Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотека, это, по сути, возможность обзавестись своим углом, даже когда полной суммы на руках нет. В отличие от съёмного жилья, ипотека может оказаться выгоднее, хотя платежи по ней и кажутся больше. Ведь в конечном итоге недвижимость перейдёт в вашу собственность. Ипотечное кредитование может быть полезно, если вы планируете сменить квартиру или приобрести жильё для сдачи в аренду. Самое главное – тщательно подойти к выбору банка, программы кредитования и объекта недвижимости, а также реально оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без сучка и задоринки.

Ипотека: пошаговая инструкция

Ипотека – это кредит, обеспеченный залогом приобретаемого имущества. Для оформления потребуется подтвердить свои доходы, трудовой стаж и внести первоначальный взнос. Процесс состоит из нескольких ключевых этапов: выбор кредитной организации, подача заявления и получение одобрения, подбор подходящего объекта недвижимости, его оценка и согласование с банком, оформление ипотечного договора и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый шаг более детально.

Выбор банка

Зачастую выбор банка основывается на рекламных объявлениях и советах знакомых. Потенциальные заёмщики обращают внимание на низкие процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса, однако этого недостаточно. Важно, чтобы банк был надёжным, имел действующую лицензию и предлагал выгодные условия. Обратите внимание на срок его работы и репутацию. Хорошо, если у банка развитая сеть филиалов, он присутствует на рынке более 15 лет и активно работает как с физическими, так и с юридическими лицами. Изучите кредитный рейтинг банка. Желательно, чтобы он находился не ниже середины списка. Информацию о лицензии и размере капитала можно найти на сайте Центробанка.

Поинтересуйтесь, предоставляет ли банк какие-либо скидки для своих клиентов, вкладчиков, зарплатных клиентов или покупателей квартир у определённых застройщиков. Скидка по процентной ставке может достигать 1% и более, что позволит существенно сэкономить на протяжении всего срока выплат.

Подача заявки

Определившись с банком, подайте заявку на предварительное одобрение ипотеки. Это можно сделать даже до того, как вы выбрали конкретную квартиру. Срок действия одобрения составляет 90 дней, и его можно продлить. Отказ в предоставлении ипотечного кредита не влечёт за собой никаких негативных последствий, ваша кредитная история не пострадает, даже если вы передумаете.

Заявку можно подать в режиме онлайн. Для этого вам понадобятся следующие документы: паспорт, СНИЛС, ИНН, справка о доходах (для физических лиц – 2-НДФЛ, для индивидуальных предпринимателей – налоговая декларация за последний отчётный период с отметкой ФНС, для пенсионеров – выписка о начислении пенсии), копия трудовой книжки (заверенная подписью и печатью), 3-НДФЛ (для подтверждения дополнительных источников дохода, например, от сдачи квартиры в аренду). Если для оплаты используется материнский капитал, потребуются копии сертификата, выписка с лицевого счёта и разрешение органов опеки. В случае участия в сделке созаёмщиков или поручителей, необходимо предоставить их паспорта и сведения о доходах.

Рассмотрение заявки

Банк рассматривает заявку в течение 1-3 дней и сообщает о своём решении. Предварительное одобрение не является окончательным. Вам сообщат базовую процентную ставку и максимальную сумму кредита. Точные условия ипотеки станут известны только после предоставления документов на выбранную квартиру, на этапе фактического рассмотрения заявки. Тогда же будут учтены все доступные скидки (зарплатный проект, комплексное страхование, покупка у конкретного застройщика). Увеличение размера первоначального взноса или сокращение срока кредитования также могут привести к снижению процентной ставки – уточните эту информацию у менеджера банка.

Поиск квартиры

Ограничения при выборе объекта недвижимости существуют только в рамках программ с государственной поддержкой.

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Убедитесь в юридической чистоте продавца!

Документы для новостройки

При оформлении ипотеки на квартиру в новостройке, запросите у продавца следующие документы: устав организации, свидетельство о госрегистрации, выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие право на землю, разрешение на ведение строительных работ, кадастровый план участка и проектную декларацию; В случае приобретения недостроенного объекта, уточните точные сроки завершения строительных работ.

