюдением социально экономических и экологических интересов населения территории предоставлении недр в пользование и отводе земельных участков; 2) развитие минерально сырьевой базы для предприятий местной промышленности, 3) предоставление в соответствии с установленным порядком разрешений на разработку месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также на строительство подземных сооружений местного значения;

В компетенцию органов местного самоуправления районов, городов в сфере регулирования отношений недропользования входят: 4) приостановление работ, связанных с пользованием недрами, на земельных участках в случае нарушения положений статьи 18 настоящего Закона; 5) контроль за использованием и охраной недр при добыче общераспространенных полезных ископаемых, а также при строительстве подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. 6) введение ограничений на пользование участками недр на территориях населенных пунктов, пригородных зон, объектов промышленности, транспорта и связи в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей природной среде.

Объектами государственного мониторинга являются все земли муниципального образования независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования земель. Данная система имеет подсистемы, соответствующие категориям земель, например, мониторинг земель сельскохозяйственного назначения, поселений, лесного фонда и др.

Права на земельные участки в муниципальном образовании, а также обязанности по их исполнению возникают (прекращаются) на основании: 1) правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (изъятии) земельных участков; 2) договоров и иных документов на земельные участки, удостоверяющих переход права на земельные участки; 3) решений суда, установивших права на земельные участки; 4) иных действий граждан, юридических лиц, а также событий, с которыми закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение или прекращение прав на земельные участки и обязанностей по их исполнению.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.03.2014. № 9. Ст. 851.

2. Земельный кодекс РФ (с изменениями на 5 октября 2015 года). [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/.

3. Гончарова И.Ю., Батог О.В. Совершенствование управления земельными ресурсами. // Инновационные научные исследования в гуманитарных, естественных, технических и общественных науках. Методология, теория, практика. – Санкт-Петербург, 2014. – С. 82–85.

4. Особенности управления использования земель в муниципальных образованиях. [Электронный ресурс]. – URL: http://otherreferats.allbest.ru.

Муниципальное образование - городское или сельское поселение, либо его часть в границах которого осуществляется местное самоуправление, формируется бюджет и проходят выборы в местное самоуправление.

Конституцией Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Муниципальная собственность - имущество, в том числе и земля, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности.

Муниципальные земли образуются путем вычитания земель федеральной собственности и собственности граждан. В земельный фонд муниципального образования могут передаваться земли, находящиеся в государственной собственности.

Муниципальные образования, как и государство, физические и юридические лица, вправе быть участниками земельных отношений, что, в свою очередь, является гарантом эффективного и рационального использования земельных ресурсов, охраны прав на землю, сохранения плодородия, защиты окружающей среды, равноправного развития различных форм хозяйствования.

Цели и задачи отражают состояние земельных ресурсов и перспективы их использования при управлении земельными ресурсами муниципальным образованием (рис. 1).

Рис. 1. Цели и задачи управления земельными ресурсами

Для достижения рационального и эффективного использования и охраны земли местное самоуправление наделяется полномочиями в области использования земли и других природных ресурсов (рис.2).

Рис. 2. Полномочия органов местного самоуправления в области использования земли и других природных ресурсов

Согласно статьи 11 п.1 Земельного Кодекса «К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель».

В Федеральном законе № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сказано, что местное самоуправление может вводить дополнительные меры для контроля использования земельных ресурсов. Для этих целей они сотрудничают с органами государственного земельного контроля, проводят мониторинг земель. Контроль за состоянием земель одна из главных функций муниципальных образований. Основные направления управления земельными ресурсами муниципального образования представлены на рис. 3.

Рис. 3. Основные направления управления земельными ресурсами муниципального образования

Несмотря на основные направления, созданные для рационального использования земли, в стране остаются проблемы в данной области: несовершенное законодательство, отсутствие оборотоспособности земли, недостаток специалистов, устаревшие данные.

В процессе использования земли пользователи могут нанести ей ущерб, такой как захламление, нарушении плодородия, деградацию, поэтому органы местного самоуправления обязаны проводить проверки и применять к нарушителям санкции. В этом случае лицо, совершившее виновное деяние, помимо наказания обязано своими силами восстановить функции почвы. Необходимо отметить, что, помимо наказательных мер есть поощрительные, например, льготы, которые позволяют уменьшить размер налогообложения для категории граждан, установленных в соответствии с земельным законодательством.

На сегодняшний день земля перестала быть только пространственным базисом и средством жизнедеятельности людей, она стала объектом рыночных отношений. Эти отношения требуют от государства, его регионов и муниципальных образований улучшения системы управления земельными ресурсами совершенствуя методики, создавая предпосылки для дальнейшего развития страны.

В процессе управления земельными ресурсами органами исполнительной власти все задачи реализуются через мероприятия или другие функции, которые позволят увеличить налогооблагаемую базу, создавать условия для внедрения оборота земель. Экономическое стимулирование землевладельцев, например такое как временное освобождение от платы за землю, за улучшение состояния земельных ресурсов может привести к повышению плодородия почвы, рекультивации земель. Для обеспечения данных мероприятий должны правильно определить наиболее эффективное направление.

Библиографическая ссылка

Савельева А.Е., Гончарова И.Ю. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ // Международный студенческий научный вестник. – 2016. – № 4-4.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=16418 (дата обращения: 04.01.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Цель исследования: разработка программы совершенствования управления земельными ресурсами.
Объектом исследования являются земельные ресурсы в муниципальном образовании.
Предметом исследования – управление земельными ресурсами.

Введение 3
1 Теоретические основы управления земельными ресурсами муниципальных образований 5
1.1 Основные понятия «земельные ресурсы», «управление» и их сущность 5
1.2 Механизмы и инструменты управлению земельными ресурсами 6
1.3 Совершенствование управления земельными ресурсами в России и за рубежом 12
2 Анализ совершенствования управления земельными ресурсами г. Челябинске 19
2.1 Описание объекта и предмета исследования 19
2.2. Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей управление земельными ресурсами в городе Челябинске 25
2.3. Анализ тенденций и показателей управления земельными ресурсами 32
3. Совершенствование управления земельными ресурсами в городе Челябинске 36
3.1. SWOT-анализ управления земельными ресурсами 36
3.2 Разработка программы мероприятий по совершенствованию управления земельными ресурсами в городе Челябинске 37
Заключение 40
Приложение 41

Файлы: 1 файл

Управление земельными ресурсами муниципальных образований

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю.

Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета. Проблемой исследования является несовершенство управления земельными ресурсами.

Цель исследования: разработка программы совершенствования управления земельными ресурсами.

Объектом исследования являются земельные ресурсы в муниципальном образовании.

Предметом исследования – управление земельными ресурсами.

В соответствии с проблемой, объектом, предметом и целью исследования в курсовой работе необходимо было решить следующие задачи:

Теоретическая оценка основных понятий «земельные ресурсы», «управление»;
Анализ теоретических подходов к управлению земельными ресурсами в городах;
Анализ отечественного и зарубежного опыта совершенствования управления земельными ресурсами в городах;
Анализ управления земельными ресурсами в муниципальном образовании.

Методы исследования: сбор информации, сравнительный анализ, статистический анализ, SWOT-анализ.

В ходе написания данной курсовой работы использовались учебники и учебные пособия.

1 Теоретические основы управления земельными ресурсами муниципальных образований

1.1 Основные понятия «земельные ресурсы», «управление» и их сущность

Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства .

Земельные ресурсы - земли, которые находятся в границах территории государства, за исключением территориального моря.

В настоящее время сложилось несколько подходов к рассмотрению земельных ресурсов (см. таблица 1).

Таблица 1 – Подходы к понятию «земельные ресурсы»

Подход	Определение
Экологический	Это природный объект, составная часть природной среды, взаимодействующая с другими объектами природы – лесами, недрами, водами, а в широком смысле – охватывающая все природные ресурсы
Экономический	Как объект хозяйственной и иной деятельности – является материальной базой всякого производства. Она – источник (ресурс – для удовлетворения самых разнообразных потребностей человека
Социальный	Это объект собственности. При капитализме решающее значение земли для регулирования земельных отношений имеет социальная функция земли. При социализме земля является в одних странах исключительной собственностью государства, в других – наряду с государственной, кооперативной, частной и личной собственностью

На основе этих трех подходов определяются свойства земельных ресурсов: свойства и особенности, присущие всем землям (природный характер происхождения земли, единственное место обитания всех человеческих поколений, ограниченность, неподвижность); на присущие определенным категориям земель; на присущие определенным земельным участкам .

Когда земельные ресурсы выступают объектом управления, вводят еще одно свойство: земельные ресурсы являются источником дохода для субъекта их управления. В системе государственного устройства земельные ресурсы составляют экономическую основу государственных муниципальных бюджетов, поэтому на государственном и муниципальном уровне осуществляется управление земельными ресурсами. В таблице 2 приведены основные подходы к определению управления.

Таблица 2 - Подходы к понятию «управление»

Подход	Определение
Функциональный	Как функция системы, управление направленно на выживание этой системы посредством координации, организации, упорядочения элементов данной системы, как между собой, так и с внешней средой.
Субъектно-объектный	Воздействие субъекта на объект с целью изменения состояния объекта и (или) субъекта (в том числе и себя), по заранее продуманному плану действий в соответствии с располагаемыми ресурсами; это деятельность по приведению объективного процесса к субъективно выбранной цели, так как в основе любого управления непременно лежит целеполагание.

Функциональный подход подчеркивает то, что управление присуще любой системе как целому, а не отдельным ее элементам и жизненно необходимо ей. Управление как деятельность субъекта подчеркивает субъективность управления, т.к. происходит влияние субъекта на объект, и исключает наличие только одной цели в управлении – выживания системы.

Таким образом, можно говорить о том, что под управлением будет пониматься целенаправленное воздействие субъекта на объект управления, а относительно земельных ресурсов, надо отметить, что в рамках государственного и муниципального управления три подхода к определению земельных ресурсов не являются взаимоисключающими.

1.2 Механизмы и инструменты управления земельными ресурсами

Управление любой системой состоит в обеспечении сохранности, устойчивости развития этой системы, входящих в нее элементов или связанных с ней других интересов систем в общих интересах. Муниципальное управление земельными ресурсами – это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли с учетом удовлетворения интересов всего общества, так и отдельного человека и по обеспечению устойчивого развития поселения .

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступает земельный участок в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ поселения. При этом объектом муниципального управления будут являться не только исключительно муниципальные земельные участки, но и земли, находящиеся в государственной собственности (неразграниченные земли). Управляющее воздействие муниципалитета направлено и на земли, находящиеся в частной собственности, например, при установлении ставок земельного налога.

Субъектами местного управления земельными участками являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления – собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы. Предметом управления является формирование механизма регулирования земельных отношений и использования земельных участков в границах муниципального образования.

Цели и задачи органов власти по управлению земельными ресурсами в основном совпадают, но с учетом того, что земельные платежи представляют собой источник пополнения местного бюджета, в муниципальном управлении отмечается ярко выраженный экономический уклон .

Управление землями на территории поселения включает в себя принятие нормативно-правовых актов в виде решений, программ, правил и раскрывается через внедряемые мероприятия. В соответствии с этим органы местного самоуправления могут активно влиять на становление и развитие рынка земли, при этом в основу общего регулирования земельно-имущественных отношений положена федеральная и региональная нормативно-правовая база.

Муниципальное образование по своей природе является сложной системой, и соответственно, подвержено влиянию внешних и внутренних факторов, представленных на рис. 1, которые оказывают влияние и на управление земельными ресурсами .

Рисунок 1 Основные факторы, влияющие на систему муниципального управления земельными ресурсами

Принципы муниципального управления земельными ресурсами.

Многообразие форм собственности на землю и землепользование. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частное, муниципальной и иных формах собственности .
Сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. Регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Научный подход к регулированию земельных отношений. Земельные отношения должны регулироваться с использованием научно-обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.
Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.
Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу данного принципа положено разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.
Приоритет охраны земель как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства.
Платность землепользования.
Устойчивость развития городского землепользования.
Единство судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов недвижимости.
Принцип информативности. Любые участники земельно-имущественных отношений должны иметь возможность получить всю информацию о земельном участке и расположенных на нем объектов недвижимости.
Принцип ответственности за нарушение земельного законодательства.

Муниципальное управление земельными ресурсами может преследовать различные цели:

Повышение эффективности использования земли на территории муниципального образования.
Увеличение доходной части местного бюджета от земельных платежей и операций, связанных с землей.
Максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках как граждан, так и предприятий различных отраслей хозяйствования на территории города.
Предельное вовлечение земли в оборот и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель (развитие территории муниципального образования).

