Что такое стеснение недвижимости? Разновидности и методы упразднения

Стеснение недвижимости накладывает лимиты на полномочия обладателя по распоряжению активом. Разберем случаи, когда возникают ограничения, и порядок их упразднения. Право собственности включает владение, использование и распоряжение. Стеснение ограничивает одно или несколько прав.

Основные типы стеснений

• Ипотека, наиболее распространенный тип, не ограничивает владение и использование, но продажа требует согласия банка и дополнительных действий.
• Арест недвижимости производится судебными приставами по решению суда. Он обеспечивает интересы кредиторов, гарантируя погашение долга за счет реализации имущества должника.
• Запрет регистрационных действий лишает владельца права совершать сделки до упразднения ареста.
• Договор ренты, часто заключаемый пожилыми людьми, предполагает продажу квартиры за 30-40% её стоимости с условием пожизненного проживания продавца и ежемесячных выплат новыми владельцами. С 2013 года договор ренты сопровождается ипотекой, обеспечивающей права пожилого продавца и исключающей перепродажу без его согласия.

Другие виды стеснений

Право безвозмездного пользования позволяет определенным лицам проживать в квартире или доме независимо от смены собственника. Это могут быть несовершеннолетние, инвалиды или пенсионеры. Важно, что при приватизации жилья отказавшиеся от своей доли супруги сохраняют право пожизненного проживания.

Сервитут ограничивает право использования участком земли. С таким стеснением сталкиваются владельцы дач и загородных участков, обязанные предоставлять проезд спецслужбам или частным лицам при отсутствии альтернативного пути, например, к вокзалу или больнице.

Процедура снятия стеснения

Процедура упразднения стеснения зависит от его типа. В любом случае, стеснение снимается после устранения причины его наложения. Разберем упразднение стеснения с ипотечной квартиры. После погашения долга банк может самостоятельно подать документы в Росреестр и зарегистрировать упразднение ограничений. Клиент получает уведомление об исполнении обязательств и праве распоряжаться имуществом. Если этого не произошло, после погашения ипотеки следует обратиться в банк для консультации о порядке упразднения стеснения и необходимых документах. Обычно требуются паспорта заемщика и собственников, а также закладная с отметкой о погашении долга.

Заявление о снятии ограничений подается через МФЦ или непосредственно в Росреестр! Убедиться в отсутствии ограничений на недвижимость можно бесплатно на портале Росреестра или через Госуслуги. После получения уведомления из МФЦ о снятии, желательно проверить сведения примерно через неделю.

Продажа квартиры с обременением: возможно ли?

В принципе, да, но есть исключения! Например, попытка продажи недвижимости под арестом или с запретом на регистрационные действия может быть квалифицирована как мошенничество. Рассмотрим типичные ситуации, когда сделка купли-продажи все же осуществима.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Существуют два основных пути продажи ипотечной квартиры, если долг еще не погашен.

Вариант первый: погашение ипотеки в процессе продажи.

По договоренности с покупателем можно договориться о предоплате в размере, достаточном для погашения долга. После снятия обременения банком заключается стандартный договор купли-продажи. Для защиты интересов покупателя рекомендуется заключить предварительный договор, содержащий условия сделки и порядок расчетов.

Вариант второй: продажа с переоформлением долга на нового владельца.

Покупатель может приобрести ипотечную квартиру и сразу после оформления сделки полностью погасить остаток долга, либо подать заявку в банк на оформление ипотеки, указав приобретаемую недвижимость в качестве залога. В последнем случае новый владелец берет на себя обязательства по погашению долга. Для продажи требуется согласие банка.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала.

Сложность в том, что при использовании материнского капитала все дети автоматически получают права на недвижимость. Собственники обязаны выделить равные доли всем членам семьи. Только после этого возможна продажа, иначе сделка может быть признана недействительной. Необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства для заключения договора купли-продажи.

Кредит под залог квартиры: как снять обременение банка?

Покупатели предпочитают «чистую» недвижимость, избегая вариантов с ипотечным бременем. Если сумма для погашения долга невелика, продавец может:

1. Оформить потребительский кредит на сумму остатка по ипотеке.
2. Снять обременение с недвижимости.
3. Провести обычную сделку купли-продажи.
4. Погасить потребительский кредит средствами от продажи квартиры.

Однако, есть риски: покупатель может отказаться от сделки, а поиск нового может занять время. В этот период продавцу придется выплачивать платежи и проценты по потребительскому кредиту.