Документы для вторичного жилья

При покупке вторичного жилья, продавец обязан предоставить: паспорт, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Также необходима выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и отсутствии каких-либо обременений на данное жилье. Если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки. Если квартира была приватизирована с участием несовершеннолетних лиц, необходимо их нотариальное согласие на отказ от доли, вне зависимости от их возраста.

Возможные причины отказа банка

Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита на вторичное жилье, если сделки с данной квартирой совершались слишком часто, если продавец является несовершеннолетним лицом, если наследство было оформлено менее полугода назад, или если у квартиры имеется несколько собственников. Крупные банковские организации располагают базами данных по недвижимости и предлагают своим клиентам услуги по подбору подходящего жилья в различных городах Российской Федерации.

Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости является обязательным условием для получения ипотечного кредита. Заемщик предоставляет все необходимые официальные документы для определения точной суммы кредита. Оценка проводится независимым экспертом, являющимся членом саморегулируемой организации (СРО), чья профессиональная ответственность застрахована на сумму не менее 300 тысяч рублей. При возникновении сомнений в компетентности эксперта или СРО, рекомендуется запросить у банка список рекомендованных оценщиков.

Документы для оценки

Для проведения оценки квартиры эксперту потребуются: паспорт покупателя, технический паспорт объекта, кадастровый план и документы, подтверждающие право собственности. При покупке квартиры в новостройке необходим договор долевого участия (ДДУ). При покупке вторичного жилья, построенного до 1970 года, требуется справка об отсутствии дома в списках на снос или капитальную реконструкцию.

Процесс оценки

Эксперт проводит осмотр квартиры и указывает в своем отчете следующие данные: район расположения, развитость инфраструктуры, транспортную доступность, год постройки и степень износа дома, общую площадь, наличие или отсутствие перепланировок, состояние ремонта и инженерных коммуникаций, среднюю рыночную стоимость аналогичных предложений и итоговую оценочную стоимость объекта недвижимости. Результаты проведенной оценки оказывают непосредственное влияние на решение банка о выдаче ипотечного кредита.

Документы для одобрения ипотеки

На этапе одобрения ипотечного кредита в банк предоставляются документы по объекту недвижимости, документы продавца и покупателя, а также предварительный договор купли-продажи.

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Оформление ипотеки удалённо вполне осуществимо, поскольку банки предоставляют онлайн-сервисы для подачи запросов и обмена данными. Важно учесть: недвижимость должна располагаться в пределах РФ и быть пригодной для проживания. При приобретении вторичного жилья удостоверьтесь в наличии всех необходимых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение) и отсутствии признаков аварийного состояния. Дефекты, требующие капитального ремонта, могут послужить основанием для отказа в предоставлении ипотеки. Страхование объекта является обязательным условием до момента заключения соглашения. Ипотечное соглашение оформляется в письменном виде и регистрируется в ЕГРН по местоположению объекта. В случае невозможности удалённого оформления, посетите банковское отделение.

Соглашение об ипотеке, разработанное банком, включает в себя: персональные данные заёмщика (и созаёмщиков, при их наличии); описание объекта недвижимости (тип, адрес, реквизиты договора купли-продажи); сумму кредита, общую стоимость, процентную ставку и валюту; размер, порядок и сроки внесения ежемесячных платежей; способы погашения и общую длительность кредита. После одобрения ипотеки банк переводит денежные средства на счёт заёмщика, которые блокируются до момента регистрации ипотеки в Росреестре. Срок регистрации составляет три рабочих дня, после чего банк осуществляет перевод денежных средств продавцу через систему безопасных расчётов. После подписания соглашения на объект накладывается обременение в пользу банка до полного погашения кредита.

Финальный этап – оформление права собственности на имя заёмщика: подписание акта приёма-передачи квартиры; регистрация права собственности в МФЦ; получение выписки из ЕГРН. Для регистрации права собственности в МФЦ необходимо предоставить: заявления от продавца и покупателя; соглашение об ипотеке; договор купли-продажи; удостоверения личности сторон; документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Уточните в банке возможность удалённой регистрации права собственности, чтобы избежать посещения МФЦ.