Как видно из набора возможных целей управления земельными ресурсами, при грамотно проводимой земельной политике органы местного самоуправления способны решить насущные вопросы, тем или иным путем повысить качество жизни населения. Земельная политика – это сильный инструмент местной администрации .

Система муниципального управления земельными ресурсами включает:

Планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов (формализация целей и задач, а также средств их достижения в соответствии с реальными ресурсными возможностями).
Экономическое стимулирование рационального использования земельных ресурсов (регулирование механизмов платежей за землю).
Информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами (изучение, оценка, систематизация и учет земельных ресурсов).
Нормативно-правовое обеспечение системы управления земельными ресурсами.
Мониторинг земель (своевременное выявление изменений состояния земель и выработка рекомендаций).
Организация землеустройства (организация и реализация управленческих решений) .
Муниципальный контроль за использованием и охраной земель.

Особую роль в муниципальном управлении земельными ресурсами играют способы предоставления земельных участков. Способы предоставления земельных участков, их цели, преимущества и недостатки представлены рис. 2 .

1. Цели
Быстрая продажа земли Максимальная цена	Продажа при соблюдении местных цен Более высокая цена	Инвестирование в развитие объекта
2. Преимущественное назначение для:
Небольших участков	Мелких и средних объектов	Крупных массивов
3. Обязательства потенциальных инвесторов:
Участие в торгах Внесение залога	Отправление своих предложений по почте Принятие указанных условий	Назначение первоначальной цены или более высокой Принятие особых условий
4. Преимущества:
Быстрый, несложный Гласность Присутствие всех потенциальных покупателей Немедленное достижение результатов Соревнование	Возможность повышения цены Нет необходимости в специальном помещении	Возможность устанавливать условия Целенаправленная рассылка приглашений Вероятность более высоких цен
5. Недостатки
Потребность помещения Невозможность устанавливать условия	Возможность сговора Длительная процедура	Медленнее других способов Больше затрат на проведение

Основной предпосылкой управления земельными ресурсами на территории муниципального образования является то, что земля является одним из основных резервов общественного развития. Каждый гражданин, проживающий на территории любого административного уровня, в том числе и муниципального образования, считает ее общественной собственностью, в т.ч. и своей. Поэтому управление земельными ресурсами конкретной территории должно осуществляться с учетом экономического уклада и сложившегося менталитета населения. Земельная политика, как результат деятельности органов управления для достижения поставленных целей, должна быть проста, прозрачна и отвечать принятым в данном месте понятиям справедливости. Это возможно при условии разграничения и определения содержания процедур и условий управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, начиная от функционирования земельного рынка, формирования земельного участка и определения его целевого назначения до определения кадастровой стоимости участка, установления обременений в его использовании, проведения земельного контроля, принятия мер ответственности за состояние участка.

В системе управления муниципальной недвижимостью наиболее существенными являются задачи разграничения земель по формам собственности, выбора наиболее эффективного направления использования земельных участков и организация процесса передачи прав на землю.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступает земля в установленных границах фиксированной площади и местоположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли (паи) и права на них.

Земля на территории муниципального образования может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. К государственным землям отнесены федеральные земли и земли субъектов Федерации, муниципальным - земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной, частной и иной собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования (рис. 9.1).

Можно сформулировать следующие принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления.

1. Принцип целевой ориентации муниципального образования.

Формирование и дальнейшее развитие любого муниципального образования базируется на определенных целях совместной деятельности, определение и устанавление которых является наиболее важным и значимым элементом управления. Первичное определение целей и задач деятельности муниципального образования происходит при его формировании разграничения посредством компетенции.

Исходя из общественно-государственной природы местного самоуправления, существуют два способа наделения полномочиями органов местного самоуправления:

Возложение определенных обязанностей со стороны государства путем формирования законодательства. Это право реализовано в статье 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

Возложение определенных обязанностей со стороны населения через уставы муниципальных образований.

Таким образом, осуществляется формирование границ ответственности органов местного самоуправления перед государством и населением. В рамках этих границ формируются приоритетные направления развития муниципального образования, в соответствии с которыми должна создаваться структура исполнительного органа местного самоуправления.

2. Принцип горизонтального разделения функций. Как уже указывалось выше, функции, выполняемые органами местного самоуправления, достаточно различны, поэтому федеральным законодательством предусматривается многовариантность построения структур органов местного самоуправления. Под разделением функций по горизонтали подразумевается разграничение функций между органами и должностными лицами одного уровня.

Исполнительный орган местного самоуправления должен осуществлять:

Исполнительно-распорядительные функции;

Готовить предложения по комплексному социально-экономическому развитию территории, местному бюджету и иным вопросам, отнесенных к ведению органов местного самоуправления.

Можно выделить несколько групп структурных подразделений, деятельность которых охватывает комплекс вопросов, решаемых исполнительным органом местного самоуправления:

Структурные подразделения общей компетенции, выполняющие функции финансового и экономического планирования, аналитические и контрольные подразделения администрации;

Отраслевые структурные подразделения, занимающиеся конкретными отраслями городского хозяйства и управления;

Подразделения, выполняющие функции сервисного обслуживания структур, первых двух групп.

3. Принцип вертикального разделения функций.

На территории муниципального образования существует ряд федеральных и региональных структур, без которых невозможно управление муниципальным образованием. К ним относятся:

Хозяйствующие субъекты федерального и регионального подчинения любых форм собственности;

Общественные организации, объединения граждан, иные формы самоорганизации, имеющих органы управления в регионах или Федерации;

Территориальные отделы областных администраций.

Рис. 9.1. Характеристика муниципальных земель

В отношении вышеперечисленных групп органы местного самоуправления могут исполнять несколько различных функций. Например, хозяйствующие субъекты могут выступать как нормативный орган, как заказчик на определенные виды работ, как организация, обеспечивающая условия для осуществления хозяйственной деятельности, как собственник муниципальных предприятий.

4. Принцип комплексности. Этот принцип важен для построения целостной структуры управления.

Муниципальные земли используются в соответствии с установленным для них правовым режимом. Правовой режим земельного участка определяет совокупность правил использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга земель, которые устанавливаются земельным, лесным, водным и иным законодательством и распространяются на земли определенной категории. Правовой режим включает целевое назначение и разрешенное использование. На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответсвующих категорий. При этом приоритет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение земель – это разрешенное законодательством использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц. Оно определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации.

Целевое назначение земель указывается в следующих документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю:

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право собственности на землю;

Свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей;

Договор аренды на земельный участок (земельную долю);

Договор временного пользования землей.

Разрешенное использование земель - использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов. Разрешенное использование земель определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от видов прав на данный земельный участок):

1) запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3) сохранение зеленых насаждений;

4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

5) наличие иных требований, установленных как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации.

земель государственной собственности - органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

муниципальных земель поселений - органами местного самоуправления;

земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения - законодательными органами субъекта Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.

Категории земель указываются: в решениях органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назначения; в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих право на землю; в документах государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на землю.

Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием, во-первых, для признания недействительными актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также сделок с земельными участками, совершенных на их основании; во-вторых, для отказа в государственной регистрации прав на землю.

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях отделена от системы управления зданиями и сооружениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает достижение нескольких целей: 1) эффективное использование муниципальных земель; 2) оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности; 3) создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования; 4) обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости; 5) увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей; 6) экономия бюджетных средств; 7) снижение затрат времени на управленческие решения.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности, продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершенного строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

При этом должны учитываться следующие условия и характеристики системы управления муниципальными землями:

1) наличие региональной и муниципальной нормативной базы по управлению земельным ресурсам;

2) наличие местной информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности, региональные нормативы и пр.)

3) обеспечение положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества;

4) обеспечение положительного соотношения доходов от использования земельных ресурсов и расходов на содержание социально ориентированной системы УЗР;

5) создание положительной динамики технико-эксплуатационных характеристик объектов земельно-имущественного комплекса;

6) повышение уровня спроса на объекты земельно-имущественного комплекса;

7) формирование уровня рыночных цен на объекты земельно-имущественного комплекса;

8) контроль за динамикой стоимости и спроса на продукцию и услуги, производимых государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в области управления земельными ресурсами;

9) соответствие использования недвижимого имущества различным нормативам;

10) развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно-имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т.д.);

11) динамика котировок субфедеральных и муниципальных ценных бумаг;

12) динамика объемов инвестиций и т.п.

До настоящего времени существовал подход, который заключался в том, чтобы большинство объектов собственности, приносящих доход, было приватизировано, а в ведении муниципалитетов оставались лишь те объекты, существование которых возможно лишь за счет бюджетного финансирования.

С целью наиболее полного обеспечения социальных потребностей населения территории муниципалитеты должны максимально активно участвовать в тех сферах рынка недвижимости, где возможно получение прибыли. Этот подход оправдывается, во-первых, необходимостью экономической самостоятельности местных органов власти, во-вторых, сложившейся экономической ситуацией и небольшими объемами федерального и регионального финансирования.

Предметом управления являются формирование процессов использования земельных ресурсов в границах муниципального образования.

На уровне муниципального образования объектом управления являются земли, находящиеся в границах административных районов и населенных, пунктов, кроме земель, находящихся в государственной, частной и коллективной собственности.

Как отмечалось, субъектами местного управления являются органы местного самоуправления. Кроме того, имеются также субъекты внутрихозяйственного управления земельными участками, которыми являются собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридических лиц.

Функции управления земельными ресурсами подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом:

Местные законодательные органы осуществляют принятие нормативных актов и программ;

- районные, городские, поселковые и сельские администрации осуществляют финансирование мероприятий по управлению земельными ресурсами муниципальных образований, перераспределению земель, регулированию земельного рынка, экономическому стимулированию рационального землепользования;

Территориальные органы Федеральной службы по земельному кадастру осуществляют земельную политику и непосредственное управление земельными ресурсами муниципальных образований;

- органы Государственной лесной службы осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на землях лесного фонда;

Органы Госстроя РФ осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в разработке и реализации мероприятий по перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на застроенных территориях;

Органы Минприроды РФ осуществляют изучение земель под водными и лесными ресурсами, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, способствуют экономическому стимулированию рационального землепользования, осуществляют государственный земельный контроль на муниципальных землях;

- органы Минздрава РФ, Минимущества РФ осуществляют участие в мероприятиях по перераспределению земель;

Органы Министерства юстиции РФ осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принимают участие в мероприятиях по государственному контролю и разрешению земельных споров.

Процесс планирования, как отмечалось ранее сам по себе является системой, которая имеет собственные цели, функции (исследование среды, ситуации, выбор структуры и альтернативы, оценка действия), потоки информации (между ведомствами и специалистами по планированию и пользователями) и план развития муниципалитета, для выполнения которого управленческие структуры осуществляют необходимые мероприятия.

Территория муниципального образования как объект анализа для планирования, объединяет в себе пространственные и социально-экономические (поведенческие) условия. Пространственное планирование связано с непрерывным развитием физических систем (например, планирование использования земель и размещения промышленности). При планировании социально-экономических условий анализируются социальные и экономические системы, определяются возможные последствия предполагаемых управленческих действий на поведение отдельных лиц или групп людей. Оно может быть связано, например, с проблемой снижения налогов и мотивацией людей вкладывать деньги в земельно-имущественный комплекс и т.д.

Планирование целесообразно рассматривать с точки зрения анализа в широком и узком смысле. Общее планирование объединяет в один план широкий спектр социально-экономических вопросов, таких как характер транспортных потоков, условия землепользования, муниципальные расходы, общественные услуги, отношения между центральными и местными властями. Специализированное планирование ограничивает сферу исследования до одной проблемы (например, муниципальные доходы), избирательно рассматривая факторы окружения, которые воспринимаются как прямо или косвенно воздействующие на конкретный вопрос.

Определить перспективу развития муниципального образования, обеспечить выполнение поставленных целей и задач возможно только при скоординированном взаимодействии структур.

Исходя из того, что любое муниципальное образование, являясь сложной системой, подвержено влияниям внешних факторов (рис. 9.2.), можно сделать вывод, что успешное развитие территории муниципального образования во многом определяется деятельностью федеральных законодательных и исполнительных органов, а также субъекта Федерации.

К факторам, влияющим на систему управления муниципальными землями, можно отнести:

Политические;

Экономические;

Конкурентные;

Социальные;

Рыночные;

- экологические и др.

Важную роль будет играть согласованность действий муниципальных органов управления и органов государственной власти в выработке взаимоувязанной с субъектом РФ программы развития в сфере пересечения общих интересов. При этом повышается значение межмуниципальной кооперации, прежде всего с соседними муниципальными образованиями, для совместного представления и защиты интересов городов и районов в государственных органах субъектов Федерации и непосредственно в федеральных органах. Однако решение многих вопросов управления территорией во многом зависит непосредственно от деятельности органов местного самоуправления.

Интересы федеральных органов и органов местного самоуправления в сфере управления земельными ресурсами в основном совпадают, но заинтересованность в пополнении местных бюджетов заставляет глав местного самоуправления подходить к вопросу управления в основном только с финансовой точки зрения.

Кроме того, подвлиянием экономических, экологических, социальных факторов может меняться соотношение категорий земельного фонда или даже формироваться новые категории земель. Генеральный план города, в котором раньше четко определялись объекты строительства, и который являлся основным градостроительным документом, рассматривается в настоящее время лишь как концепция развития территории поселения. Поэтому на территории поселений могут появляться, как постоянные объекты, строительство которых предусмотрено генпланом, так и временные объекты (торговые павильоны, палатки, киоски, остановочные комплексы), порядок предоставления земельных участков под которые не определен. Кроме этого, проводятся ремонтные, аварийные работы, связанные с использованием земель, порядок предоставления которых также не определен. В этом случае порядок предоставления участков для размещения вышеперечисленных объектов должен устанавливаться органами местного самоуправления.

Рис. 9.2. Влияние факторов на систему управления муниципальными землями

Поэтому система управления земельными ресурсами любого муниципального образования должна разрабатываться, исходя из следующих положений:

1. Составляться на основе анализа состояния и перспектив развития социально-экономической и политической ситуации в стране, регионе, муниципальном образовании на основе материальных, интеллектуальных и прочих ресурсов, которыми распологает или которые может реально привлечь муниципальное образование для своего развития.

2. Учитывать долгосрочные перспективы развития муниципального образования, сообщества муниципальных образований, а также интересы соседних территорий, органов власти субъекта Федерации и федерального центра.

3. Охватывать основные направления развития муниципального образования: экономическое, социально-культурное, градостроительное, экологическое и прочие.

4. Быть совокупностью программ, развернутых задач и конкретных мероприятий с примерной оценкой их стоимости, ожидаемого эффекта и определением конкретных разработчиков и исполнителей.

5. Обеспечивать периодическую конкретизацию в форме годовых планов в соответствии с изменениями социально-экономической ситуации, взглядов сообщества муниципального образования на развитие территории.

Исходя из сложности системы, в основу процесса управления земельными ресурсами муниципального образования должна быть положена земельно-информационная система (ЗИС), которая позволит:

Проводить мониторинг состояния объекта управления;

Обеспечить контроль исполнения решений и эффективности исполнительных механизмов;

Осуществлять анализ внешних и внутренних проблемных ситуаций и прогнозирование их развития;

Проводить поддержку процедур принятия решений;

Осуществлять управление деятельностью органов местного самоуправления;

Обеспечить надежное хранение и оперативный избирательный доступ к большим объемам информации;

Осуществлять автоматизированную поддержку процедур обработки информации;

Формировать внешние и внутренние коммуникации, а также обеспечить поддержку доступа к удаленным источникам и фондам.

Для того, чтобы создать реально действующую систему и избежать необоснованных финансовых затрат при создании муниципальной земельно-информационной системы, необходимо обеспечить следующие условия:

1. Обязательность интеграции (добровольной или принудительной), так как только в этом случае информация будет полной, достоверной, точной и актуальной.

2. В основу принципа создания ЗИС должно быть положено движение информации снизу вверх, что не требует значительных единовременных финансовых затрат, формирования дополнительных контролируемых органов, жесткой исполнительной дисциплины.

3. Структура земельно-информационной системы для управления должна учитывать роль конкретных ведомств в ведении ЗИС (земельные комитеты, органы архитектуры, БТИ, комитеты по управлению имуществом и др.). Поэтому целесообразно создание специализированных информационных центров, осуществляющих сбор и обобщение информации.

4. Обязательность учета существующих регистров информации, которые ведут потенциальные участники системы.

Основой земельно-информационной системы административного района, предназначенной для управления территорией, может стать автоматизированная информационная система земельного кадастра. Это обусловлено тем, что объектом земельного кадастра является земельные участки являющиеся необходимым условием существования человечества и системообразующим компонентом. Поэтому земельный фонд административного района, его структура оказывает существенное влияние на систему расселения, на размещение предприятий, а в поселениях – на организацию их территории.

Процесс формирования показателей для муниципальной земельно-информационной системы можно разделить на три части.

1. Выявление главных функций (свойств, целей, предназначения). На этой стадии происходит формирование (выбор) основных предметных понятий, используемых в системе, определяется тип выхода: материальный, энергетический, информационный. В системе управления выходом является информация о состоянии системы, которая может быть представлена в виде тематических карт, графиков, диаграмм, таблиц.

2. Выявление основных частей (блоков, модулей) системы и их функции, формирование единства этих частей в системе.

На этой стадии происходит описание внутреннего содержания системы, выявляется состав основных блоков и их роль в системе. Кроме того, выявляют сведения о структуре и характере основных связей. Такие сведения удобно представлять и изучать при помощи структурных схем, где выясняется наличие и характер соединения частей (параллельный, последовательный), направленность воздействия между частями, выявляются системообразующие факторы (связи, взаимообусловленности).

3. Выявление основных процессов в системе, их роль, условия осуществления, выявление скачков, смен состояний в функционировании системы. В системах управления выявляются и изучаются основные управляющие факторы, изучается динамика важнейших изменений в системе, ход событий, вводятся параметры состояния, рассматриваются факторы, изменяющие эти параметры, обеспечивающие течение, а также условия начала и конца процессов. Изучается степень управляемости процессов и их влияние на осуществление системой своих главных функций. Для систем управления на этом этапе также необходимо уточнить основные управляющие воздействия, их тип, источник и степень влияния на систему.

Основным результатом на выходе системы управления муниципальным образованием является информация. В свою очередь, информационный фонд в условиях создания, функционирования и развития систем управления является главным источником эффективного принятия решений. Система должна обеспечить необходимой информацией орган управления и все подсистемы в требуемые сроки и в удобной для пользователя форме, поэтому информацию целесообразно разделять на отчетную и оперативную. Отчетная информация применяется в основном для планирования и прогнозирования и задачи, решаемые с применением этой информации, характеризуются, как правило, большими размерами и объемом работ. Оперативная информация применяется для решения задач, требующих незамедлительного решения. Время для решения этих задач, как правило, лимитировано, частота изменения исходных данных велика.

Для системы управления территорией необходимы следующие виды информации:

Нормативные и справочные данные, составляющие информационный базис системы;

Текущие сведения и оперативная информация, поступающие из окружающего информационного пространства, требующие ответной реакции системы или влияющие на алгоритм выработки решений;

Накапливаемые учетные и архивные сведения, необходимые для планирования и развития системы.

При использовании земельно-информационных технологий эффективным и наглядным является картографический способ представления информации в виде тематических и топографических карт - главного источника пространственно-временной информации в системе географических и прямоугольных координат, которые служат основой для координатной привязки (географической локализации) информации, поступающей в систему и имеющую пространственную природу.

Картографический способ позволяет: проводить картографический анализ, один из наиболее эффективных способов выявления географических закономерностей, связей, зависимостей при формировании баз знаний, осуществления картографического моделирования и является главным средством преобразования информации в процессе принятия решений управления, проведения экспертиз;

Визуальный образ дает представление о пространственном и временном распределении различных процессов и явлений;

- формировать как реальные пространства, так и условные, такие как экономические характеристики, распространение социальных явлений, зоны влияния различных факторов, при этом происходит увязка и детализация границ этих пространств.

Данные в графической базе данных муниципальной ГИС представлены слоями. Принятая концепция послойного представления графической информации предполагает пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку к местности, а также предусматривает связи семантических и графических баз данных, что обеспечивает широкие возможности для формирования пользовательских интерфейсов и работы с различными форматами растрового и векторного представления графических данных.

Рассмотрим особенности управления земельными ресурсами муниципалитетов на примере г. Добрянка Пермской области.

Систему органов самоуправления городского сообщества города Добрянки образуют:

1) городская дума- представительный орган городского самоуправления;

2) администрация города - исполнительный орган, через который глава городского самоуправления осуществляет свои полномочия на территории муниципального образования;

3) администрации поселковых и сельских поселений - исполнительные органы, через которые глава городского самоуправления осуществляет свои полномочия;

4) старосты - выборные должностные лица поселков, сел, деревень;

5) органы территориального общественного самоуправления - выборные коллегиальные органы территорий, не являющихся муниципальными образованиями (рис. 9.3.)

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

А.В. Руднев

1 к.э.н., доцент кафедры муниципального управления

Государственной Академии Управления

им. Серго Орджоникидзе

Аннотация

В учебном пособии рассматривается механизм формирования земельных отношений в муниципальных образованиях. Даны основные понятия и особенности городской земли как объекта исследования и управления, механизмы формирования земельного рынка, методы оценки городской недвижимости. Анализируются различные подходы к системе управления земельными ресурсами городов, взаимоотношения муниципальных органов власти к проведению земельной реформы. Изложены механизмы осуществления деловых операций на рынке городской земли, основы коммерческого землепользования и данные о влиянии земельных платежей на бюджет городов и пути совершенствования рассматриваемой проблемы.

Учебное пособие построено на основе действующих российских нормативных актов и содержит базовый материал по управлению земельными ресурсами г. Москвы.

управление город земля муниципальное образование

ВВЕДЕНИЕ
1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ
2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ
3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ
ЛИТЕРАТУРА
ВВЕДЕНИЕ
Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет земельный строй страны -- ушла в прошлое исключительная собственность государства на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.
Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские земли -- уникальный ресурс -- пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений, которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.
Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.
Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется прежде всего материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.
Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.
Вместе с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих факторах каждого административно-территориального образования, возможностях влияния средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной среды.
От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития. В рамках учебного пособия студентам специальности 061000 «Государственное и муниципальное управление» даются общие сведения и представления о деятельности землепользователей в городе, рациональном использовании земель поселений и системе управления муниципальными землями, которые дополняют курс лекций, читаемых автором на кафедре муниципального управления.
1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ
Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства.
Земельные ресурсы -- земли, которые находятся в границах территории государства, за исключением территориального моря.
Земельные отношения -- общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельный участок -- часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь земельного участка определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.
Владельцы земельного участка -- общее наименование лиц, имеющих право собственности на земельный участок постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.
Землеустройство представляет собой систему государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработку рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов, а также систему информационного обеспечения ведения государственного земельного кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и местного управления земельными ресурсами.

Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека -- социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти -- политическую; как объект хозяйствования -- экономическую функцию.

Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества.

Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли.

Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться на понимании всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать для множества целей -- сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и т.д.

Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения. И поэтому предмет географических исследований имеет важное значение для земельного регулирования.

Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем, что переход на современном этапе к ликвидации монополии государственной собственности на землю существенным образом изменил характер и содержание земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели имущественный характер. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права.

Многие люди хотят сохранить первозданную красоту земли и ставят во главу угла экологические аспекты землепользования -- социальная концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и стремятся интенсивно его использовать -- экономическая концепция земли.

Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти.

Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств.

Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском, лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является плодородие. Плодородие в значительной степени определяет потребительскую стоимость земли, ее полезность и способность в соединении с трудом быть источником получения продукции.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Выясняя, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты.

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом. Земельный участок может быть делимым и неделимым:

делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный участок;

неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Земельным законодательством в соответствии с их целевым назначением все земли Российской Федерации подразделяются на семь категорий:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли населенных пунктов (городов и других поселений);

Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;

Земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

В учебном пособии будут рассмотрены только вопросы, связанные с землепользованием в городах.

Городская земля -- это не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней границей.

Черта городских поселений отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей; общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;

промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;

водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами;

сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации -- владельцы домов.

Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается санитарно-защитная зона; ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счет предприятия.

Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной собственности, которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства, администрации парков и т.д.

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое благополучие города.

К землям сельскохозяйственного использования относят небольшие земельные участки в черте города, которые при необходимости расширить городскую застройку изымаются из оборота.

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик:

1. Потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли.

2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

3. Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.

4. Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.

5. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром -- объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя стоимость и цена.

Стоимость -- это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует много видов стоимости, они необходимы в силу различных потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: рыночная и потребительская.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе спроса и предложения. Ее также иногда называют объективной стоимостью или стоимостью в обмене.

Потребительская (субъективная, инвестиционная) стоимость отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя.

Во многих странах мира земли несельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные -- по потребительской. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Наиболее важными компонентами рыночной стоимости являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи прав; степень ликвидности.

Стоимость земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на стоимость земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные; юридические, административные или политические; физические, связанные с местоположением (рис. 2).

Перечисленные факторы нельзя отделять друг от друга, они непосредственно взаимосвязаны и представляют основной исходный материал при проведении оценки земли и формировании стоимости.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов, которые могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны и могут использоваться одновременно. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность -- это способность земли участка удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость земли определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой участок земли с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к цене, используемых в процессе оценки: доходного, затратного и сравнения продаж.

Ожидание -- это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения землей. С этим принципом связаны два понятия: стоимость денег во времени и дисконтирование. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями, включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность -- это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал.

Вклад -- это сумма, на которую увеличивается или уменьшается цена земельного участка или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная цена земли.

Экономический размер -- это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая цена объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Потоки доходов в большей степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства автострады или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению «перехватывать» потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить доход. Таким образом, стоимость земельного участка подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия -- в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, местной транспортной системой и т. д.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение арендной платы. Если же уровень ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение арендной платы.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на рынке земли обостряется конкуренция. Разумная конкуренция стимулирует развитие бизнеса, но при ее избытке конкуренция уничтожает нормальную прибыль от бизнеса и происходит наращивание спекулятивной, незаработанной прибыли от уникального положения земли, которую необходимо использовать в рамках всего общества.

Принцип изменения, как и принцип ожидания, вскрывает необходимость определения рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату, так как территории переживают четырехфазные периоды развития -- рост -- стабильность -- упадок -- обновление. Эти перемены происходят постоянно, и рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов на этой территории. Поскольку предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Анализируя основные подходы к оценке городских земель, следует отметить, что экономическая наука и практика выработала и использует три основных подхода:

сравнения продаж земельных участков;

затратный метод;

метод капитализации дохода.

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. Этот метод использует цены продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по существенным характеристикам как базовые для последующего анализа.

Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный участок может быть оценен на том же уровне. Метод основан на принципе замещения, рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Процедура метода следующая:

выявление фактических продаж земельных на соответствующем рынке;

проверка информации о сделках, что сделки не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально;

внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком (размер, местоположение, форма и глубина участка, рельеф и др.).

На практике используется несколько приемов оценки земли этим методом, это прием единицы сравнения и прием базового, стандартного участка. Когда анализируются участки на основе фактической стоимости единицы сравнения (гектар, кв. метр и др.) и реального или гипотетического базового участка. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков.

Оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь незначительные поправки по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров.

Когда не хватает информации для применения метода сравнения продаж, используют другие методы.

Одним из таких методов является метод абстрагирования, известного так же как метод оценки земли по остаточной стоимости. Стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оцененную стоимость земли по остаточному принципу. Этот метод дает более точные цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение нового сооружения равной полезности и износ.

Многие риэлторские фирмы в России используют при оценке городской земли метод остатка для земли. Оценщики используют вместо общей стоимости застроенного участка доходность объекта недвижимости. Поэтому применение данного метода возможно, когда известна стоимость сооружения на участке, доходность, приносимая объектом, и срок эксплуатации сооружения. Метод применим для оценки свободных участков и участков с новыми объектами, приносящими доход. Остаточный доход для земли -- это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу сооружения, которая затем капитализируется для оценки стоимости земельного участка. Данный метод нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую, а только как информацию для других методов.

Одним из основных методов оценки недвижимости является затратный метод.

Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод основан на принципе добавочной продуктивности. Затратный подход может дать оценку стоимости, приносящей доход собственности. Лучше всего этот метод подходит для определения обоснованности нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков, поимущественного налогообложения и других целей. При затратном подходе сначала оценивается стоимость воспроизводства, а затем из полученной суммы вычитается оцененный износ. Основными недостатками такого подхода при оценке объектов недвижимости являются, во-первых, невозможность отделения зданий и сооружений от земли; во-вторых, невозможность сооружения нового, уже изношенного здания. Метод следует применять с большой осторожностью и может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений.

Современная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации дохода. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала.

В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации:

где V -- стоимость земельного участка; I -- доход от эксплуатации земельного участка (арендная плата); R -- ставка капитализации.

Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают на помещение капитала с той же степенью риска. Поскольку данный метод предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до n), необходимо провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость земли будет определяться:

V = I1 / (1 + R) + I2 / (1 + R)2 + . . . + In / (1 + R)n . (2)

Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную стоимость городских земельных участков, что соответственно отразится на земельной ренте при долгосрочной аренде. Однако вследствие роста населения и развития инфраструктуры цена участка повысится, поэтому земельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока. Метод капитализации дохода наиболее перспективный для оценки городских земель.

Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки земельных участков:

1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости.

2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для проведения оценки.

3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.

4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости на основе поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок договоров купли-продажи.

Полученная информация накапливается в банке данных и наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная цена земельных участков.

Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.

5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в соответствующий бюджет.

Проведенный анализ показал, что городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы.

2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ

Начало земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона «О собственности в СССР» и «Основ законодательства СССР и союзных республик о земле»), более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности на землю и установил различные формы собственности на землю, включая и частную. С принятием Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. открылся новый этап в земельной реформе. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам -- собственникам земельных участков -- было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно. Право собственности -- право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка. Структура форм собственности на землю представлена на рис. 5.Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это -- право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное). Право государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось -- было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются государственной собственностью. Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной власти РФ. В состав земель федерального значения входят:

земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности государства;

земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, транспорта и других объектов федерального значения;

земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;

земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных и образовательных учреждений федерального значения и др.

Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.), относятся к федеральной собственности.

Субъекты Федерации -- собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.

Право муниципальной собственности на землю установлено в 1990 году.

Муниципальная собственность на землю -- это собственность муниципальных образований. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятый 12 августа 1995 года, предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли [ст. 28, 29].

Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности

Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности. Муниципальные земли городов устанавливаются методом так называемого вычитания -- это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц.

Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:

решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности; решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;

решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;

решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;

решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;

договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;

отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;

отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком (бесхозная недвижимая вещь);

решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.

Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти субъекта Федерации.

Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.

Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную не допускается.

Обмен земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями производится на основании договоров между ними. Представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.

Механизм предоставления земельных участков из муниципальных земель для застройки включает:

1. В соответствии с территориальным планированием использования земель и потребностями развития территории органы местного самоуправления по собственной инициативе объявляют конкурсы и аукционы на право застройки незанятых земельных участков из муниципальных земель либо строительного подряда для промышленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов или средств застройщиков. При этом сообщается, на каком праве предоставляется земельный участок.

2. Конкурсы и аукционы на право застройки объявляются в средствах массовой информации не менее чем за три месяца до их проведения.

3. Аукцион на право застройки может быть объявлен после получения необходимых документов об отводе земельного участка для указанной цели, определения основных показателей застройки.

4. Конкурс на право застройки проводится посредством выбора предложений заявителей, оптимально отвечающих требованиям устроителя конкурса.

5. Высокая стоимость с тенденцией постоянного увеличения и, как правило, социальная значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при совершении сделок с ней.

Поэтому предоставление городских земель происходит только через конкурс или аукцион.

Конкурсы и аукционы на право застройки земельных участков проводятся в соответствии с гражданским законодательством.

Характеристика различных способов предоставления земельных участков представлена в таблице 1.

6. С победителем конкурса или аукциона не ранее чем по истечении месячного срока заключается договор о предоставлении (продаже) земельного участка на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды с определением всех обременений, прав и обязанностей застройщика, в том числе порядка утверждения проектной документации, сроков начала и окончания строительства, минимальной стоимости строительства, порядка расторжения договора при невыполнении обязательств и других условий.

7. Итоги конкурса или аукциона должны быть объявлены публично в средствах массовой информации не позднее чем через семь дней после завершения конкурса или аукциона.

Решение конкурсной или аукционной комиссии может быть обжаловано в суд в месячный срок и признано судом недействительным, если нарушены правила проведения конкурса или аукциона, в том числе если ограничено число участников вследствие действий должностных лиц органов местного самоуправления либо других участников.

В случае продажи земельного участка в собственность под застройку его начальная цена не может быть ниже нормативной цены. Если на конкурс или аукцион явился единственный претендент, конкурс или аукцион считается несостоявшимся, а претенденту по истечении месяца земельный участок может быть предоставлен на общих основаниях.

В случае необходимости сноса зданий, строений, сооружений и изъятия земельных участков при предоставлении земельных участков под застройку органы местного самоуправления могут объявить конкурс или аукцион на право застройки земельных участков не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в Государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки ни находились у граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.

Зона отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее чем за год до изъятия земельных участков. Изъятие земельного участка ранее чем за год допускается с согласия его владельца.

Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность, наследуемое владение, постоянное пользование, аренду или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, сооружений в соответствии законодательством при выполнения установленных условий.

Право начала строительства наступает после согласования и утверждения в установленном порядке его проекта, получения разрешения на строительство от местных органов власти. На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет средств владельца.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Характеристика способов предоставления муниципальной земли

Коммерческий аукцион

Инвестиционный конкурс

Быстрая продажа земли

Максимальная цена

Продажа при соблюдении местных цен

Более высокая цена

Инвестирование в развитие объекта

2. Преимущественное назначение для:

Небольших участков

Мелких и средних объектов

Крупных массивов

3. Обязательства потенциальных инвесторов:

Участие в торгах

Внесение залога

Отправление своих предложений по почте

Принятие указанных условий

Назначение первоначальной цены или более высокой

Принятие особых условий

4. Преимущества:

Быстрый, несложный

Гласность

Присутствие всех потенциальных покупателей

Немедленное достижение результатов

Соревнование

Возможность повышения цены

Нет необходимости в специальном помещении

Возможность устанавливать условия

Вероятность более высоких цен

5. Недостатки

Потребность помещения

Невозможность устанавливать условия

Возможность сговора

Длительная процедура

Медленнее других способов

Больше затрат на проведение

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле. Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает в себя внесение в государственный реестр (Поземельную книгу):

сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;

сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;

сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;

сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;

решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных нужд.

Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Подобные документы

Управление системами жизнеобеспечения муниципального образования и анализ состояния системы распределения компетенций муниципальных образований, тенденций ее развития. Разработка модели распределения компетенций между органами местного самоуправления.

контрольная работа , добавлен 20.04.2012

Изучение персонала как объекта управления на предприятии. Современные методы оценки деятельности коллектива. Оценка источников найма и критерии отбора муниципальных служащих. Проведение проверки деловых, профессиональных и личных качеств кандидата.

курсовая работа , добавлен 30.03.2015

Сущность и характеристики человеческих ресурсов. Анализ современного состояния управления человеческими ресурсами в российских организациях. Особенности формирования внутрифирменного механизма управления, разработка рекомендаций по его совершенствованию.

курсовая работа , добавлен 23.01.2013

Городские земли как объект исследования и управления. Состав, характеристики и классификация земель местного самоуправления. Муниципальная собственность на городскую землю. Земельная собственность в России. Формирование рынка городской земли.

курсовая работа , добавлен 20.01.2008

Теоретическое исследование систем городского управления за рубежом, процесса их формирования и развития. Обзор основных моделей местного самоуправления. Анализ общих принципов городского управления и распределения компетенций и средств их выполнения.

курсовая работа , добавлен 18.07.2014

Изучение стоимости предприятия, ее виды и роль в управлении. Определение основных подходов к оценке бизнеса. Рассмотрение механизма формирования и управления финансовыми ресурсами предприятия. Проведение расчета стоимости на примере ОАО "Татнефть".

дипломная работа , добавлен 24.07.2014

История формирования понятия управления, определение его основных принципов. Определение сущности, отличительных признаков, ограничителей и процессов проекта. Особенности управления координацией, целями, человеческими ресурсами, поставками и рисками.

контрольная работа , добавлен 06.09.2010

Оценка системы управления человеческими ресурсами на примере ООО "Автобус", методика и цели ее формирования, содержание и значение. Переподготовка кадров и управление карьерой персонала как основные элементы системы управления человеческими ресурсами.

курсовая работа , добавлен 09.11.2016

Планирование здравоохранения на уровне муниципальных образований. Определение объемов медицинской помощи, оказываемых населению муниципального образования в рамках государственных гарантий. Формирование муниципального задания участковой больницы.

реферат , добавлен 20.04.2011

Понятие, сущность и организационно-правовые основы формирования прибыли как объекта управления. Общая характеристика и анализ финансового состояния исследуемого предприятия. Оценка формирования и использования прибыли, пути оптимизации управления.